TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Minute N°

DOSSIER : N° RG 24/01417 – N° Portalis DBWS-W-B7I-EFGB

copie exécutoire

M^e Alice CARLI

M^e Emilie SOUBEYRAND

DEMANDEUR

Monsieur [B] [N]

né le 06 Octobre 1932 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Emilie SOUBEYRAND, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et de M^e CHAMPAUZAC (Selas Cabinet Champauzac), avocat au barreau de la DROME, plaidant

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [I]

né le 08 Novembre 1996 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alice CARLI, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e Antoine GUERINOT, avocat au barreau de LYON, plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Guillaume RENOULT-DJAZIRI

Statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

Greffier lors des débats et du prononcé de la décision : Audrey GUILLOT

Clôture prononcée le 16 octobre 2025

Débats tenus à l’audience du 09 Décembre 2025

Jugement prononcé le 17 Février 2026, par mise à disposition au greffe ;

Selon acte de partage en date du 26 septembre 1962 :

Monsieur [B] [N] a hérité en pleine propriété du lot 3 composé d’une maison d’habitation avec cour sise [Adresse 1], sur une parcelle cadastrée AN[Cadastre 1], anciennement C[Cadastre 2]Madame [J] [N] épouse [S] a hérité en pleine propriété du lot 5 composé d’une maison d’habitation avec cour, bâtiment agricole et jardin sis [Adresse 2], sur une parcelle cadastrée AN[Cadastre 3]. Ce Les parcelles sont contiguës et les maisons mitoyennes.

L’acte de partage prévoit en ses pages 18-19 le sort d’une cave située en contrebas du lot 3 : « il est rappelé que la cave desservant le bâtiment d’habitation compris dans le cinquième lot (Madame [S]) est située en contrebas à l’aspect ouest sous partie de la maison d’habitation comprise au troisième lot (Monsieur [B] [N]) ; l’usage de cette cave continuera de bénéficier à l’attributaire du cinquième lot ».

Par acte de donation en date du 19 décembre 2011, Madame [J] [N] a transmis son bien à ses héritiers. Madame [J] [N] est décédée le 15 mars 2018.

Par acte de donation-partage en date du 11 mars 2022, l’arrière-petit-fils de Madame [J] [N], Monsieur [Q] [I], a hérité de la maison comprise dans le lot 5.

Par courrier recommandé en date du 17 janvier 2024, Monsieur [B] [N] a mis en demeure Monsieur [Q] [I] de lui restituer l’usage de la cave située en contrebas du lot 3 au 31 janvier 2024.

Par assignation en date du 7 mai 2024, Monsieur [B] [N] a saisi le tribunal judiciaire de Privas à l’encontre de Monsieur [Q] [I] aux mêmes fins.

Dans ses dernières conclusions, il sollicite :

Condamner Monsieur [Q] [I] à lui restituer ladite cave et la libérer sous 15 jours à compter de la signification de la présente décision puis astreinte de 100 euros par jour de retardCondamner Monsieur [Q] [I] à faire cesser l’empiètement caractérisé par le débord de l’isolant côté Sud et Est du bâtiment agricole, sur la toiture de l’habitation de Monsieur [B] [N], sous 3 mois à compter de la signification de la présente décision puis astreinte de 100 euros par jour de retardRejeter toute demande adverseCondamner Monsieur [Q] [I] à lui payer 5.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens. Il indique que l’acte de partage de 1962 ne prévoit qu’un droit d’usage au bénéfice de Madame [J] [N] épouse [S], non transmissible, et non une servitude. Il conteste le passage des réseaux du lot 5 dans ladite cave et indique que le constat produit par la partie adverse est tronqué empêchant sa discussion. Il explique que cette cave ne permet qu’un accès plus commode au défendeur à son autre cave et à son habitation, sans réelle nécessité, et qu’elle a été créée pour permettre à Madame [J] [N] épouse [S] et à son mari d’y faire traverser des tonneaux de vin. Il ajoute que ni l’usage de la cave ni une éventuelle servitude ne sont mentionnés dans les actes des 19 décembre 2011 et 11 mars 2022 susmentionnés. Il rappelle que suite à des premières discussions avec le défendeur, celui-ci a déjà retiré les tuyaux de gaz desservant sa maison qui passaient dans la cave litigieuse, signe que chaque partie avait conscience de l’absence de servitude transmissible.

Sur l’empiètement, il explique que le défendeur a fait réaliser des travaux d’isolation par l’extérieur d’un bâtiment lui appartenant, créant un empiètement en surplomb de sa propriété.

Il conteste tout empiètement de sa part sur la parcelle voisine par un cheneau et une antenne.

Dans ses dernières conclusions, le défendeur sollicite :

Rejeter les prétentions adversesJuger que la cave litigieuse est grevée d’une servitude à son profitJuger qu’il est devenu propriétaire de la cave litigieuseCondamner le demandeur à faire cesser l’empiètement caractérisé par le débord de l’antenne et du chéneau lui appartenant sur sa toiture, sous 3 mois à compter de la signification de la présente décision puis astreinte de 100 euros par jour de retardRejeter l’exécution provisoireCondamner Monsieur [B] [N] à lui payer 5.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Carli. Il explique que la cave litigieuse est l’entrée unique et nécessaire à son vide sanitaire, aucune entrée ne pouvant être ouverte ailleurs. Il indique que ses réseaux d’eau avant compteur passent dans la cave. C’est, selon lui, la raison pour laquelle une servitude a été créée lors du partage de 1962, rattachée au fonds et non à la personne de Madame [J] [N] épouse [S]. L’absence de mention de cette servitude dans les actes de transmissions suivants n’ont pas éteint la servitude qu’il invoque. Il ajoute que cette cave a toujours été utilisée par les propriétaires du lot 5, indépendamment de la personne de Madame [S], confirmant la caractérisation de servitude. Il explique également que des droits d’usage personnels ont été établis dans l’acte de 1962 et qu’ils sont précisément qualifiés de « personnels », l’absence de cette mention explicite s’agissant de la cave confirmant alors l’absence d’intuitu personae.

Subsidiairement, il invoque une servitude par destination du père de famille en raison d’aménagements effectués avant division du terrain.

Il revendique encore la propriété de la cave par usucapion.

Il conteste tout empiètement commis en isolant ses murs. Il remet en cause l’impartialité de l’expert qui serait un ami du demandeur et affirme qu’il ne s’agit pas d’une expertise judiciaire contradictoire sans qu’elle ne soit corroborée par des éléments objectifs. En cas d’empiètement, il trouve une disproportion entre la faible ampleur de celui-ci et la solution de démolition.

Il avance enfin que le demandeur a lui aussi commis un empiètement sur son fonds en installant son antenne TV et son tuyau de descente de gouttière.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 16 octobre 2025.

A l’audience du 9 décembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS

L’étude de l’existence d’un droit de passage non-transmissible ou d’une servitude portant sur la cave située sous l’immeuble de Monsieur [B] [N] n’a d’opportunité que si celle-ci est la propriété de Monsieur [B] [N].

Monsieur [Q] [I] revendiquant notamment la prescription acquisitive de la cave, il y a lieu d’envisager la propriété de la cave avant toute autre étude.

I. Sur la propriété de la cave

La prescription acquisitive trentenaire définie aux articles 2258, 2261 et 2272 du code civil permet au possesseur d’une chose d’en acquérir la propriété si cette possession remplit des conditions cumulatives en étant continue depuis trente ans, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. Il incombe au demandeur qui se prévaut de l’usucapion de rapporter la preuve de la réunion de ces conditions.

En l’espèce, le défendeur se prévaut initialement d’une servitude justifiant l’occupation de la cave litigieuse avant de solliciter la « revendication de la propriété de la cave par usucapion ». Ainsi, dans ses conclusions, il reconnaît initialement exercer ses droits en vertu d’une servitude et non pas en qualité de véritable propriétaire du bien. Il en ressort qu’il ne démontre pas une volonté de se comporter comme le véritable propriétaire de la cave litigieuse, rendant toute possession équivoque et faisant obstacle à la prescription acquisitive de la propriété de la cave.

En conséquence, sa demande sera rejetée et il sera retenu que les parties reconnaissent dans leurs écritures que Monsieur [B] [N] est propriétaire de la cave litigieuse.

II. Sur la qualification du droit portant sur la cave

Lorsqu’un contrat n’est pas clair, les règles d’interprétation de l’acte sont prévues aux articles 1188 à 1192 du code civil, et notamment : « Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier. »

Le droit d’usage est défini aux articles 625 et suivants du code civil, lesquels disposent : « Les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit. […] L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre. » Il en ressort que le droit d’usage est rattaché à une personne désignée et n’est pas transmissible.

La servitude en revanche est définie aux articles 637 et suivants du code civil : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. […] Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires. » Ainsi, les servitudes sont une charge imposée à un fonds et suivent la transmission du fonds.

En l’espèce, il est constant que la cave litigieuse située sous la maison de Monsieur [B] [N] est la propriété de celui-ci et que son usage a été réglé par l’acte de partage en date du 26 septembre 1962 lequel prévoit en ses pages 18-19 : « il est rappelé que la cave desservant le bâtiment d’habitation compris dans le cinquième lot (Madame [S]) est située en contrebas à l’aspect ouest sous partie de la maison d’habitation comprise au troisième lot (Monsieur [B] [N]) ; l’usage de cette cave continuera de bénéficier à l’attributaire du cinquième lot ». Cet acte n’indique pas clairement s’il entend conférer un simple droit d’usage à Madame [J] [N] épouse [S] seule, non transmissible, ou établir une servitude grevant le lot de Monsieur [B] [N] au profit du fonds de Madame [J] [S] qui serait alors transmissible. Le tribunal doit alors rechercher la commune intention des parties en se plaçant dans la situation qui a donné lieu à l’établissement de l’acte et en prenant en compte notamment les autres clauses de l’acte qui peuvent éclairer sur la volonté des parties lors de sa rédaction.

Quatre points peuvent être relevés pour déterminer la nature de ce droit : les termes employés dans la clause litigieuse ainsi que dans le reste de l’acte, le motif ayant conduit à la rédaction de cet acte d’après les éléments objectifs découlant de la situation des lieux, les témoignages de proche ayant eu connaissance du contexte de la création de ce droit, et enfin le comportement des parties suite à la rédaction de cet acte. Il sera rappelé que les termes de l’acte, s’ils permettent d’éclairer le tribunal, ne priment pas la commune intention des parties.

S’agissant premièrement des termes employés, l’acte stipule : « il est rappelé que la cave desservant le bâtiment d’habitation compris dans le cinquième lot (Madame [S]) est située en contrebas à l’aspect ouest sous partie de la maison d’habitation comprise au troisième lot (Monsieur [B] [N]) ; l’usage de cette cave continuera de bénéficier à l’attributaire du cinquième lot ». L’usage évoqué est conféré à l’attributaire du lot, c’est-à-dire au propriétaire de la maison sise [Adresse 2]. Si le nom de Madame [S] est rappelé précédemment, cette mention a pu être ajoutée pour faciliter la compréhension globale du texte plus que pour y attacher l’exclusivité du droit. Les autres clauses de l’acte, lorsqu’il s’agissait de conférer des droits personnels et non transmissibles, prévoyaient explicitement cette possibilité (notamment le droit de passage de Monsieur [N] au tinal par le lot de Madame [S] : « ce droit exclusivement personnel cessera au plus tard lors du décès de Monsieur [B] [N] »). En retenant le sens global de l’acte, il y a lieu de noter que celui-ci exclut expressément la transmission de certains droits personnels mais non de cet « usage ».

Deuxièmement, concernant le motif de la création de ce droit, il ressort du constat d’huissier dressé le 16 mai 2025 que si les tuyaux et installations sont majoritairement dans le vide sanitaire et dans une cave non contestée appartenant au défendeur, des tuyaux d’eau avant-compteur sont enterrés au pied des murs de la cave litigieuse jusqu’à l’extérieur. Ces tuyaux, anciens et pour partie enterrés, confirment que la cave litigieuse avait pour fonction de permettre l’arrivée d’eau dans la maison sise [Adresse 2]. En outre, il ressort du même constat qu’il n’y a aucun autre accès au vide sanitaire de la maison du défendeur alors que cet accès lui est indispensable (accès aux nourrices d’eau et aux différentes alimentation). Il ne peut ouvrir un accès depuis sa cave alors que les murs sont constitués de roche et particulièrement épais. Aucune trace n’indique encore qu’une porte a été rebouchée (pas d’arc ni linteau ancien, la maçonnerie est continue en pierre sans reprise verticale ou marque de contour d’ouverture). Ainsi, la situation des lieux permet de dire que l’usage conféré par l’acte de 1962 avait notamment pour fonction de permettre un accès absolument nécessaire au propriétaire de la maison sise [Adresse 2] à son vide sanitaire.

Troisièmement, concernant l’intention des parties telle que décrites par leurs proches, il ressort de l’attestation de Madame [E] [N], sœur des parties à l’acte de 1962 et témoin du partage, qu’il a toujours été convenu que cette cave litigieuse puisse être utilisée par Madame [S] et ses enfants pour accéder à une cave non contestée au fond et y faire entrer de gros volumes : « il a été convenu oralement que le couloir de cave situé sous la cuisine de [B] serait propriété de [J] et ferait partie intégrante de son héritage ». Si les termes employés par cette attestation ne correspondent pas à une réelle servitude, l’emploi du mot « propriété » démontre une volonté d’attachement au fonds et de transmissibilité.

Enfin, il convient d’étudier le comportement des parties suite à la rédaction de cet acte. En effet, alors que la maison a été cédée le 19 décembre 2011 et que des passages ont nécessairement dû être faits par les propriétaires pour accéder au vide sanitaire et pour acheminer les matériaux stockés proche de la porte de cette cave litigieuse (photographies 28 et 33 du constat précité), ce n’est qu’en 2024 que le demandeur refuse le passage aux propriétaires successifs. Ces passages démontrent qu’il était convenu entre les parties que les propriétaires successifs pourraient utiliser cet « usage » au-delà de la personne de Madame [J] [S].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, au-delà des termes de l’acte particulièrement équivoques, la commune intention des parties lors de l’établissement de l’acte était de créer une servitude attachée au fonds et dissociée de la personne de Madame [J] [N] épouse [S], donc transmissible.

En conséquence, il y a lieu de dire que le fonds de Monsieur [Q] [I] bénéficie d’une servitude de passage et de canalisation sur le fonds de Monsieur [B] [N] passant par la cave sous la maison sise [Adresse 1].

Toutefois, en l’absence de volonté des parties de permettre un stockage dans cette cave, qui ne devait servir qu’au passage et aux canalisations, le défendeur devra vider la cave des encombrants et mobiliers qui ne servent ni à l’acheminement de l’eau et de l’énergie ni à l’accès à son vide sanitaire. En l’absence d’urgence, il y a lieu d’accorder au défendeur un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement pour s’exécuter puis une astreinte de 50 euros par jour de retard.

III. Sur l’empiètement allégué par Monsieur [B] [N]

L’article 545 du code civil rappelle le caractère absolu du droit de propriété : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

L’article 552 du même code dispose : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. »

L’article 555 du même code définit le régime de l’empiètement : « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent. »

Il est de jurisprudence constante que la mesure de l’empiètement importe peu (Civ. 3e, 20 mars 2002, n° 00-16.015, 0,5 centimètres en l’espèce), pas plus que la bonne foi du constructeur (Civ. 3e, 21 nov. 1969) ou la mauvaise foi du propriétaire qui a gardé le silence pendant l’édification de la construction qu’il savait empiétée sur son fonds (Civ. 3e, 18 févr. 1998, n° 95-19.106).

La destruction, si elle est demandée par le propriétaire, n’est pas soumise à un contrôle de proportionnalité (Cass. civ 3ème du 21 septembre 2023, n°22-15.340) mais il doit être recherché s’il est possible de faire cesser l’empiètement par un autre moyen (Civ. 3e, 10 nov. 2016, n° 15-25.113, en l’espèce le rabotage d’un mur litigieux).

L’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit un droit de surplomb pour les travaux d’isolation énergétique par l’extérieur en suivant une procédure spécifique.

En l’espèce, un rapport d’expertise non contradictoire relève un empiètement sur le fonds du demandeur en raison de travaux d’isolation énergétique entrepris par le défendeur. Ces travaux ne peuvent bénéficier d’un droit de surplomb dans la mesure où la procédure prévue n’a pas été respectée (notification dans des délais contraints, indemnisation). Si l’expertise n’est pas contradictoire, elle a pu être discutée durant la mise en état et est corroborée par des éléments objectifs, savoir les photographies avant/après les travaux permettant de constater qu’une descente d’eau de pluie a été recouverte par les travaux d’isolation.

Sans qu’il n’y ait lieu de contrôler la proportionnalité de la destruction en l’absence d’autre solution techniquement réalisable proposée, il y a lieu d’ordonner la destruction de l’ouvrage empiétant sur le fonds du demandeur. En l’absence d’urgence, il y a lieu d’accorder au défendeur un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement pour s’exécuter puis une astreinte de 50 euros par jour de retard.

IV. Sur l’empiètement allégué par Monsieur [Q] [I]

En l’espèce, il ressort des photographies du constat d’huissier précité qu’une antenne TV et une descente d’eau de pluie appartenant au demandeur empiètent sur le fonds du défendeur.

Sans qu’il n’y ait lieu de contrôler la proportionnalité de la destruction en l’absence d’autre solution techniquement réalisable proposée, il y a lieu d’ordonner la destruction de l’ouvrage empiétant sur le fonds du défendeur. En l’absence d’urgence, il y a lieu d’accorder au demandeur un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement pour s’exécuter puis une astreinte de 50 euros par jour de retard.

V. Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’article 696 dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Selon l’article 700 du code de procédure civile : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. "

En l’espèce, le demandeur est partie succombante et sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au défendeur la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

REJETTE la demande de Monsieur [Q] [I] en revendication de la propriété de la cave sise [Adresse 1]

FIXE sur le fonds sis [Adresse 1] une servitude de canalisation et de passage au profit du fonds sis [Adresse 2], dont l’assiette s’étend sur l’ensemble de la cave en sous-sol de la cuisine du fonds servant accessible depuis la [Adresse 3]

CONDAMNE Monsieur [Q] [I] à libérer ladite cave de tout encombrant et mobilier ne servant ni à l’acheminement de l’eau et de l’énergie ni à l’accès à son vide sanitaire, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement

CONDAMNE, à défaut d’exécution dans ce délai, Monsieur [Q] [I] à payer à Monsieur [B] [N] une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, à liquider dans un délai de 3 mois devant le juge de l’exécution

CONDAMNE Monsieur [Q] [I] à la destruction de la portion de mur réalisée suite aux travaux d’isolation énergétique empiétant sur le fonds de Monsieur [B] [N] sur la toiture côté Sud et Est du bâtiment agricole sis [Adresse 2], dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement

CONDAMNE, à défaut d’exécution dans ce délai, Monsieur [Q] [I] à payer à Monsieur [B] [N] une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, à liquider dans un délai de 3 mois devant le juge de l’exécution

CONDAMNE Monsieur [B] [N] à la cessation de l’empiètement caractérisé par le débord de l’antenne TV et du chéneau – descente de pluie, lui appartenant sur la toiture du fonds de Monsieur [Q] [I] sis [Adresse 2], dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement

CONDAMNE, à défaut d’exécution dans ce délai, Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [Q] [I] une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, à liquider dans un délai de 3 mois devant le juge de l’exécution

CONDAMNE Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [Q] [I]la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles

CONDAMNE Monsieur [B] [N] aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de M^e Carli

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le greffier Le président