TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00087 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PV2

Minute : 25/00463

S.C.I. COQUIN

Représentant : Maître Claire LANGEVIN de la SELAS PHILAE, avocats au barreau de MARSEILLE,

C/

Monsieur [Z] [V]

Madame [X]

Représentant : M^e Mahamoud SIDIBE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB254

Monsieur [T] [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. COQUIN

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Romain DELAVAY, substituant Maître Claire LANGEVIN de la SELAS PHILAE, avocats au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 3]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Madame [X]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Mahamoud SIDIBE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [T] [K]

[Adresse 3]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 06 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 5 mars 2022, la SCI Coquin a consenti à M. [T] [K] et M. [Z] [V] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation meublé, situé [Adresse 3] à Noisy-le-Sec (93130), moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 1100 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 200 euros et le versement d’un dépôt de garantie 2000 euros.

Le 16 juillet 2024, la SCI Coquin a fait délivrer à Mme [C] [X] et M. [Z] [V] et M. [T] [K] un commandement de payer la somme en principal de 12 658,75€ arrêtée à la date du 23 juin 2024, ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 23 septembre 2024, la SCI Coquin a fait citer Mme [X] ; M. [T] [K] et M. [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer en conséquence la résiliation du contrat de bail liant les parties,

o d’ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et des déménageurs au besoin,

o de les condamner au paiement de la somme de 15 497,10 € au titre de la dette locative échéance de septembre 2024 incluse, ainsi qu’à compter de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1500 euros jusqu’à complète libération des lieux,

o d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’enlèvement de tous les meubles et mobiliers et de les faire déposer en lieu approprié aux frais risques et périls des défendeurs,

o de les condamner à lui verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 24 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

La SCI Coquin a fait signifier des conclusions le 13 mai 2025 aux défendeurs aux termes desquelles elle a réactualisé le montant de la dette locative à la somme de 20 451,13 euros, somme arrêtée au mois d’avril 2025.

A l’audience du 6 juin 2025, La SCI Coquin, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 20 451,13€ arrêtée à la date du 8 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Elle s’est opposée à l’octroi de délais pour quitter les lieux sollicités par Mme [X].

Mme [C] [R] veuve [K], assistée, a indiqué que son mari était décédé en 2022, et que M. [Z] [V] n’a jamais vécu dans le logement. Elle expliqué percevoir une pension de réversion de l’ordre de 324 euros par mois. Elle a demandé l’octroi d’un délai de 8 mois pour quitter les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience, confirmant les explications données par Mme [C] [R] veuve [K] lors de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la cotitularité du bail à l’égard de Mme [R] veuve [K]

Selon les dispositions de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux, quel que soit leur régime matrimonial et même si bail a été conclu avant leur mariage.

Aux termes de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 5 mars 2022 entre la SCI COQUIN et notamment M. [T] [K].

Il sera considéré qu’il est démontré que ce dernier est décédé et qu’il était marié avec Madame [C] [R] dans la mesure où celle-ci justifie bénéficier d’une pension de réversion suite à ce décès.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [C] [R] veuve [K] est également titulaire du bail du logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] et est tenue des obligations nées de ce bail.

Il en résulte également que l’ensemble des demandes formées à l’encontre de M. [T] [K] seront rejetées du fait de son décès.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 25 septembre 2024 soit plus de six semaines avant la première audience en date du 24 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Coquin justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 17 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 5 mars 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juillet 2024, pour la somme en principal de 12 658,75 euros arrêtée au 23 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer offre aux locataires un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 septembre 2024.

A compter du 17 septembre 2024, les défendeurs sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux, qu’il leur appartient désormais de quitter.

Mme [C] [R] veuve [K] a indiqué que M. [Z] [V] n’a jamais résidé dans ce logement. Toutefois, ni elle ni M. [V] n’ont versé de pièces venant en justifier.

Dans ces conditions, l’expulsion de Mme [C] [R] veuve [K] et de M. [Z] [V] sera ordonnée avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Mme [C] [R] veuve [K] et M. [Z] [V] causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Mme [C] [R] veuve [K] et M. [Z] [V] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 17 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

La SCI Coquin produit un décompte indiquant que les défendeurs restent devoir la somme de 20 451,13 € arrêtée à la date du 8 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Mme [C] [R] veuve [K] et M. [Z] [V] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 20 451,13 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 8 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que la locataire n’est pas en mesure de payer ses loyers et charges Agée de 58 ans, elle justifie toutefois de démarches pour obtenir davantage de ressources (emploi familial puis inscription à pôle emploi). La société bailleresse a attendu d’avoir une dette s’élevant à 12 658,75 euros avant de faire signifier un commandement de payer aux locataires défaillants, ce qui laisse à penser qu’elle n’est pas financièrement aux abois.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Mme [C] [R] veuve [K] un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [R] veuve [K] et M. [Z] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI Coquin, Mme [C] [R] veuve [K] et M. [Z] [V] seront condamnés à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 5 mars 2022, par la SCI Coquin à M. [Z] [V] et M. [T] [K], dont Mme [C] [R], veuve [K], est devenue titulaire, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 septembre 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Mme [C] [R] veuve [K] de libérer les lieux et de restituer les clés à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Ordonnons en conséquence à M. [Z] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Mme [C] [R] veuve [K] et M. [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Coquin pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Condamnons Mme [C] [R] veuve [K] et M. [Z] [V] à payer à la SCI Coquin à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 17 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Mme [C] [R] veuve [K] et M. [Z] [V] à verser à la SCI Coquin à titre provisionnel la somme de 20 451,13 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 8 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus ;

Condamnons Mme [C] [R] veuve [K] et M. [Z] [V] à verser à la SCI Coquin une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes et notamment celle formées à l’encontre de M. [T] [K], décédé ;

Condamnons Mme [C] [R] veuve [K] et M. [Z] [V] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 29 juillet 2025.

La greffière, Le juge