COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30/09/2025

N° RG 25/00260 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C3NB N° MINUTE : 25/00198

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLOS DES CIMES, représenté par son syndic la SAS FONCIA CIMES DE SAVOIE prise en son établissement FONCIA ALPES DAUPHINE

[Adresse 3]

représenté par M^e Alexandre GEOFFRAY du cabinet CHAZELLE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON, et M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE,

DÉFENDEUR(S) :

S.A.R.L. DIAGONALES ARCHITECTURE, représentée par son gérant M. [P] [B], en qualité de maître d’oeuvre

[Adresse 2]

représentée par M^e Marie luce BALME de la SELARL MLB AVOCATS, avocat au barreau de CHAMBERY

S.A.S. MG TARENTAISE, en qualité de maître d’ouvrage

[Adresse 5]

représentée par M^e Karen DURAZ du cabinet CLDAA, avocat au barreau de CHAMBERY

S.A.S. MARIBA, en qualité de copropriétaire

[Adresse 1]

représentée par M^e Karen DURAZ du cabinet CLDAA, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des référés : [A] [X]

assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [Z] [E], greffier

Débats : en audience publique le : 22 Juillet 2025

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 30 Septembre 2025

Exécutoire délivré le : 30/09/2025 à M^es MURAT, BALME et DURAZ

EXPOSE DU LITIGE

La société MARIBA est propriétaire des lots n°89 à 96 correspondant à des locaux à usage de bureaux et de réserves situés dans le bâtiment B et à un espace de stationnement de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [7] situé à [Localité 6].

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [7], ci-après désigné le syndicat des copropriétaires, a autorisé la société MARIBA à réaliser les travaux de rénovation du bâtiment B sur façades et toit.

Le 19 décembre 2024, le maire de [Localité 6] a pris un arrêté de non-opposition à la suite de la déclaration préalable de travaux déposée le 14 novembre 2024 par la société DIAGONALES ARCHITECTURE au nom et pour le compte de la société MARIBA.

La société MARIBA a commencé les travaux de rénovation.

Par acte en date du 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société MG TARENTAISE, la société MARIBA et la société DIAGONALES ARCHITECTURE devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’entendre ordonner l’arrêt des travaux et une mesure d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que les travaux ont fait l’objet d’une déclaration préalable mais pas d’un permis de construire, que certains travaux affectant les parties communes n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et sont susceptibles de porter atteinte aux murs porteurs, que le copropriétaire de l’appartement A1 a constaté l’apparition de fissures sur ses faux-plafonds, que la société MARIBA n’a pas communiqué les plans et les attestations d’assurance, qu’il a été contraint de mandater la société SAVOIE DEBOUCHAGE pour déboucher l’évacuation située dans la chaufferie et que le noisetier a été arraché et le gazon détérioré.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2025, la société MARIBA et la société MG TARENTAISE demandent au juge des référés de :

à titre principal : mettre hors de cause la société MG TARENTAISE, débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,à titre subsidiaire :donner acte à la société MARIBA de ce qu’elle formule protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise formulée,en tout état de cause :condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société MARIBA et à la société MG TARENTAISE la somme de 2 500 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour faire échec à la demande d’expertise judiciaire, la société MARIBA expose que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un motif légitime dans la mesure où des réponses ont été apportées à toutes ses interrogations, qu’elle s’est engagée à replanter un noisetier de même hauteur et à remettre en état le gazon détérioré, que la difficulté relative à l’évacuation dans la chaufferie qui n’était pas de son fait a été réglée puisque ladite évacuation a été débouchée, que les plans et les attestations d’assurance ont été communiqués ce que le demandeur reconnaît, que le syndicat des copropriétaires est dépourvu d’intérêt à agir pour les fissures apparues dans l’appartement de Monsieur [F] car il s’agit d’une partie privative, que ces fissures ne sont pas prouvées, qu’elle reconnaît avoir réalisé des travaux sans autorisation du syndicat des copropriétaires pour lesquels elle a demandé la convocation d’une assemblée générale, qu’elle a également préparé une déclaration préalable de travaux modificative pour la création d’une sortie de secours et que le litige qui l’oppose au syndicat des copropriétaires est juridique et non technique. Pour faire échec à l’arrêt des travaux, la société MARIBA reprend les mêmes moyens et précise que les travaux non autorisés n’ont pas porté atteinte à la solidité du bâtiment B.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2025, la société DIAGONALES ARCHITECTURE demande au juge des référés de :

ordonner la mise hors de cause de la société DIAGONALES ARCHITECTURE,condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [7] ou tout autre succombant à verser à la société DIAGONALES ARCHITECTURE la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En défense, se fondant sur l’article 145 du Code de procédure civile, la société DIAGONALES ARCHITECTURE expose que la SCI BSM groupe MH lui a confié une mission de conception architecturale limitée à l’établissement du dossier de déclaration préalable de travaux, qu’elle a établi un premier dossier de déclaration préalable relatif à des travaux de rénovation de façades qui a été déposé le 22 novembre 2024, qu’elle n’a pas été en charge de la maîtrise d’œuvre d’exécution des travaux, qu’elle a établi le 22 avril 2025 un deuxième dossier de déclaration préalable pour la création d’une sortie de secours de la salle de réunion située au R-1 à la demande du maître de l’ouvrage, que ce deuxième dossier n’a pas été déposé et qu’elle n’est donc pas concernée par les réclamations du syndicat des copropriétaires en lien avec la réalisation des travaux en contradiction avec la première déclaration préalable.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 juillet 2025 et a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de mise hors de cause de la société MG TARENTAISE

L’article 31 du Code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, il ressort de l’acte authentique du 31 mai 2013 (pièce n°1 défenderesses) que la société CAP INVESTISSEMENTS GROUPE LEROUSSEAU a vendu à la société MARIBA les lots n°89 à 96 correspondants à des locaux à usage de bureaux, à des réserves et à un espace de stationnement de l’immeuble en copropriété dénommé “[7]” et situé [Adresse 4] à [Localité 6]. Lors de l’assemblée générale ordinaire du 18 novembre 2024 (pièce n°3 demandeur) la société MARIBA a été autorisée par le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de rénovation du bâtiment B sur façades et toit. La déclaration préalable de travaux a été déposée le 22 novembre 2024 par la société DIAGONALES ARCHITECTURE (pièce n°2 défenderesse) au nom et pour le compte de la société MARIBA. Si le syndicat des copropriétaires a intérêt à agir à l’encontre de la société MARIBA qui a la qualité de copropriétaire et de maître de l’ouvrage, il ne présente aucun élément pour justifier de la mise en cause de la société MG TARENTAISE. Le seul fait que la société MARIBA soit détenue par la société MG TARENTAISE, ce qui n’est pas démontré, est insuffisant à caractériser de l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires à l’encontre de cette dernière.

En conséquence, la société MG TARENTAISE sera mise hors de cause.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires d’arrêter les travaux

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

En l’espèce, il ressort des plans de rénovation des façades du bâtiment B et du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 18 novembre 2024 (pièces n°2 et n°3 demandeur) que la société MARIBA a été autorisée par le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de rénovation des façades sans création de nouvelles ouvertures et que l’assemblée générale ne s’est pas prononcée sur la démolition de murs porteurs. La société MARIBA reconnaît dans ses écritures avoir réalisé les travaux sans autorisation du syndicat des copropriétaires suivants : une ouverture en façade est pour la réalisation d’une sortie de secours, un agrandissement de la trappe de désenfumage en toiture, le percement de la façade est pour l’installation d’une bouche d’extraction et la création d’ouvertures au rez-de-chaussée, au niveau R+1 et au niveau R+2 en démolissant partiellement des murs porteurs. Cet aveu de la société MARIBA est corroboré par les procès-verbaux des 8 avril et 13 juin 2025 (pièces n°5 et 10 demandeur) aux termes desquels Maître [L] [I], Commissaire de justice, a constaté que la façade est “a été sciée au droit de l’angle nord-est afin de transformer une fenêtre en porte fenêtre” et que “deux ouvertures ont été réalisées de manière à permettre l’installation de deux extractions, et notamment les bouches véhiculant l’air vicié. Ces équipements ont été installés à la suite du percement du mur de façade, partie commune de la copropriété”. La réalisation de travaux non autorisés caractérise tant l’existence d’un différend entre la société MARIBA et le syndicat des copropriétaires qu’un trouble manifestement illicite qui justifie que soit ordonnée une mesure conservatoire. Dans la mesure où ces travaux ont été réalisés avec l’appui du bureau d’études STEBAT dont les plans d’exécution sont versés aux débats (pièces n°8 à 13 défenderesse) et que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une atteinte qui aurait été portée à la structure du bâtiment B, il n’y pas lieu de prononcer l’arrêt total du chantier mais de limiter la suspension aux travaux non autorisés.

En conséquence, il sera ordonné la suspension des travaux entrepris par la société MARIBA sur les parties communes du bâtiment B qui n’ont pas été autorisés par le syndicat des copropriétaires. Cette suspension sera assortie d’une astreinte selon les termes du dispositif. Pour les travaux déjà réalisés sans autorisation, il reviendra au syndicat des copropriétaires soit de les ratifier lors d’une prochaine assemblée générale soit d’entreprendre toute action pour obtenir la remise en état des parties communes.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.”

Il est acquis que l’article 145 du Code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Une mesure d’instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile lorsqu’une juridiction du fond est saisie de l’affaire. La condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c’est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

L’article 146 du Code de procédure civile ne s’applique pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du Code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société MARIBA a réalisé de nombreux travaux qui n’ont pas fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires notamment une ouverture en façade est pour la réalisation d’une sortie de secours, un agrandissement de la trappe de désenfumage en toiture, le percement de la façade est pour l’installation d’une bouche d’extraction et la création d’ouvertures au rez-de-chaussée, au niveau R+1 et au niveau R+2 en démolissant partiellement des murs porteurs. Ces travaux qui dépassent largement l’objet de la déclaration de travaux faite le 22 novembre 2024 par la société DIAGONALES ARCHITECTURE (pièce n°2 défenderesse) au nom et pour le compte de la société MARIBA concernent les parties communes et la structure même du bâtiment B puisque plusieurs murs porteurs ont été démolis. Ceci étant, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément quant à l’apparition d’éventuels désordres qui seraient en lien avec les travaux entrepris par la société MARIBA. La société demanderesse justifie que les travaux ont été réalisés conformément aux plans d’exécution établis par le bureau d’études STEBAT (pièces n°3 et 8 à 13 défenderesse). Il ressort des éléments du dossier que le litige qui oppose la société MARIBA et le syndicat des copropriétaires n’est pas technique, n’étant pas lié à l’acte de construire, mais que le litige est juridique, étant lié à la réalisation de travaux sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Il n’est donc pas démontré de l’utilité d’une mesure d’expertise judiciaire.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’expertise judiciaire.

En ce qui concerne la société DIAGONALES ARCHITECTURE, il ressort du devis d’honoraires du 15 mai 2024 et du dossier de déclaration préalable déposé le 22 novembre 2024 que la société DIAGONALES ARCHITECTURE est intervenue en qualité de maître d’oeuvre de conception avec une mission limitée à la déclaration préalable de travaux relatifs à la rénovation de façades. Le projet établi par la société DIAGONALES ARCHITECTURE était cantonné aux façades et ne comprenait pas la création d’ouvertures. Dès lors, les travaux réalisés par la société MARIBA sans autorisation de l’assemblée générale sont sans lien avec la mission confiée à la société DIAGONALES ARCHITECTURE. Le syndicat des copropriétaires ne faisant état d’aucune difficulté qui serait liée à la conception des travaux, ne justifie pas de la mise en cause de la société DIAGONALES ARCHITECTURE. Ceci étant, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande d’expertise judiciaire, il n’y a pas lieu de prononcer sa mise hors de cause.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société MARIBA, partie succombante, sera condamnée à supporter les entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires ne formule pas de demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a été expliqué ci-dessus que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas de la mise en cause de la société DIAGONALES ARCHITECTURE.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer à la société DIAGONALES ARCHITECTURE la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des Référés, statuant publiquement après débats en audience publique, par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

METTONS hors de cause la société MG TARENTAISE,

ORDONNONS la suspension des travaux entrepris par la société MARIBA sur les parties communes du bâtiment B de l’ensemble immobilier dénommé “[7]” situé à [Localité 6] qui n’ont pas été autorisés par l’assemblée générales des copropriétaires,

DISONS que si la société MARIBA ne respecte pas cette suspension elle sera redevable par infraction constatée d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à la somme de 500 euros par jour pendant trois mois à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [7] de sa demande d’expertise judiciaire,

DIT n’y avoir lieu à mettre hors de cause la société DIAGONALES ARCHITECTURE,

CONDAMNONS la société MARIBA aux dépens,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [7] à payer à la société DIAGONALES ARCHITECTURE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTONS la société MARIBA et la société MG TARENTAISE de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, la minute étant signée par [A] [X], juge des référés, et [Z] [E], greffier.

Le greffier, Le juge des référés,