Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 25 proxi fond, 16 janvier 2025, n° 24/08219

TJ Bobigny 16 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les comptes avaient été approuvés et que les copropriétaires étaient donc débiteurs des charges, rendant la demande du syndicat fondée.
Accepté
Frais de recouvrement justifiés
La cour a jugé que les frais de mise en demeure étaient justifiés et que le syndicat pouvait demander leur remboursement.
Accepté
Préjudice causé par la résistance des copropriétaires
La cour a reconnu que le comportement des défendeurs avait entraîné un préjudice pour le syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser ces frais à la charge du syndicat, justifiant ainsi l'octroi d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 25 proxi fond, 16 janv. 2025, n° 24/08219
Numéro(s) :	24/08219
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Carine SMADJA
Parties :	SOCIETE FONCIA [ Localité 10 ] RIVE DROITE, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE sis [ Adresse 4 ] - [ Adresse 6 ], representé par son syndic la SAS FONCIA [ Localité 10 ] RIVE DROITE sis [ Adresse 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 7]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/08219 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4JP

Minute : 25/00011

S.D.C. DU [Adresse 4] – [Adresse 6] REPRESENTE PAR LA SOCIETE FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE

Représentant : M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [H] [V]

Madame [F] [V]

Copies exécutoires délivrés à :

M^e Carine SMADJA

Copies certifiées conformes délivrées à :

Le 16 Janvier 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 16 Janvier 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 16 janvier 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier;

Après débats à l’audience publique du 28 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 4] – [Adresse 6]

representé par son syndic la SAS FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE sis [Adresse 5]

représenté par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] sont propriétaires des lots 241 et 269 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 mai 2023, le SDC DU [Adresse 4] – [Adresse 6] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, la société Foncia [Localité 10] Rive Droite, mis en demeure Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] de payer la somme de 382,17 euros au 3 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2023, le SDC DU [Adresse 4] – [Adresse 6] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, la société Foncia [Localité 10] Rive Droite, fait signifier à Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] un commandement de payer la somme de 1.065,77 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 24 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] devant le présent tribunal aux fins de :

Rejeter toute demande de délais ou d’échelonnement qui pourrait être sollicitée par les copropriétaires débiteurs, Condamner Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] au paiement de la somme de 2.448,06 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023, date de la mise en demeure et jusqu’au jour du parfait paiement, Condamner Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] au paiement de la somme de 887,86 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023, date de la mise en demeure et jusqu’au jour du parfait paiement,Condamner Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] au paiement des dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires

À l’audience du 28 novembre 2024, le SDC DU [Adresse 4] – [Adresse 6] actualise ses demandes à la somme de 3.690,19 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2024, 22 novembre 2024, et pour le reste, maintient les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [H] [V], Madame [F] [V] régulièrement assignés, à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs, notamment :

Du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juin 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024, Du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 22 novembre 2024, indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales du 6 juin 2023 et 7 juin 2024 communiqués.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Aux termes de l’article 15 du Code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Selon l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce les défendeurs n’ayant pas comparu, l’actualisation à la hausse n’est pas recevable compte tenu du principe du contradictoire.

Seule la somme figurant à l’assignation sera retenue.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.448,06 euros, au titre des charges de copropriété dues au 27 juin 2024, avec intérêts au taux avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023, date de la mise en demeure.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 887,86 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 3 mai 2023 facturée 44 euros, d’une relance le 6 juin 2023, facturée 35 euros. L’envoi de plusieurs mises en demeure avant d’initier la présente procédure relève d’un choix de gestion du syndic. Seul sera pris en compte le coût de la première mise en demeure du 3 mai 2023 soit 5,80 euros.

Les frais de « constitution dossier huissier » et de « constitution du dossier transmis à l’avocat » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais de commissaire de justice pour la signification du commandement de payer sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] qui ont déjà fait l’objet de condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 7 mars 2018, du 14 janvier 2020 et du 10 novembre 2021. Le comportement et la résistance des copropriétaires entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] à payer au SDC DU [Adresse 4] – [Adresse 6] la somme de 2.448,06 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 27 juin 2024, avec intérêts au taux légal à avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023, date de la mise en demeure,

CONDAMNE Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] à payer au SDC DU [Adresse 4] – [Adresse 6] la somme de 5,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] à payer au SDC DU [Adresse 4] – [Adresse 6] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] à payer au SDC DU [Adresse 4] – [Adresse 6] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [V] et Madame [F] [V] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/08219 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4JP

DÉCISION EN DATE DU : 16 Janvier 2025

AFFAIRE :

S.D.C. DU [Adresse 4] – [Adresse 6] REPRESENTE PAR LA SOCIETE FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE

Représentant : M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [H] [V]

Madame [F] [V]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires