TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/00747 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2RUW

Minute : 25/1150

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [L] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 Septembre 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Juillet 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA),

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [L] [Y],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 février 2016, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA), venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS, a donné à bail à Madame [L] [Y] des locaux à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel actualisé d’un montant de 1 029,00 euros, charges incluses.

La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier le 2 septembre 2024 un commandement de payer à Madame [L] [Y] visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 4 979,75 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 août 2024.

Les clauses de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai de deux mois.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 13 mai 2024.

Par exploit d’huissier, en date du 6 janvier 2025, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [L] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Constater que la partie défenderesse n’a pas réglé le montant du commandement de payer dans le délai de deux mois, comme il en a été fait obligation et constater par voie de conséquence que la clause résolutoire est acquise,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,Ordonner l’expulsion de Madame [L] [Y] des lieux qu’elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Dire que la sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner Madame [L] [Y] à payer à la bailleresse la somme de 8 232,35 euros correspondant aux loyers impayés, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,Fixer et Condamner Madame [L] [Y] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux,Condamner la locataire à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [L] [Y] aux entiers dépens, en ce compris notamment, le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par voie dématérialisée, avec un accusé de réception en date du 8 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

A l’audience, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré des loyers et des charges à la somme de 6 753,78 euros, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que Madame [L] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 septembre 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La demanderesse souligne que le dernier loyer précédent l’audience n’a pas été réglé dans son intégralité et que la dette est importante et ancienne. Elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Madame [L] [Y] comparaît. Elle expose résider dans les lieux avec sa fille de 13 ans et un fils handicapé. Elle dit percevoir des revenus à hauteur de 500 euros mensuels et que son aide au logement est suspendue. Elle déclare que l’assistante sociale va l’aider à résorber sa dette en requérant le Fonds de Solidarité Logement, notamment. Elle sollicite dans l’attente l’attribution de délais suspensifs de la clause résolutoire, se proposant d’éteindre sa dette locative à hauteur de 100 euros en sus du loyer courant.

Il a été fait lecture de l’enquête sociale diligentée au profit de la locataire. Il ressort de ladite enquête que les plans d’apurement antérieurs n’ont pu aboutir.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis le 8 janvier 2025, soit 6 semaines avant l’audience du 3 juillet 2025.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, le bail n’ayant point fait l’objet d’un renouvellement postérieurement au 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur des nouvelles dispositions légales relatives aux baux d’habitation et antérieurement au commandement de payer, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 7 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Madame [L] [Y] le 2 septembre 2024, pour la somme de 4 979,75 euros, arrêtée au 19 août 2024. Il ressort du dernier décompte versé aux débats, édité le 2 juillet 2025 que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 25 février 2016, à compter du 3 novembre 2024.

En application de l’article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement à la locataire. Par ailleurs, il s’impose de constater, à l’examen de son relevé de compte que la dette est ancienne et élevée. En outre, il convient d’observer que Madame [L] [Y], d’une part, n’a pas honoré son dernier loyer courant du mois précédent l’audience dans son intégralité, pour répondre aux exigences des articles susmentionnés, et d’autre part que sa situation financière ne lui permet pas d’apurer sa dette locative en sus du paiement du loyer courant, dans les conditions qu’elle propose.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 3 novembre 2024, Madame [L] [Y] est désormais occupante sans droit ni titre et faute pour elle de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Madame [L] [Y], sera condamnée à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ladite indemnité à compter du 1er juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte arrêté au 2 juillet 2025, établissant l’arriéré locatif à la somme de 6 753,78 euros, mois de juin 2025 inclus, dont il convient d’ôter les frais de contentieux apparus sur ledit décompte à hauteur de 304,39 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [Y] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6 449,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juillet 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 2 septembre 2024 sur la somme de 4 830,72 euros, nette de frais de contentieux, et ce, jusqu’à la date de l’assignation, à compter de l’assignation du 6 janvier 2025 sur la somme de 8 083,32 euros, nette de frais de contentieux, et à compter du présent jugement pour le surplus, dont il conviendra d’ôter les frais de contentieux en date du 3 février 2025 pour la somme de 155,36 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [L] [Y], qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance comprenant, notamment, les frais de signification du commandement de payer en date du 2 septembre 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [L] [Y] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 200 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommées OSICA), venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS, sise [Adresse 3] à [Localité 9] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 25 février 2016, entre la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS, d’une part et Madame [L] [Y] d’autre part, concernant des locaux à usage d’habitation, logement 1257 01 01 0501 sis [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 3 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la locataire expulsée, en un lieu que celle-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la locataire expulsée d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Madame [L] [Y] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6 449,39 euros (six mille quatre cent-quarante-neuf euros et trente-neuf centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 2 juillet 2025, mensualité de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 septembre 2024 sur la somme de 4 830,72 euros et ce jusqu’à la date de l’assignation, à compter de l’assignation du 6 janvier 2025 sur la somme de 8 083,32 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, dont il conviendra d’ôter les frais de contentieux en date du 3 février 2025, pour la somme de 155,36 euros ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [L] [Y] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE Madame [L] [Y] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ladite indemnité mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, Madame [L] [Y] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Madame [L] [Y] aux entiers dépens de l’instance en ce compris, notamment, le coût du commandement de payer en date du 2 septembre 2024 ;

DEBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT