TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 24/05171 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNXG

Minute : 25/134

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [G] [T] [Z]

Madame [S] [N] [Z] épouse [D]

Madame [W] [K] [X] [Z]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Février 2025 par Madame Maud PICQUET, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION,

demeurant [Adresse 11]

[Localité 6]

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [T] [Z],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2],

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [S] [N] [Z] épouse [D],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 9]

comparante en personne

Madame [W] [K] [X] [Z],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 10]

comparante en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 26 septembre 2022, la société RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à Monsieur [G] [Z] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 650 €, charges incluses.

Madame [S] [Z] épouse [D] et Madame [W] [Z] se sont portées cautions solidaires de Monsieur [G] [Z] pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation pour une durée de dix ans et dans la limite de 50.000 €, par actes en date du 26 septembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la société RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 février 2024. Le commandement a été dénoncé à Madame [S] [Z] épouse [D] et à Madame [W] [Z] le 6 mars 2024 et le 14 mai 2024.

La société RESIDENCES SERVICES GESTION a ensuite fait assigner Monsieur [G] [Z], Madame [S] [Z] épouse [D] et Madame [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy par actes des 22 et 28 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 4 novembre 2024, la société RESIDENCES SERVICES GESTION – représentée par Maître Laure BELMONT – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts du preneur ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [Z] ; de dire que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner Monsieur [G] [Z] solidairement avec Madame [S] [Z] épouse [D] et Madame [W] [Z] au paiement de la somme actualisée de 5.677,90 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer, d’une pénalité contractuelle de 40 €, d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La société RESIDENCES SERVICES GESTION s’oppose à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement des articles 7, 24 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer dénoncé aux deux cautions n’ont pas été payées dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire stipulée au bail est acquise. Elle ajoute, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [G] [Z] a manqué à son obligation de payer le loyer et que la dette locative s’élève à 5.677,90 €.

Monsieur [G] [Z], Madame [S] [Z] épouse [D] et Madame [W] [Z] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à ce que Monsieur [G] [Z] puisse se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré. Monsieur [G] [Z] déclare percevoir un revenu mensuel de 950 € et n’avoir personne à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 3 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 4 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 26 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 février 2024, pour la somme en principal de 4.029,25 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 28 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société RESIDENCES SERVICES GESTION produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.637,90 € à la date du 2 octobre 2024.

Elle justifie également du cautionnement solidaire de Madame [S] [Z] épouse [D] et Madame [W] [Z].

Monsieur [G] [Z], Madame [S] [Z] épouse [D] et Madame [W] [Z] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Monsieur [G] [Z] sera donc condamné, solidairement avec Madame [S] [Z] épouse [D] et Madame [W] [Z], au paiement de cette somme de 5.637,90 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.434,75 € à compter de l’assignation (28 mai 2024) et à compter du jugement pour le surplus, conformément à la demande et aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

En revanche, la société RESIDENCES SERVICES GESTION sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 40 € à titre de pénalité contractuelle, ce montant apparaissant manifestement excessif par rapport au préjudice subi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [G] [Z], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d’apurer sa dette locative, sera autorisé, avec Madame [S] [Z] épouse [D] et Madame [W] [Z], à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion et au sort des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [G] [Z], solidairement avec Madame [S] [Z] épouse [D] et Madame [W] [Z], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au double du loyer apparaît manifestement excessif compte tenu du préjudice réellement subi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [Z], Madame [S] [Z] épouse [D] et Madame [W] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société RESIDENCES SERVICES GESTION, Monsieur [G] [Z], Madame [S] [Z] épouse [D] et Madame [W] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 septembre 2022 entre la société RESIDENCES SERVICES GESTION et Monsieur [G] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Z], solidairement avec Madame [S] [Z] épouse [D] et Madame [W] [Z], à verser à la société RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 5.637,90 € (décompte arrêté au 2 octobre 2024, incluant octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 4.434,75 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [G] [Z], Madame [S] [Z] épouse [D] et Madame [W] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [G] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société RESIDENCES SERVICES GESTION puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [G] [Z] soit condamné, solidairement avec Madame [S] [Z] épouse [D] et Madame [W] [Z], à verser à la société RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Z], Madame [S] [Z] épouse [D] et Madame [W] [Z] à verser à la société RESIDENCES SERVICES GESTION une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Z], Madame [S] [Z] épouse [D] et Madame [W] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 3 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,