TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 25/10502

N° Portalis DB3S-W-B7J-345B

Minute : 1467/25

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Me [F], avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [D] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DOUËB

Copie, pièces, délivrées à :

MME [C]

Le 8 Décembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Décembre 2025 ;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT, OPH de Seine-[Localité 12] Habitat, EPIC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Maître Sandrine FIGUEREO FRIAS, du Cabinet DOUËB, Avocats au Barreau de Paris,

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE:

Madame [D] [C], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mai 2001, l’Office public municipal d’HLM de [Localité 11] a donné à bail à Mme [D] [C] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1612,17 francs.

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2024, l’O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat a ensuite donné à bail à Mme [D] [C], dans le cadre d’un renouvellement urbain, un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 5140,72 euros, hors charges. Il a été également mentionné le solde débiteur de 4157,88 euros arrêté au 6 juin 2024, provenant de son précédent bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, l’O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat a fait signifier à Mme [D] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6064,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre reçue le 17 novembre 2022, l’O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, l’O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat a fait assigner Mme [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

«  ordonner l’expulsion de Mme [D] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Mme [D] [C] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 5737,14 euros au titre de la dette locative arrêtée à l’échéance du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024, date du commandement de payer,

o la somme de 15 euros par jour de retard dans le cadre d’une astreinte à production de son assurance locative à compter du huitième jour après la signification de la présente décision,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du mois de mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 12] le 14 août 2025.

À l’audience du 6 octobre 2025, O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7109,48 euros arrêtée au 3 septembre 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus. Il se désiste en revanche de sa demande en production de l’assurance locative mais maintient le reste des demandes de l’assignation. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [D] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 24 décembre 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [D] [C], présente, ne conteste pas le principe de la dette mais explique l’importance de la dette par une fuite d’eau non réglée par le bailleur dans le premier appartement situé [Adresse 4], fournissant des photographies de son ancien logement. Elle affirme avoir repris un emploi à mi-temps, produisant un salaire de 1400 euros mensuels, ainsi que le paiement du loyer du mois d’octobre 2025. Elle demande le bénéfice de délais de paiement suspensifs à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [D] [C]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat le 17 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet durant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 décembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 juin 2024 à compter du 25 février 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [D] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [D] [C] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière, notamment de salaires entre 1200 et 1400 euros par mois, est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort en outre des éléments communiqués que Mme [D] [C] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, l’O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Mme [D] [C] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [D] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

C. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Il convient de distinguer la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés selon le bail concerné : soit la somme de 4307,88 euros selon le décompte fourni actualisé au 3 septembre 2025 pour le bail signé le 3 mai 2001, et la somme de 2801,60 euros selon le décompte actualisé pour le bail du 10 juin 2004.

a. Sur la demande en paiement portant sur les loyers et charges impayés du premier bail de 2001

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur ne rapporte pas la preuve du montant précis des loyers impayés en ne fournissant pas de décompte précis et complet de la dette, puisque le relevé de compte fourni ne commence qu’au 31 décembre 2019 alors que la locataire invoque une exception d’inexécution antérieure au regard des conditions de logement, soit à compter de 2018 selon les pièces fournies par la locataire (courriel datant de 2018 envoyé au bailleur et photographies de traces d’humidité sur les murs). La demande en paiement portant sur les loyers et charges issus du premier bail signé en 2001 sera donc rejetée.

b. Sur la demande en paiement portant sur les loyers et charges impayés du second bail de 2024

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 juin 2024, du commandement de payer délivré le 24 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 3 septembre 2025 que O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés du second bail signé le 10 juin 2024.

En conséquence, il convient de condamner Mme [D] [C] à payer à O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat la somme de 2801,60 euros, au titre des sommes dues au 3 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 décembre 2024.

D. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [D] [C]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 février 2025, Mme [D] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [D] [C] à son paiement à compter du 4 septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 25 février 2025 au 3 septembre 2025 fourni a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [D] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Mme [D] [Z] à payer à O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 juin 2024 entre l’O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat d’une part, et Mme [D] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 25 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Mme [D] [C] à payer à O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat la somme de 2801,60 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 septembre 2025 échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 24 décembre 2024,

ACCORDE un délai à Mme [D] [C] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Mme [D] [C] à s’acquitter de la dette en 27 mensualités de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [D] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [D] [C] à payer à l’O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Mme [D] [C] à payer à l’O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 décembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DEBOUTE l’O.P.H. Seine-[Localité 12] Habitat de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE