TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées à :

M^e Avisseau,

à :

+1 copie dossier

■

5ème chambre

1ère section

N° RG 25/05497

N° Portalis 352J-W-B7J-C7WYO

N° MINUTE :

Assignation du :

14 mai 2025

JUGEMENT

rendu le 31 Mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [A] [Z], né le 10 septembre 1968 à [Localité 2], de nationalité française,

demeurant au [Adresse 1],

représenté par Maître Charly Avisseau, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0285,

et par Maître Sophie Azam, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

La société ALTAREA COGEDIM REGIONS, société en nom collectif immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 810 847 905,

ayant son siège social situé au [Adresse 2],

prise en la personne de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège,

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint

assisté de Monsieur Victor Fuchs, Greffier

Jugement du 31 Mars 2026

5ème chambre 1ère section

N° RG 25/05497 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WYO

DÉBATS

Conformément à l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et avec l’accord exprès de la demanderesse, l’affaire a été mise en délibéré sans audience.

Avis a été donné aux parties que la décisions sera rendu le 31 mars 2026 par par mise à disposition.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

_________________________________________

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [Z] a contacté la SNC ALTAREA COGEDIM REGIONS dans le dessein d’acquérir des appartements bénéficiant de l’avantage fiscal prévu par la loi Pinel, et il a reçu de celle-ci plusieurs propositions par courriel du 11 octobre 2022.

Le 28 novembre 2022, après qu’ils ont échangé sur son projet, Monsieur [Z] et la SNC ALTAREA COGEDIM REGIONS ont conclu trois contrats de réservation en vue des ventes en l’état futur d’achèvement des lots C11, C33 et D32, d’un programme immobilier dénommé “[Adresse 3]” [Adresse 4] à [Localité 2], les deux derniers lots étant déclarés comme éligibles au dispositif “Pinel”.

La signature par les parties des actes authentiques de vente en état futur d’achèvement a été réalisée le 28 décembre 2022 pour le lot C33, et le 31 octobre 2023 pour les lots C11 et D32, la livraison de ces trois logements étant intervenue à la même date, le 14 décembre 2023.

Le 23 août 2024, Monsieur [Z] a formulé une demande auprès de l’administration fiscale, afin de savoir si les deux logements éligibles au dispositif prévu par la loi Pinel, acquis sur deux années distinctes mais déclarés tous deux en 2023 lors de leur livraison, avaient été pris en compte dans ses réductions d’impôt.

Par réponse du 29 août 2024, il lui a été indiqué que la base de la réduction d’impôt ne pouvait excéder 300.000 euros par an pour les investissements “Pinel” et que la date à prendre en compte était celle de l’achèvement des ouvrages pour les biens vendus en état futur d’achèvement.

Par courriel du 4 septembre 2024, Monsieur [Z] a informé Madame [C] [V], directrice commerciale en charge de son dossier au sein de la SNC ALTAREA COGEDIM REGIONS, qu’il était dans l’impossibilité de bénéficier de la réduction d’impôt souhaité sur chaque lot.

Par courriels des 4, 6 et 11 septembre 2024, cette dernière lui a indiqué que sa demande avait été transmise au service juridique afin d’obtenir un retour d’un spécialiste.

Par lettre recommandée du 12 décembre 2024, Madame [V] a confirmé les déclarations de l’administration fiscale en indiquant que seule l’année d’achèvement était prise en considération au titre du dispositif “Pinel”, la date d’acquisition du bien n’étant retenue que si l’immeuble est achevé.

Par lettre recommandée du 29 janvier 2025, le conseil de Monsieur [Z] a indiqué que l’achat des deux biens avait été réalisé sous recommandations de la SNC ALTAREA COGEDIM REGIONS, ce afin de pouvoir bénéficier du dispositif pour chacun des deux lots. Il par ailleurs indiqué que les conseils donnés étaient erronés et que ceci avait causé à Monsieur [Z] un préjudice tenant à la perte de l’avantage fiscal sur un des deux biens, et il a demandé que lui soit transmise une proposition amiable.

C’est dans ce cadre que, par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, Monsieur [A] [Z] a fait assigner la SNC ALTAREA COGEDIM REGIONS devant le tribunal judiciaire de Paris afin que celui-ci :

— Juge que la SNC ALTAREA COGEDIM REGIONS, vendeur professionnel, a manqué à son devoir d’information et de conseil en lui délivrant, en tant qu’acquéreur non professionnel, une information erronée, dans le cadre des contrats de réservation et de VEFA conclus entre eux pour les appartements C33 et D32 ;

— Juge en conséquence la SNC ALTAREA COGEDIM REGIONS, vendeur professionnel, responsable du préjudice qu’il a subi ;

— Condamne la SNC ALTAREA COGEDIM REGIONS à lui verser la somme de 54.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de l’avantage fiscal Pinel attendu sur l’un des deux appartements bénéficiant du dispositif livré à la même date ;

— Condamne la SNC ALTAREA COGEDIM REGIONS à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SNC ALTAREA COGEDIM REGIONS aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de l’avocat constitué sur son affirmation de droit ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, et au visa des articles 1103, 1112-1, 1231-1 et 1231-2 du code civil, de l’article 111-1 du code de la consommation, et de l’article 199 novovicies du code général des impôts, Monsieur [Z] expose que la société ALTAREA COGEDIM REGIONS a commis une faute qui engage sa responsabilité contractuelle.

Il argue de ce qu’elle lui a donné des informations fausses, ce alors que le promoteur d’opération d’investissement immobilier bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, est tenu d’un devoir d’information et de conseil sur les caractéristiques de celle-ci et qu’il lui incombe de rapporter la preuve qu’il s’en est acquitté.

Il fait ainsi valoir que société ALTAREA COGEDIM REGIONS est tenue de réparer l’économie d’impôt perdue ainsi que les pertes subies.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie à l’acte introductif d’instance pour un exposé plus complet des prétentions et moyens du demandeur.

La SNC ALTAREA COGEDIM REGIONS, régulièrement assignée au moyen d’un acte remis au siège de la société à une hôtesse qui a accepté de le recevoir, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue 12 janvier 2026.

Le conseil de la demanderesse ayant accepté une procédure sans audience celui-ci a déposé son dossier, et l’affaire a été mise en délibéré pour jugement être rendu par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le juge rappelle que les demandes tendant à voir “Juger” ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais des moyens improprement inclus dans le dispositif des conclusions et que, par conséquent, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du jugement.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant, ce au risque de voir engager sa responsabilité.

Il incombe ainsi à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

En l’espèce, il est démontré par les mails produits aux débats que la SNC ALTAREA COGEDIM REGIONS était pleinement informée de la nature du projet de Monsieur [Z] qui souhaitait faire des investissements immobiliers à des fins locatives susceptibles de lui procurer des avantages fiscaux.

A cet égard le 12 octobre 2022, Madame [S] de la société COGEDIM a écrit à Monsieur [Z] :

“J’avais envisagé des T3 en Pinel et les grands en LMNP”.

Le 7 novembre 2022, Madame [S] a écrit à Monsieur [Z] “ Pour la Pinel 2023, je vais vérifier les obligations et je vous dirais, dans tous les cas la Pinel dégradée ne perd pas beaucoup d’avantage on passe de 12 % à 10,5 % du prix plafonné à 300.000 euros”

Le professionnel de l’immobilier ne peut pas ignorer que l’intérêt pour l’acquéreur d’acheter un bien dont le loyer sera plafonné est de bénéficier de la réduction d’impôts associée.

Le 15 novembre 2022, Madame [S] écrit “Pour la Pinel tous les logements de Rive du Parc entre dans les conditions donc acte en 2022 et 2023 mêmes conditions de déduction fiscale.”

Il est donc acquis que la société ALTERA COGEDIM REGIONS était informée de ce que Monsieur [Z] envisageait plusieurs acquisitions selon le dispositif “Pinel”.

Or, si le mail du 7 novembre 2022 évoque un prix plafonné à 300.000 euros cette formulation ne pouvait permettre à Monsieur [Z] de comprendre que ce plafond de 300.000 euros ne s’appliquait pas à chaque acquisition mais qu’il s’agissait du plafond de la base de calcul de l’avantage par années fiscale.

En outre, à aucun moment la société ALTERA COGEDIM REGIONS n’a attiré son attention sur le fait que la date à prendre en compte pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal était la date d’achèvement et non la date de l’acte, de sorte que si les deux appartements achetés étaient achevés la même année, alors le plafond de 300.000 euros serait appliqué sur l’ensemble des deux achats alors que les deux appartements ont été achetés aux prix respectifs de 335.000 et 345.000 euros.

Les deux appartements ayant été achevés à la même date, soit le 14 décembre 2023, Monsieur [Z] a perdu l’avantage fiscal sur l’un des d’eux.

C’est donc en vertu de ces informations trompeuses car incomplètes, que Monsieur [Z] a signé, le 28 novembre 2022, trois contrats de réservation suivis, les 28 décembre 2022 et 31 octobre 2023, des actes de ventes en l’état futur d’achèvement.

Il s’ensuit que, la sa société a manqué à son obligation d’information et de conseil.

Cette information devait être donnée à Monsieur [Z] préalablement à toute signature d’acte de réservation et d’acte de vente puisqu’elle était déterminante de son consentement.

En 2022, l’avantage fiscal était une réduction d’impôts de :

12 % sur 6 ans

18 % sur 9 ans

21 % sur 12 ans

S’agissant d’avantages fiscaux qui dépendent de la durée de détention du bien et du plafonnement du loyer selon la zone géographique considérée, le préjudice subi par Monsieur [Z] ne peut s’analyser que comme une perte de chance de bénéficier de la totalité de l’avantage fiscale escompté.

Monsieur [Z] soutient qu’il avait escompté l’avantage calculé sur 9 ans.

L’indemnisation d’une perte de chance ne peut jamais être égale à la totalité de l’avantage qui aurait été obtenu si la chance n’avait pas été perdue.

En l’espèce, il y a lieu de fixer à 80 % le pourcentage de la perte de chance et de condamner la SNC ALTEREA COGEDIM REGIONS au paiement de la somme de 54.000 x 80 % = 43.200 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SNC ALTAREA COGEDIM REGIONS qui succombe sera tenue aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Aucune considération tirée de l’équité n’impose de laisser à la charge de Monsieur [A] [Z] la totalité des frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.

En conséquence, la SNC ALTAREA COGEDIM REGIONS sera condamnée à lui payer la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant sans audience, à juge unique, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONDAMNE la SNC ALT AREAS COGEDIM REGIONS à payer à Monsieur [A] [Z] la somme de 43.200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SNC ALT AREAS COGEDIM REGIONS à payer à Monsieur [A] [Z] la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC ALT AREAS COGEDIM REGIONS aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 31 Mars 2026

Le Greffier Le Juge

Victor Fuchs Thierry Castagnet