RÉFÉRÉ

Min N° 24/00374

N° RG 25/00915 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEQP

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH DE [Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par TOURAUT AVOCATS, avocat au Barreau de Meaux

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [Z] épouse [V]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat signé le 9 juin 2021, l’établissement public industriel et commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] (ci-après, l’OPH de [Localité 5]) a donné à bail à Madame [X] [Z] épouse [V] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 366,51 euros hors provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, l’OPH DE [Localité 5] a fait signifier à la locataire un commandement de payer la somme de 2.065,81 euros, visant la clause résolutoire du contrat, au titre des loyers et charges impayés.

La caisse d’allocation familiale (CAF) de la SEINE-ET-MARNE a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée avec avis de réception du 16 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, l’OPH DE COULOMMIERS a fait assigner Mme [X] [Z] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner son expulsion,

— condamner Madame [X] [Z] épouse [V] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 1.732,46 euros au titre de l’arriéré locatif et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 2.065,81 euros,

— condamner Madame [X] [Z] épouse [V] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation,

— condamner Madame [X] [Z] épouse [V] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer,

— condamner Madame [X] [Z] épouse [V] à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 18 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, l’OPH DE [Localité 5], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 2.230,25 euros arrêtée au 20 octobre 2025. Il précise s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par le défendeur en l’absence de règlement du loyer depuis le mois d’août 2025. Il lui a été demandé de produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance compte tenu des déclarations de la locataire à l’audience.

Madame [X] [Z] épouse [V] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 100 euros en règlement de l’arriéré. Elle indique percevoir la somme de 1.300 euros au titre de son emploi nouvellement débuté l’avant-veille. Elle confirme ne pas avoir fait de versement depuis le mois d’août 2025. Elle explique attendre des versements de la sécurité sociale suite à un accident du travail. Elle s’engage à reprendre le paiement des loyers courants.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 13 octobre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il y est indiqué que la locataire vit seule et qu’elle est actuellement sans emploi depuis un accident du travail en septembre 2024. La dette est expliquée par cette perte d’emploi ainsi que son divorce avec le père de ses enfants, ces derniers ayant leur résidence habituelle chez le père. Sa situation est décrite comme critique, Mme [X] [Z] épouse [V] ayant traversé une période sans aucune ressource après la suspension des aides du fait d’un trop-perçu. Son logement est décrit comme grand. Un plan d’apurement à hauteur de 50 euros par mois avait déjà été mis en place par le passé avec le bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

Par note reçue au greffe le 10 novembre 2025, autorisée, l’OPH DE [Localité 5] a produit un décompte actualisé de sa créance.

1/4

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, l’OPH DE [Localité 5] produit un décompte actualisé démontrant que Madame [X] [Z] épouse [V] reste lui devoir, hors frais, la somme de 2 738,81 euros à la date du 10 novembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [X] [Z] épouse [V], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2 738,81 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024 sur la somme de 2.065,81 euros.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 18 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH DE [Localité 5] justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de la SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 16 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Il est constant que ce délai constitue un minimum légal relevant d’un ordre public de protection des locataires. Ainsi, il peut contractuellement être allongé par les parties au contrat de bail.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux (article 5.6 du contrat).

Or, l’OPH DE [Localité 5] justifie avoir régulièrement signifié le 19 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 2 065,81euros, et faisant injonction à la locataire de régler l’arriéré dû dans un délai de deux mois.

Selon le relevé de compte locatif, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2025.

2/4

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [X] [Z] épouse [V] sollicite des délais de paiement ainsi que la possibilité de se maintenir dans les lieux.

Toutefois, force est de constater que le dernier règlement effectué, d’un montant de 900 euros, date du 6 août 2025. L’historique de compte actualisé produit en cours de délibéré ne démontre le versement d’aucune somme postérieurement à l’audience et jusqu’à 10 novembre 2025. La condition de reprise du loyer courant n’est donc pas honorée.

Par ailleurs, il ressort du diagnostic social et financier et des déclarations de la locataire à l’audience que sa situation financière est fragile. Si Mme [X] [Z] épouse [V] affirme avoir un nouvel emploi depuis le 26 octobre 2025, elle ne produit aucune pièce au soutient de ses affirmations.

En conséquence, et au regard également de l’opposition du bailleur, la demande de délais formée par Mme [X] [Z] épouse [V] sera rejetée.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 20 février 2025 et Madame [X] [Z] épouse [V] est réputée occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il y a donc lieu d’ordonner son expulsion, à défaut de libération spontanée des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, Madame [X] [Z] épouse [V] est occupante sans droit ni titre depuis le 20 février 2025. Elle est donc redevable d’une indemnité d’occupation.

Il convient donc de la condamner au paiement mensuel d’une telle indemnité d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 20 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’octobre inclus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [Z] épouse [V], partie perdante, supportera la charge des dépens.

3/4

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’OPH DE [Localité 5] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable l’action de l’établissement public industriel et commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2021 entre l’établissement public industriel et commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] d’une part, et Madame [X] [Z] épouse [V], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3], à [Localité 6], sont réunies à la date du 20 février 2025;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, en conséquence, à Madame [X] [Z] épouse [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [Z] épouse [V], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [X] [Z] épouse [V] à payer, à titre provisionnel, à l’établissement public industriel et commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5], la somme 2 738,81 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024 sur la somme de 2.065,81 euros, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de Madame [X] [Z] épouse [V] pour s’acquitter de ces sommes ;

CONDAMNONS Madame [X] [Z] épouse [V] à payer à l’établissement public industriel et commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Madame [X] [Z] épouse [V] aux dépens ;

REJETONS la demande de l’établissement public industriel et commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge

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