Affaire : N° RG 24/01216 – N° Portalis DB2C-W-B7I-MEL5

N° Minute :

Grosse à

copie à

le 08 Janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 08 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anaïs FAGNI,

Greffier : Myriam TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT [Localité 7] MEDITERRANEE

Centre Del Mon

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Monsieur [E] muni d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

M. [Y] [L] [R]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Non comparant, ni représenté

PROCEDURE

Date de saisine : 12 Juin 2024

Audience des plaidoiries : 06 Novembre 2024

Mise en délibéré au 08 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 13 mars 2012, la SA HABITAT [Localité 7] MEDITERRANEE, prise en la personne de son représentant légal, a donné à bail à Monsieur [Y] [L] [R] un local d’habitation sis [Adresse 6], pour un loyer initial mensuel de 350,84 € outre 50,20 € de charges.

Des loyers étant restés impayés, la SA HABITAT [Localité 7] MEDITERRANEE a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, un commandement de payer la somme principale de 550,17 € visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, notifié au représentant de l’Etat du département 13 juin 2024, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SA HABITAT PERPIGNAN MEDITERRANEE a fait assigner Monsieur [Y] [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [Y] [L] [R] au paiement des sommes suivantes :

«  550,17 €, représentant les loyers et charges impayés arrêtés à la date du commandement de payer ;

«  une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges avec intérêts au taux légal, et ce jusqu’à reprise effective des lieux ;

«  les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Aucun diagnostic social et financier sur la situation du locataire n’a été transmis avant l’audience.

À l’audience du 11 septembre 2024, la SA HABITAT [Localité 7] MEDITERRANEE comparait, représentée par Monsieur [J] [E] détenteur d’un pouvoir, précise que la dette locative s’élève désormais à 1 048,35 € au 10 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse et sollicite la mise en place d’un plan de remboursement à hauteur de 25 euros par mois en plus du loyer et des charges avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect du plan d’apurement. Elle indique que l’attestation d’assurance locative a été fournie.

Cité à étude, Monsieur [Y] [L] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2024.

Par ordonnance du 16 octobre 2024, la réouverture des débats a été ordonnée afin que les parties puissent faire valoir leurs observations quant à la recevabilité de l’action, l’assignation ayant été délivrée le 12 juin 2024, soit moins de deux mois après la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 26 avril 2024.

A l’audience du 6 novembre 2024, la SA HABITAT [Localité 7] MEDITERRANEE a sollicité l’homologation du plan d’apurement du 2 août 2024 au terme duquel le locataire s’est engagé à régler 25,00 € mensuellement en sus de ses loyers et charges durant 43 mois outre une dernière mensualité soldant la dette. Elle demande, en cas de non paiement d’une mensualité, le constat de la résiliation du bail, le prononcé de l’expulsion, la condamnation à une indemnité d’occupation et au paiement de l’arriéré locatif.

Monsieur [Y] [L] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA HABITAT [Localité 7] MEDITERRANEE justifie avoir notifié l’assignation le 13 juin 2024 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience ;

Toutefois, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 26 avril 2024, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation qui a été signifiée le 12 juin 2024.

Son action quant à l’acquisition des effets de la clause résolutoire et à l’expulsion est donc irrecevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA HABITAT [Localité 7] MEDITERRANEE produit un décompte indiquant qu’au 29 octobre 2024, Monsieur [Y] [L] [R] lui devait la somme de 1 016,12 € (mensualité d’octobre 2024 comprise).

Monsieur [Y] [L] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [L] [R] au paiement de la somme provisionnelle de 1 016,12 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu du montant de la dette, de l’absence d’opposition du bailleur de la reprise volontaire des versements et du plan d’apurement signé le 2 août 2024 et depuis respecté, il y a lieu d’accorder à Monsieur [Y] [L] [R] des délais de paiement, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Toutefois, le plan d’apurement prévoyant des mensualités au delà du délai légal de trente-six mois, les délais de paiement seront accordés sur trente-cinq mois à hauteur de 25,00 € et une trente-sixième mensualité soldant la dette.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,Monsieur [Y] [L] [R], succombant à la présente instance, sera condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

DECLARONS irrecevable l’action visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et à prononcer l’expulsion ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [Y] [L] [R] à payer à la SA HABITAT [Localité 7] MEDITERRANEE la somme de 1 016,12 € (mille seize euros et douze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 octobre 2024, (mensualité d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [Y] [L] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 25,00 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [L] [R] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le 8 janvier 2025, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection