TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/08514 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWON

N° de MINUTE : 25/01604

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3], représenté par la SELARL [T] & ASSOCIES, administrateur judiciaire, nommée à cette fonction suivant ordonnance rendue par le Président du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 6 mai 2015, régulièrement prorogée depuis lors.

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Me [J], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

DEFENDEURS

Madame [L] [V] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non représentée

Monsieur [Y] [R]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R] sont propriétaires du lot n°4 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] [Localité 8] (93).

Par jugement du 3 avril 2019, le tribunal d’instance de Pantin a condamné Monsieur [R] à payer au syndicat des copropriétaires, à titre principal, la somme de 2 327,86 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 8 mars 2019.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [T] & ASSOCIES, administrateur judiciaire, nommée à cette fonction par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 6 mai 2015 régulièrement prorogée depuis lors, a fait assigner Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame [R] au paiement de la somme de 14.759,05 € suivant décompte arrêté au 5 Août 2024, avec intérêts de droit à compter 20 Mars 2024, date de la première mise en demeure et intérêts de droit, pour le surplus, à compter de la présente assignation.

Condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame [R] au paiement, au profit de la SELARL [T] & Associés, ès qualité d’Administrateur judiciaire du Syndicat des copropriétaires sus énoncé, de :

—  1 500 € à titre de dommages et intérêts, compte tenu de son attitude

—  30 € au titre des mises en demeure

—  14 € au titre de la demande de renseignements sommaires urgents

—  17 € au titre de la commande du titre de propriété

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R], propriétaires d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 janvier 2025 et fixée à l’audience du 22 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— l’ordonnance de désignation de la SELARL [T] & ASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété et les ordonnances de prorogation de mission ;

— les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire des 7 juillet 2020, 11 février 2022, 14 octobre 2022, 10 octobre 2023 et 10 mai 2024 ayant voté les travaux “Diagnostic Architecte”, “Etude Architecte”, “Inspection Canalisation” et “Réparation provisoire toiture” et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 5 août 2024 mentionne un appel au 1er janvier 2023 à hauteur de 1 000 euros au titre de « JUGT DU 03/04/19 DI & ART 700 [R] 34959 » se rapportant aux causes du jugement du tribunal d’instance de Pantin du 3 avril 2019 à l’égard duquel le syndicat des copropriétaires dispose déjà d’un titre exécutoire. Il convient donc de déduire ce montant des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit les frais de relance du 21 mars 2024 d’un montant de 7,16 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2023 et le 5 août 2024 a été de 14 862,49 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 1 110,60 euros.

Il ressort du relevé de propriété versé aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu’il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l’article 220 du code civil.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 751,89 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 août 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, la somme due par Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R] au 20 mars 2024, date de la mise en demeure qui leur a été notifiée, étant supérieure à celle à laquelle ils sont condamnés au terme du présent jugement.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 61 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 20 mars 2024. Il sera fait droit à la demande formée au titre de cet acte mais uniquement à hauteur de 7,16 euros, somme appelée auprès des époux [R]. Aucune pièce n’est en effet versée aux débats pour établir la réalité de la somme de 30 euros sollicitée au titre “des mises en demeure”.

Il est justifié des frais d’état hypothécaire d’un montant de 14 euros engagés le 3 juin 2024. Il sera en conséquence fait droit à cette demande.

Il en est de même à l’égard des frais de titre de propriété d’un montant de 17 euros engagés le 17 juin 2024 dont il est justifié.

La solidarité sera retenue à l’encontre des époux [R], les frais engagés par le syndicat des copropriétaires répondant à la nécessité de recouvrir les charges de copropriété impayées à l’égard desquelles les défendeurs sont tenus solidairement.

Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 38,16 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [Y] [R] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance de Pantin du 3 avril 2019. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, Monsieur et Madame [R] ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur provisoire et ce, alors que la particulière fragilité financière de la copropriété a justifié son placement sous administration provisoire.

Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R] seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [T] & ASSOCIES, administrateur judiciaire, nommée à cette fonction par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 6 mai 2015 régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 13 751,89 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 août 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] Bagnolet (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [T] & ASSOCIES, administrateur judiciaire, nommée à cette fonction par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 6 mai 2015 régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 38,16 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [T] & ASSOCIES, administrateur judiciaire, nommée à cette fonction par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 6 mai 2015 régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [R] et Madame [L] [V] épouse [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 17 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT