TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/05942 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3HKB

Minute : 25/00874

S.C.I. BAC D'[Localité 9] – UN

Représentant : M^e Julien FERTOUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0437

C/

Madame [J] [T]

Monsieur [U] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Julien FERTOUC

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [J] [T]

Monsieur [U] [O]

Le

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Juillet 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. BAC D'[Localité 9] – UN

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Julien FERTOUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0437

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [J] [T]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante ni représentée

Monsieur [U] [O]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 30 août 2016, la SCI BAC D'[Localité 9] a donné à bail à Monsieur [U] [O] et Madame [J] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, la SCI BAC D'[Localité 9] a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 3.408,26 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la SCI BAC D'[Localité 9] a fait assigner Monsieur [U] [O] et Madame [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que leur condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [J] [T] à lui verser la somme de 3.838,23 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2025.

A cette date, la SCI BAC D'[Localité 9], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle indique que le loyer courant est intégralement réglé et s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle actualise le montant de la dette à hauteur de 3.190,76 euros, terme de juin 2025 inclus.

Monsieur [U] [O] comparaît en personne, reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant.

Madame [J] [T], citée à étude, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 mars 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 6 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025.

En conséquence, l’action introduite par la SCI BAC D'[Localité 9] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 3 janvier 2025, pour la somme en principal de 3.408,26 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 4 mars 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 3.190,76 euros au 4 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse (dernier versement au crédit : 1.200 euros en espèces le 22 mai 2025 et 13 euros de remise CAF le 23 mai 2025).

Les locataires seront solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, portant intérêts à compter du 24 mars 2025, date de l’assignation.

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs ont indiqué spontanément à l’audience leur volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur a en outre exposé à l’audience que le loyer courant a été intégralement réglé avant l’audience, ce qui est corroboré tant par les déclarations du défendeur que par l’historique de compte produit.

Ils seront autorisés à se libérer de leur dette locative suivant 30 mensualités de 100 euros, et une 31e mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [U] [O] et Madame [J] [T], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SCI BAC D'[Localité 9] a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [U] [O] et Madame [J] [T] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 4 mars 2025 du contrat de bail conclu le 30 août 2016 entre la SCI BAC D'[Localité 9] et Monsieur [U] [O] et Madame [J] [T],

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [J] [T] à verser à la SCI BAC D'[Localité 9] la somme de 3.190,76 euros au titre de leur dette locative au 4 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse,

AUTORISE Monsieur [U] [O] et Madame [J] [T] à s’acquitter de cette somme en 30 mensualités de 100 euros, et une 31e mensualité soldant la dette en principal et intérêts,

PRECISE que ces mensualités seront dues à la date prévue contractuellement pour le versement du loyer courant, en sus du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DECIDE en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,Monsieur [U] [O] et Madame [J] [T] devront quitter les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 8] en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment)Monsieur [U] [O] et Madame [J] [T] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle payable au plus tard le dernier jour de chaque mois et égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,Qu’à défaut pour Monsieur [U] [O] et Madame [J] [T] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le bailleur, il sera procédé à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissées dans les lieux aux frais des expulsés dans un garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [O] et Madame [J] [T] à verser à la SCI BAC D'[Localité 9] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [O] et Madame [J] [T] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection