TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/11405 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2K5V

Minute : 25/

Madame [I] [T]

C/

Monsieur [W] [D]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

Madame [I] [T]

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 28 mai 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 28 mai 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [I] [T]

demeurant [Adresse 6]

représentée par son fils, Monsieur [Z] [P], valablement muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [D]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 14 mai 2019, Madame [I] [T] a donné à bail à Monsieur [W] [D] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [I] [T] a fait signifier par acte d’huissier en date du 14 août 2024, un commandement de payer la somme de 2.752,00 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 12 août 2024, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 6 décembre 2024, Madame [I] [T] a fait assigner Monsieur [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

De prononcer l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Monsieur [W] [D].

d’ordonner l’expulsion immédiate des lieux loues de monsieur [W] [D] ainsi que de celle de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique.

d’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L.433-1 du code de procédure civile d’exécution

de condamner Monsieur [W] [D] à payer au requérant le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 3.722,5 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus selon décompte en date du 2 décembre 2024 avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer.

de condamner solidairement Monsieur [W] [D] à payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail.

de fixer l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération définitive des lieux.

de condamner solidairement Monsieur [W] [D] à payer au requérant le montant des indemnités d’occupations jusqu’à libération effective des lieux.

condamner solidairement Monsieur [W] [D] au paiement d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6, alinéa 3 du Code civil.

de condamner solidairement Monsieur [W] [D] à payer au requérant une somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du C.P.C.

de condamner sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, solidairement Monsieur [W] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2025.

A cette audience, Madame [I] [T], régulièrement représenté par son fils Monsieur [Z] [P], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualise sa créance à la somme de 5.005,78 euros. Elle indique qu’il n’y a pas eu de paiement du loyer depuis novembre 2024.

Monsieur [W] [D], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 10] par la voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [I] [T] justifie avoir saisi la CCAPEX le 16 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu le 14 mai 2019 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 août 2024, pour la somme en principal de 2.752,00 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 14 octobre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 14 mai 2019 à compter du 15 octobre 2024.

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [D], non-comparant, n’a pas repris le paiement de son loyer et n’a pas expliqué les raisons du manquement à ses obligations.

Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [W] [D] étant sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [I] [T] produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [D] lui doit la somme de 4.768,78 euros, échéance du mois de février 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés en date du 7 février 2025 et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Il convient cependant de déduire 572,28 euros de frais.

Monsieur [W] [D] sera donc condamné au paiement de la somme de 4.196,50 euros avec intérêts de droit à compter du 14 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.752,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [W] [D] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 7 février 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dans sa version issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [T] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mai 2019 entre Madame [I] [T] et Monsieur [W] [D] concernant l’appartement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut pour Monsieur [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à verser à Madame [I] [T] la somme de 4.196,50 euros (décompte incluant la mensualité de février 2025), correspondant à l’arriéré de loyers en date du 7 février 2025, charges et indemnités d’occupation, intérêts de droit à compter du 14 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.752,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à verser à Madame [I] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 7 février 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de Madame [I] [T] ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à verser à Madame [I] [T] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/11405 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2K5V

DÉCISION EN DATE DU : 28 Mai 2025

AFFAIRE :

Madame [I] [T]

C/

Monsieur [W] [D]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires