TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04888

N° Portalis 352J-W-B7H-C3CZ4

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet AGENCE DE GESTION DES COPROPRIÉTÉS, SAS

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Nadine RAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0412

DÉFENDEUR

La SCI HAMOURABI, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 5]

[Localité 6]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04888 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3CZ4

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 09 Janvier 2025

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI HAMOURABI est propriétaire du lot de copropriété n°41 d’un immeuble situé au [Adresse 3]).

Par exploit du 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a assigné la SCI HAMOURABI en paiement d’arriérés de charges devant le tribunal judiciaire de Paris à l’audience du 22 mai 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI HAMOURABI au paiement de la somme de 26.957,67 euros au titre des charges dues au 19 décembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 24 mars 2022 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SCI HAMOURABI au paiement de la somme de 414 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner la SCI HAMOURABI au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI HAMOURABI au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI HAMOURABI au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

La SCI HAMOURABI a été assignée le 22 février 2024 selon procès-verbal de recherche infructueuse. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 mai 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 09 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI HAMOURABI est propriétaire du lot 41 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 avril 2017, 5 juillet 2017, 14 mai 2018, 14 mars 2019, 10 juin 2021, 15 septembre 2020, 31 mai 2021 et 11 mai 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes à l’exception de l’assemblée générale du 11 mai 2023;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 19 décembre 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI HAMOURABI, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 27.371,67 – 414 euros soit 26.957,67 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

La SCI HAMOURABI ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier de mise en demeure au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 22 février 2024, date de signification de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04888 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3CZ4

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 414 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il ressort du décompte produit qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

42 euros au titre d’un mise en demeure en date du 24 mars 2022,42 euros au titre d’un mise en demeure en date du 20 décembre 2022,330 euros au titre d'«honoraires heures ouvrables » en date du 09 mars 2023.

Soit un total de 414 euros représentant des frais de recouvrement.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure en l’absence de production des accusés de réception et des frais d'« honoraires heures ouvrables suivi procédure SCI HAMOURABI ».

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 22 février 2024, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI HAMOURABI de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que SCI HAMOURABI a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 12 juillet 2017.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI HAMOURABI a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI HAMOURABI, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI HAMOURABI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 26.957,67 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 19 décembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 22 février 2024 ;

CONDAMNE la SCI HAMOURABI à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI HAMOURABI aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 13 Mars 2025

La Greffière La Présidente