TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Février 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Décembre 2025

GROSSE :

Le 06 février 2026

à M^e TOUBI-GUIDONI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 février 2026

à Mme [U]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05314 – N° Portalis DBW3-W-B7J-656A

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [V] [W] veuve [J]

née le 23 Août 1933 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Nawal TOUBI-GUIDONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [X] [K] épouse [U]

née le 31 Juillet 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [I] [U]

né le 05 Octobre 1976 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 22 février 2018, Mme [W] veuve [J] a donné à bail à M. et Mme [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 760 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 20.540 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, la bailleresse a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Prononcer l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique en cas de besoin, Condamner solidairement les défendeurs à quitter les lieux sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’au jour de la complète libération des lieux, Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls des défendeurs, Les condamner solidairement, à titre provisionnelle, à payer l’arriéré de loyers et e charges, soit la somme de 27.650 euros (somme arrêtée au 1er septembre 2025, à parfaire), augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 790 euros jusqu’à libération totale des lieux, Les condamner in solidum au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A cette audience, la bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [K], épouse [U], a comparu en personne et indiqué ne pas contester la dette et solliciter des délais de paiement sur la base de règlements mensuels de 600 euros par mois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant qu’elle percevait un salaire de 2.000 euros par mois en tant qu’auxiliaire de vie et qu’elle avait 3 enfants.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification préalable à la préfecture.

Conformément à l’autorisation donnée par la juge avant la clôture des débats, le conseil de la bailleresse a transmis le titre de propriété de sa cliente ainsi qu’un décompte actualisé de la dette, faisant état d’une somme due de 30.020 euros au 4 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

Par application de l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (page 5) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 janvier 2025, pour la somme en principal de 20.540 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 mars 2025.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

La suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement telle que prévue par l’article 24 VII de cette loi, pose également comme condition le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le loyer n’est plus payé depuis de nombreux mois et les propositions de règlement formulée par la locataire (600 euros par mois), ne permettent pas d’apurer la totalité de la dette sur une durée de 36 mois, laquelle supposerait le paiement d’échéances de près de 800 euros par mois en plus du loyer courant d’un montant de 790 euros.

Au surplus, compte tenu du montant de la dette (30.020 euros) et de la qualité de la bailleresse (personne privée âgée de 93 ans), l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver à la fois la situation du locataire et celle du bailleur.

Par conséquent, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera donc rejetée.

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît toutefois pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte dès lors que la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient en outre une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 790 euros actuellement, et de condamner solidairement les défendeurs à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que les défendeurs restent devoir la somme de 30.020 euros, à la date du 4 décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, les défendeurs ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Ils seront donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 28.440 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 27.650 euros à compter à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de Mme [V] [W] veuve [J] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2018 entre Mme [V] [W] veuve [J] et Mme [X] [K] épouse [U] et M. [I] [U] concernant le logement, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Mme [X] [K] épouse [U] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [X] [K] épouse [U] et M. [I] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [X] [K] épouse [U] et M. [I] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [V] [W] veuve [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte pour quitter les lieux formée par Mme [V] [W] veuve [J] ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [K] épouse [U] et M. [I] [U] à payer à Mme [V] [W] veuve [J], à titre provisionnel, la somme de 30.020 euros décompte arrêté au 4 décembre 2025 incluant la mensualité de décembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 27.650 euros à compter de l’assignation du 24 septembre 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [K] épouse [U] et M. [I] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 790 euros à ce jour, à compter du 5 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [K] épouse [U] et M. [I] [U] à payer à Mme [V] [W] veuve [J] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [K] épouse [U] et M. [I] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge