TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/10589 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HB5

Minute :

S.D.C. [Adresse 9]

Représentant : M^e François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB186

C/

Madame [G] [P]

Monsieur [U] [V]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 mars 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du tribunal judiciaire assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 16 janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du tribunal judiciaire assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 9], demeurant Syndic : SOCIETE GERANCE [Localité 10] – [Adresse 2]

représentée par M^e François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [V], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [G] [P] et Monsieur [U] [V] sont propriétaires des lots n°6, n°37 et n°66 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes de commissaire de justice en dates du 6 novembre et du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence située au [Adresse 4], a fait assigner Madame [G] [P] et Monsieur [U] [V] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes:

o 6625,99 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 octobre 2024 et appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

o 700,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.

o 1200,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

o Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est droit,

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes selon les termes de son assignation. Il expose que Madame [G] [P] et Monsieur [U] [V] sont propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que leur compte individuel présente un solde débiteur de la somme de 6625,99 au titre des charges. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de défendeurs au paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions oralement reprises à l’audience, Monsieur [U] [V], comparant en personne, sollicite au tribunal de :

o Constater que Madame [P] et Monsieur [V] sont redevables de la somme de 6625,99 euros, sauf à parfaire, au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] au titre de charges de copropriété ;

o Les condamner solidairement à s’acquitter de cette créance ;

o Prendre en compte la situation particulière de ce litige concernant la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêt et de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Dire que ces condamnations, dettes de l’indivision, devront être prises en compte dans les opérations de liquidation en cours ;

o Recevoir la demande d’échelonnement de la dette de Monsieur [V]

.

Il ne conteste pas les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires. Il fait savoir que l’absence de paiement des charges est imputable à un divorce très conflictuel remontant de 2012. Il estime supporter seul depuis cette date les charges du bien commun. Il précise que Madame [P] a consigné le prix de la vente et qu’un notaire a été désigné aux fins de liquider la communauté. Il ne s’oppose pas à ce qu’il soit condamné solidairement avec Madame [P] vis-à-vis du syndicat des copropriétaires mais que cette condamnation soit prise en compte dans les opérations de liquidation à venir par Maître [Z].

Il estime que la situation particulière du litige telle qu’elle résulte du jugement du 21 juillet 2022 doit être prise en compte concernant les demandes de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sollicite le bénéfice de dispositions de l’article 1343-5 dès lors que le tribunal viendrait à considérer que le paiement de condamnations ne pourra pas être effectué depuis le compte séquestre.

Madame [K] [P], citée à étude ne comparaît pas, ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 3 juin 2021, 5 juillet 2022, 4 octobre 2023, 6 novembre 2024 approuvant les exercices 2020 au 31 mars 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,et des attestations du syndic de l’immeuble en date du 31 mars 2022 et du 17 juillet 2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le règlement de copropriété prévoit expressément en sa page 63, point II, 3°, la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En l’espèce, il est constant qu’à ce jour, Monsieur [V] et Madame [P] restent tous deux propriétaires du bien immobilier litigieux.

Le seul fait que l’ordonnance de non-conciliation, qui n’est pas opposable aux tiers, et le jugement de divorce prévoient que les frais afférents au bien immobilier sont, depuis le 21 novembre 2017, à la charge de Monsieur [V], n’empêche pas que Madame [P] soit tenue solidairement au titre du règlement de copropriété, charge aux ex-époux de régler les effets patrimoniaux du divorce dans le cadre des opérations de liquidation et de partage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [G] [P] et Monsieur [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence située au [Adresse 4] la somme de 6625,99 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 28 octobre 2024 et appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il n’appartient à cette juridiction de se prononcer sur les opérations de liquidation de la communauté.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, en n’acquittant pas régulièrement leurs charges de copropriété, malgré une lettre de mise en demeure et plusieurs sommations de payer, Monsieur [U] [V] et Madame [G] [P] ont commis une faute, qui a contraint la copropriété à faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, ainsi qu’à engager la présente action, ce préjudice direct et certain étant distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Monsieur [U] [V] et Madame [G] [P] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [U] [V] propose d’apurer sa dette en 24 mois.

Monsieur [U] [V] justifie de ses ressources qui, si elles ne lui permettent pas de régler sa dette en une seule fois, lui permettent d’assurer un paiement échelonné.

Le seul fait que les copropriétaires soient tenus solidairement ne saurait empêcher l’octroi de délais de paiement, charge au syndicat des copropriétaires de décider s’il souhaite poursuivre en exécution l’un ou l’autre des copropriétaires, pouvant le faire pour le tout, selon les modalités de paiement qui lui sont attribuées.

Eu égard à la situation respective des parties et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [U] [V] le paiement des sommes dues en 24 versements, 23 de 200 euros et le 24e venant solder la dette.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [G] [P] et Monsieur [U] [V] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Madame [G] [P] et Monsieur [U] [V] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [P] et Monsieur [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence située au [Adresse 4] la somme de 6625,99 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 28 octobre 2024 et appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [P] et Monsieur [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence située au [Adresse 4] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Monsieur [U] [V] à s’acquitter de sa dette de 6625,99 euros en 24 fois, en procédant à 23 versements de 200 euros et un 24e versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, en sus du paiement des charges courantes,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE in solidum Madame [G] [P] et Monsieur [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence située au [Adresse 4] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [G] [P] et Monsieur [U] [V] aux dépens de l’instance aux dépens,

DIT qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur les opérations de liquidation de la communauté ;

DEBOUTE les parties de leurs amples demandes et contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT