TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 14]

[Localité 3]

— Pôle Civil section 2 -

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CONFORME :

Avocat

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1

Numéro du répertoire général : N° RG 23/03873 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OOGM

DATE : 05 Juin 2025

ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 13 mars 2025

Nous, Cécilia FINA-ARSON, Président, Juge de la mise en état, assistée de Philippe LE CORRE, greffier lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR, Greffier, lors du prononcé

avons rendue l’ordonnance dont la teneur suit le 05 Juin 2025,

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FFJA [Localité 11] BEACH, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 812109759, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Frédéric DABIENS de l’AARPI DABIENS, KALCZYNSKI, avocats au barreau de MONTPELLIER,

DEFENDERESSE

S.C.I. [Localité 11], inscrite au RCS sous le n° 538963877, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Bruno APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 16 avril 2015, la SCI [Localité 11] a donné à bail à la société HOTEL DE LA PLAGE, les locaux commerciaux dont elle est propriétaire, situés [Adresse 6] à Palavas-les-Flots (34).

Par acte du 30 juin 2015, la société HOTEL DE LA PLAGE a cédé son fonds de commerce et son droit au bail à la SARL FFJA [Localité 11] BEACH.

La SCI [Localité 11] a fait délivrer, par commissaire de justice, un commandement visant la clause résolutoire le 07 août 2023.

La SARL FFJA [Localité 11] BEACH a contesté ce commandement devant le tribunal judiciaire par assignationdu 06 septembre 2023 puis sollicité le renouvellement du bail par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023. La SCI [Localité 11] a refusé le renouvellement par acte du 29 février 2024.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 05 septembre 2023, la SARL FFJA [Localité 11] BEACH a fait assigner la SCI [Localité 11] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier en annulation du commandement du 07 août 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, la SCI [Localité 11] sollicite notamment du juge de la mise en état qu’il :

— désigne tel(s) expert(s) qu’il appartiendra avec mission(s) de :

* Convoquer les parties, les entendre et recueillir leurs dires et explications ;

* Entendre tous sachants et se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

* Dresser un bordereau des documents communiqués à l’expert, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige ;

* Se rendre sur les lieux litigieux, sis [Adresse 7] à [Localité 12], les visiter et les décrire, les parties préalablement convoquées ;

* Constater tous désordres invoqués par les requérantes et notamment ceux concernant la toiture.

* Décrire chaque désordre constaté, leur nature, en déterminer l’origine et évaluer les travaux nécessaires à leur réparation ;

* Fournir tous éléments techniques et de fait permettant d’établir les comptes entre les parties et proposer à la juridiction, ultérieurement saisie, une imputabilité de chacun des sinistres constatés et, en cas de pluralité de responsabilité, le pourcentage incombant à chaque corps d’intervention ;

* Evaluer le montant de l’indemnité d’éviction due au locataire, dans l’hypothèse d’un refus renouvellement du bail pour un motif ne relevant pas de sa responsabilité, suivant l’option du bailleur ;

* Evaluer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

* Evaluer le montant du loyer du bail renouvelé du par le locataire, dans l’hypothèse d’un renouvellement du bail, suivant l’option du bailleur ;

* S’adjoindre en tant que de besoin des services de tous sapiteur utile à l’exercice de sa mission ;

* Plus largement, fournir toutes précisions techniques et de faits utiles à la solution du litige ;

* S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission soulignés à l’égard des parties qu’il aura recueillis après avoir fait part au moins un mois auparavant de son projet de rapport définitif ;

— déboute la SARL FFJA [Localité 11] de ses demandes,

— réserve les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 04 novembre 2024, la SARL FFJA [Localité 11] BEACH sollicite quant à elle du juge de la mise en état qu’il :

— rejette l’ensemble de demandes de la SCI [Localité 11],

— rejette la demande d’expertise avec les chefs de mission visés,

— reconventionnellement, la condamne à lui communiquer l’ensemble des éléments liés aux travaux réalisés par la société JEAN MARIE [S] SAS (RCS n°422 700 658) sur les éléments de la structure du toit de l’hôtel de la plage, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification à intervenir,

— la condamne aux dépens de l’incident et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

A l’audience d’incidents du 13 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025. Le délibéré a été prorogé au 05 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 789 du Code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er septembre 2024, dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, notamment pour ordonner, même d’office toute mesure d’instruction.

Les articles 143 et suivants du même code disposent notamment que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible, qui peut être ordonnée en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas des éléments suffisants pour statuer.

La SCI sollicite une mesure d’expertise sur deux points : les désordres et les différentes indemnités liées au bail.

S’agissant des travaux, il résulte de leurs écritures que les parties s’opposent quant à la nature des travaux à réaliser, leur origine et leur imputabilité. Il convient donc d’ordonner une expertise sur ces points afin que le tribunal dispose ensuite des éléments nécessaires pour statuer. La mesure sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

S’agissant des points concernant le bail, s’il résulte des conclusions des parties que la question de la validité du renouvellement du bail se pose, aucune des parties ne formule de demande s’agissant d’une éventuelle indemnité d’éviction. Par conséquent, le litige n’est pour l’heure pas centré sur cette question et il convient donc de rejeter la demande d’expertise sur ces points.

Sur la demande de communication de pièces

L’article 788 du Code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

Aux termes de l’article 11 du Code de procédure civile, les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toutes conséquences d’une abstention ou d’un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime.

L’obligation de communication de pièces est corrélée à la force probante des pièces demandées et leur pertinence pour la solution du litige.

Le juge dispose, en matière de production forcée, d’une simple faculté dont l’exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire.

En l’espèce, la SARL FFJA sollicite la communication de tous les documents relatifs aux travaux qui ont été effectués sur la toiture du bâtiment en 2015. Les travaux concernant la toiture étant au centre des demandes des parties, il convient, notamment dans le cadre de l’expertise, d’ordonner la production de ces pièces par la SCI. Le prononcé d’une astreinte n’apparaît cependant pas nécessaire et il sera tiré toute conséquence du non-respect par la SCI de cette injonction.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 790 du Code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

A ce stade, il convient cependant de réserver les dépens de l’incident et les demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Cécilia FINA-ARSON, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

Madame [G] [B]

[Adresse 2] à [Localité 9]

Tél : [XXXXXXXX01], Mél : [Courriel 8]

Expert judiciaire inscrit sur les listes près la cour d’appel de Montpellier

avec pour mission de :

— entendre les parties, recueillir leurs dires et explications, se faire remettre tous documents utiles et en dresser un bordereau,

— examiner le bâtiment situé [Adresse 6] à [Localité 13] (34),

— décrire les désordres affectant le bâtiment de l’hôtel et dénoncés par les parties, notamment concernant la toiture et l’auvent de l’hôtel, en rechercher l’origine, notamment la part imputable à la vétusté, préciser à qui l’origine des désordres est imputable, dans quelles circonstances et proportions,

— décrire et commenter les travaux effectués en 2015 sur la toiture,

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état nécessaires,

— évaluer les préjudices de tous ordres subis par le requérant,

— fournir en définitive, dans la limite de sa mission, tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond d’établir les responsabilités encourues et les préjudices subis,

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et que, conformément à l’article 278 du code de procédure civile, il pourra recueillir l’avis d’un technicien dans une spécialité distincte de la sienne, après en avoir avisé les parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert organisera une réunion de clôture au cours de laquelle il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations le tout devant être consigné dans son rapport, que l’expert pourra substituer à cette réunion l’envoi d’un pré rapport en donnant un délai aux parties qui ne soit pas inférieur à quinze (15) jours pour faire valoir leurs observations,

DISONS que de ses opérations l’expert commis dressera un rapport, en deux exemplaires dont l’un sous forme numérique, qui sera déposé au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier quatre mois après l’avis de consignation, et au plus tard le 1e novembre 2025,

DISONS que si les parties viennent à se concilier l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il nous en fera rapport,

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête,

FIXONS à mille cinq cents euros (1.500 euros) le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versée au greffe du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER par la SCI [Localité 11], par chèque libellé à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire, adressé avec les références du dossier (n°RG. 23/03873), avant le 1e juillet 2025, sous peine de caducité,

DISONS que si la partie consignataire obtient l’aide juridictionnelle en cours d’instance, elle sera d’office dispensée de consigner les frais d’expertise judiciaire, ceux-ci étant pris en charge par le Trésor public,

DISONS que dès son premier accédit et au plus tard au second, s’il estime la provision insuffisante, l’expert dressera le programme de ses investigations et évaluera d’une manière la plus précise possible la somme globale lui paraissant nécessaire pour garantir le recouvrement de ses honoraires et débours, il recueillera l’avis des parties et sollicitera le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que le dépôt de son rapport par l’expert sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception,

DISONS que les parties disposeront d’un délai de quinze (15) jours à compter de cette réception pour adresser à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande de rémunération,

DISONS que les opérations d’expertise seront suivies par le juge chargé du contrôle des expertises,

DEBOUTONS la SCI [Localité 11] de sa demande d’expertise s’agissant des indemnités d’occupation, d’éviction et du montant du bail,

FAISONS INJONCTION à la SCI [Localité 11] de produire l’ensemble des documents relatifs aux travaux effectués sur la toiture du bâtiment en 2015,

DEBOUTONS la SARL FFJA [Localité 11] BEACH de sa demande d’astreinte,

RESERVONS les dépens et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RENVOYONS l’affaire à la mise en état électronique du 20 janvier 2026 avec injonction de conclure au fond à la SCI [Localité 11] et à la SARL FFJA [Localité 11] BEACH, après dépôt du rapport d’expertise.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Cécilia FINA-ARSON