TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00229 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2NJW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 MAI 2025

MINUTE N° 25/00835

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Nous,Madame Mechtilde CARLIER, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 17 Mars 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL « SCOO », dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent SCHITTENHELM de la SELARL SEKRI VALENTIN ZERROUK, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P559

ET :

LA SOCIETE DESTINO INSTITUT venant aux droits de la SOCIETE CINDY INSTITUT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 avril 2022, la société des Centres d’Oc et d’Oil (la société SCOO) et la société Cindy Institut aux droits de laquelle vient la société Destino Institut, ont conclu un bail commercial portant sur des locaux au sein du centre commercial « Arcades » à [Localité 3] (93), pour une durée de 10 ans, à compter du 1er mars 2022 et jusqu’au 29 février 2023.

Par exploit du 26 novembre 2024, la société SCOO a fait signifier à la société Destino Institut un commandement de payer la somme de 36.415,16 euros et visant la clause résolutoire.

Par exploit du 17 janvier 2025, la société SCOO a assigné la société Destino Institut devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail commercial du 20 avril 2022 à effet au 26 décembre 2024,

— ordonner l’expulsion de la société Destino Institut sous astreinte et ordonner l’enlèvement et la séquestration des biens meubles,

— condamner la société Destino Institut au paiement d’une provision de 35.025,97 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers,

— condamner la société Destino Institut à payer à la société SCOO la somme de 3.877,25 euros au titre de la majoration des sommes dues par le preneur,

— condamner la société Destino Institut à payer à la société SCOO la somme de 3.746,48 € correspondant l’indemnité d’occupation courant depuis le 27 décembre 2024 et ce, jusqu’à la libération complète et effective des Locaux par la remise des clés ;

— condamner la société Destino Institut à payer à la société SCOO la totalité des charges du jour de la résiliation du bail à celui de la libération effective des locaux,

— condamner la société Destino Institut à payer à la société SCOO 730.92 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la dette locative,

A titre subsidiaire, si la société Destino Institut formait une demande de délais de paiement

— ordonner, faute de paiement d’une échéance, la déchéance du terme et rappeler que la clause résolutoire serait acquise,

En toute hypothèse,

— condamner la société Destino Institut à payer à la société SCOO 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Destino Institut aux dépens,

La société SCOO se fonde sur l’article L. 145-41 du code de commerce. Elle estime que la société Destino Institut n’a pas payé les loyers et n’a pas remédié à l’impayé dans le délai d’un mois du commandement signifié le 26 novembre 2024. Sur les sommes demandées, elle sollicite le règlement des loyers pour la période antérieure au 26 décembre 2024, date d’effet de la clause résolutoire. Elle expose que l’indemnité d’occupation pour la période du 27 décembre 2024 au 15 janvier 2025 est calculée sur la base contractuelle de 1% du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location par jour. Elle se fonde sur le bail pour l’octroi de pénalités de retard et des frais de recouvrement de la dette locative incluant le coût de la saisie conservatoire infructueuse et le cout du commandement de payer du 26 novembre 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 26 novembre 2024 pour le paiement de la somme en principal 36.415,16 euros au titre du loyer selon décompte arrêté au 21 novembre 2024, loyer du 4e trimestre 2024 inclus.

La société défenderesse n’a pas justifié avoir réglé cette somme dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement de payer.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26 décembre 2024 à minuit.

Il sera fait droit à la demande d’expulsion et il sera statué sur le sort des meubles dans les termes du dispositif étant précisé qu’en raison du recours à l’assistance de la force publique, il n’apparait pas nécessaire de prononcer une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers et charges, la société SCOO justifie, par la production du bail, des factures, du décompte qu’une dette locative s’est installée entre les parties depuis l’origine du bail en 2022. Toutefois, elle ne produit aucun élément postérieur au 26 novembre 2024 de sorte qu’elle ne justifie pas avoir appelé les loyers postérieurement au commandement de payer du 26 novembre 2024 ni des montants appelés à ce titre. En outre, il ressort des décomptes produits que figurent dans les sommes facturées des éléments qui ne correspondent pas au loyer notamment des refacturations de frais d’huissier dont la société SCOO sollicite par ailleurs la prise en charge dans le cadre de la présente instance « les frais de recouvrement », des pénalités de retard contractuelles dont la société SCOO sollicite le paiement.

Les explications de la société SCOO dans son assignation ne ventilent pas les sommes réclamées de sorte que le montant des loyers dues sur la période appelée et les montants des charges dues, le tout après déduction des sommes payées par la société Destino Institut au titre de chacun des postes réclamés ne sont pas identifiables.

Par suite, la demanderesse n’établit pas, avec l’évidence requise devant le juge des référés le quantum non sérieusement contestable de sa demande de provision au titre des loyers et charges.

La demande de provision de 35.025,97 euros sera rejetée.

Sur la demande d’indemnité d’occupation, en vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, l’indemnité d’occupation est l’indemnité réparatrice versée au bailleur en contrepartie de l’occupation d’un bien immobilier par un occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le maintien dans les lieux par la société Destino Institut postérieurement à la résiliation du bail commercial et l’indemnité d’occupation ayant une nature indemnitaire, la demande de la bailleresse faisant application d’une clause contractuelle est sérieusement contestable. La bailleresse n’établissant pas, avec l’évidence requise devant le juge des référés le montant de l’indemnité d’occupation qu’elle demande, la demande de provision de 3.746,48 euros sera rejetée.

La demande de condamnation au paiement des pénalités de retard dépasse les pouvoirs du juge des référés dans la mesure où d’une part elle nécessite de procéder à une interprétation du contrat et à une appréciation du caractère punitif des montants appliqués ce qui relève des pouvoirs du juge du fond et d’autre part, les montants demandés sont susceptibles de constituer une clause pénale dont le juge du fond peut réduire le montant si elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Quant aux frais d’huissier engagés par le bailleur pour le recouvrement de la dette locative, ils entrent dans la catégorie des dépens.

En l’absence de demande de délais de paiement, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de la société SCOO tendant à leur rejet.

La société Destino Institut qui succombe supportera les dépens. Elle sera condamnée à verser à la société SCOO la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Constatons la résiliation du bail conclu le 20 avril 2022 entre la société des Centres d’Oc et d’Oil et la société Destino Institut venant aux droits de la société Cindy Institut, portant sur le local commercial situé au sein du centre commercial « Arcades » à [Localité 3] (93), par l’effet de la clause résolutoire contenu au bail, avec effet au 26 décembre 2024, à minuit ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société Destino Institut et de tous occupants de son chef hors des locaux situés au sein du centre commercial « Arcades » à [Localité 3] (93), dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons la société des Centres d’Oc et d’Oil de sa demande d’astreinte ;

Déboutons la société des Centres d’Oc et d’Oil de sa demande de provision au titre des loyers et charges ;

Déboutons la société des Centres d’Oc et d’Oil de sa demande de provision au titre des majorations des sommes dues au bailleur ;

Déboutons la société des Centres d’Oc et d’Oil de sa demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation ;

Déboutons la société des Centres d’Oc et d’Oil de sa demande de provision au titre des frais de recouvrement ;

Condamnons la société Destino Institut aux dépens ;

Condamnons la société Destino Institut à payer à la société des Centres d’Oc et d’Oil la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 16 MAI 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mechtilde CARLIER