Min N° 25/00908

N° RG 25/03365 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEB2K

Mme [J] [L]

C/

M. [T] [U] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [J] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [U] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffiers : M. BOULLE Pierre lors de l’audience et M^me DEMILLY Florine lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 10 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laure BELMONT

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [T] [U] [G]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2024, ayant pris effet le 20 décembre 2024, Mme [J] [L] a donné à bail à M. M. [T] [G] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 830 euros, des provisions mensuelles sur charges de 70 euros, outre un dépôt de garantie de 830 euros.

Invoquant des impayés, Mme [J] [L] a, par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, fait signifier à M. [T] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 648 euros au titre des loyers et charges de janvier à avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 04 juillet 2025, Mme [J] [L] a fait assigner M. [T] [G] à l’audience du 10 septembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

– ordonner l’expulsion de M. [T] [G] et celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– ordonner que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner M. [T] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer majoré des charges récupérables, indexé selon les stipulations contractuelles ;

– condamner M. [T] [G] à lui payer la somme de 5 448 euros au titre des loyers et charges dus au 12 juin 2025, terme de juin inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 648 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

– condamner M. [T] [G] à lui payer les termes (loyers et charges/indemnités d’occupation) échus à compter du 12 juin 2025 jusqu’à la date de la présente décision ;

– condamner M. [T] [G] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le cout du commandement de payer du 16 avril 2025.

À l’audience du 10 septembre 2025, Mme [J] [L], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 7 248 euros selon décompte arrêté au 02 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse. Elle précise que le locataire a quitté les lieux et que l’état des lieux de sortie est en cours.

M. [T] [G] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025, prorogé au 27 novembre 2025.

Par courrier électronique du 12 juin 2025, Mme [J] [L] ont transmis le diagnostic de performance énergétique du logement.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [T] [G] n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience du 10 septembre 2025. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, Mme [J] [L] justifie avoir saisi la CCAPEX le 17 avril 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Mme [J] [L] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 07 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

Mme [J] [L] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 décembre 2024, du commandement de payer délivré le 16 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 02 septembre 2025, que Mme [J] [L] rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 7 248 euros au 02 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers et charges dus dont ont été déduits les sommes versées par le locataire.

Il ressort cependant du décompte que des frais de relance pour un montant de 24 euros chacun ont été imputés au locataire à deux reprises, les 11 février et 05 mars 2025. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de relance en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette locative.

Il convient, dès lors, de condamner M. [T] [K] à payer à Mme [J] [L] la somme de 7 000 euros au titre de la dette locative arrêtée au 02 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 648 à compter du 16 avril 2025, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 13 décembre 2024 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 16 avril 2025, Mme [J] [L] a fait commandement à M. [T] [G] de payer la somme de 3 648 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 28 mai 2025.

Par conséquent, quand bien même M. [T] [G] aurait quitté le logement, mais à défaut d’état des lieux de sortie à ce stade, il convient d’autoriser Mme [J] [L] à faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [T] [G] sera condamné à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation à compter du 28 mai 2025, date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 900 euros au 01er juin 2025), avec revalorisation selon la législation en vigueur et les stipulations du bail, indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [T] [G] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 16 avril 2025.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [L] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [T] [G] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE Mme [J] [L] recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2024 entre Mme [J] [L], d’une part, et M. [T] [G], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], à [Localité 7], sont réunies à la date du 28 mai 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [T] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE Mme [J] [L], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [G] à payer à Mme [J] [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi (soit 900 euros au 01er août 2025), avec revalorisation selon la législation en vigueur et les stipulations du bail, indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [T] [G] à payer à Mme [J] [L] la somme de 7 000 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 02 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 648 à compter du 16 avril 2025, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [T] [G] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 16 avril 2025 ;

CONDAMNE M. [T] [G] à payer à Mme [J] [L] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION