Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 31 octobre 2024, n° 24/02392

TJ Marseille 31 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Non justification de l'assurance
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de Madame [L] [D] en raison de son occupation illégale des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute ouvrant droit à réparation, et a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges.
Accepté
Frais exposés dans l'instance
La cour a condamné Madame [L] [D] à verser une somme à la S.A. SOGIMA au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, en raison de sa position de partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 31 oct. 2024, n° 24/02392
Numéro(s) :	24/02392
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean DE VALON
Parties :	S.A. SOGIMA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame BERKANI, lors des débats

Madame BOINE, lors du délibéré

Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024

GROSSE :

Le 16 janvier 2025

à M^e DE VALON

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02392 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z3E

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [D]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 février 2017 à effet au 10 février 2017, la S.A SOGIMA a donné à bail à Madame [L] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 378,64 euros assorti de 130,14 euros de provisions sur charges et un bail de location accessoire de garage N°9B8GE01278, pour un loyer mensuel de 35 euros assortie de 13,25 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A SOGIMA a fait signifier à Madame [L] [D] par acte d’huissier de justice en date du 15 décembre 2023 un commandement de payer d’avoir à justifier de l’assurance.

Par acte d’huissier de justice en date du 29 février 2024, la S.A SOGIMA a fait assigner Madame [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que le bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 7g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour défaut de justification de la souscription d’une assurance ;

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [D] ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— prononcer la condamnation de Madame [L] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;

— prononcer la condamnation de Madame [L] [D] au paiement de la somme de 600 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— aux paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance, de l’assignation sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la S.A SOGIMA expose que Madame [L] [D] n’a pas justifié de l’assurance malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 15 décembre 2023 et ce pendant plus d’un mois.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 juin 2024.

Par une ordonnance du 5 septembre 2024, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 31 octobre 2024, en invitant la S.A SOGIMA à produire à cette audience dénonce à la préfecture, dénonce à la CCAPEX et justificatif de propriété, justificatifs qu’elle aura préalablement notifié à la défenderesse.

A cette audience, la S.A SOGIMA, représentée par son conseil, s’en remet à ses conclusions du 26 septembre 2024 signifiées à étude à Madame [L] [D].

Madame [L] [D] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 3 février 2017 ainsi que le bail de location accessoire de garage N°9B8GE01278 contiennent une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs (article 14).

Un commandement d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à Madame [L] [D] le 15 décembre 2023 par acte remis à étude.

Madame [L] [D] qui ne comparait pas ne justifie pas de cette assurance.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 janvier 2024.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 15 janvier 2024 sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Madame [L] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Madame [L] [D] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de dire que cette indemnité sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [L] [D] à son paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA SOGIMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 3 février 2017 et portant sur le logement situé [Adresse 3], et du bail de location accessoire de garage N°9B8GE01278 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [D] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT que faute par l’occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Madame [L] [D] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 16 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

CONDAMNE Madame [L] [D] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [L] [D] à verser la somme de 200 euros à la SA SOGIMA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE