TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00685 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23B2

Minute : 25/00476

Monsieur [J] [S]

Représentant : M^e Asif ARIF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1752

C/

Monsieur [N] [Z]

Madame [H] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Marwa BRAIHIM, substituant Maître Asif ARIF, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [H] [C]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 06 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 6 et 29 juillet 2022, M. [J] [S] a consenti à M. [N] [Z] et Mme [H] [C] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 749 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 170 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 749 euros.

Le 16 avril 2024, M. [J] [S] a fait délivrer à M. [N] [Z] et Mme [H] [C] un commandement de payer la somme en principal de 2653,37€ arrêtée à la date du 5 avril 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 25 février 2025, M. [J] [S] a fait citer M. [N] [Z] et Mme [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o d’ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de les condamner solidairement au paiement de la somme de 10 173,66€ au titre de la dette locative, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et révisions jusqu’alors pratiqués entre les parties jusqu’à complète libération des lieux,

o autoriser la séquestration des meubles éventuellement restés dans les lieux dans le garde meubles du choix des demandeurs, aux frais, risques et périls des défendeurs,

o de les condamner solidairement à lui verser la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 6 juin 2025, M. [J] [S], représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 14 768,66€ arrêtée à la date du 27 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [N] [Z], comparant, a indiqué que Mme [H] [C] n’est plus dans les lieux depuis la fin de l’année 2024. Il a expliqué que l’impayé de loyer est dû à la perte de son emploi suite à un problème de renouvellement de son titre de séjour. Il a indiqué avoir de nouveau un emploi depuis un mois grâce auquel il perçoit 1800€ par mois. Il a demandé l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 70€ par mois.

Mme [H] [C], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

Par note en délibéré autorisée, M. [J] [S] a transmis la notification de l’assignation à la préfecture.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail du 6 et 29 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article VIII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 avril 2024, pour la somme en principal de 2653,37€ arrêtée au 5 avril 2024, au titre de l’arriéré locatif laissant aux locataires un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2024.

M. [N] [Z] et Mme [H] [C] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, aucun délai de paiement, suspensif des effets de la clause résolutoire ne peut leur être octroyé. La demande en ce sens de M. [Z] sera en conséquence rejetée.

Dans ces conditions, leur expulsion sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [Z] a indiqué que Mme [C] a quitté le logement à la fin de l’année 2024. Toutefois, il n’est versé aux débats aucun justificatif en attestant.

Par conséquent, M. [N] [Z] et Mme [H] [C] seront tous deux condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 17 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution. Cette condamnation sera prononcée in solidum.

M. [J] [S] produit un décompte indiquant que M. [N] [Z] et Mme [H] [C] restent lui devoir la somme de la somme de 14 768,66 € arrêtée à la date du 27 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Il convient de déduire de la somme réclamée les frais d’huissier, qui peuvent, selon leur nature, être qualifiés de dépens, pour la somme de 321,66 € (153,37€ + 168,29€).

M. [N] [Z] et Mme [H] [C] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 14 447 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 27 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2500 euros, et à compter du 25 février 2025, date de l’assignation, sur la somme de 7352 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Compte tenu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail (article VI) et la dette étant en partie contractuelle sur la période, la condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs jusqu’à la résiliation du contrat et in solidum entre eux à compter de cette date.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [Z] et Mme [H] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [J] [S], M. [N] [Z] et Mme [H] [C] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 6 et 29 juillet 2022, entre M. [J] [S] et M. [N] [Z] et Mme [H] [C] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 16 juin 2024 ;

Rejetons la demande reconventionnelle en délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

Ordonnons en conséquence à M. [N] [Z] et Mme [H] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [N] [Z] et Mme [H] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons in solidum M. [N] [Z] et Mme [H] [C] à payer à M. [J] [S] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du 17 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons solidairement jusqu’au 16 juin 2024 puis in solidum à compter de cette date M. [N] [Z] et Mme [H] [C] à verser à M. [J] [S] la somme provisionnelle de 14 447 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 27 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, sur la somme de 2500 euros, et à compter du 25 février 2025 sur la somme de 7352 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Condamnons in solidum M. [N] [Z] et Mme [H] [C] à verser à M. [J] [S] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [N] [Z] et Mme [H] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge