TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/03667 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25E4

Minute : 25/00878

Madame [K] [S]

Représentant : M^e Antonin FERÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [F] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Antonin FERÉ

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [F] [Z]

Le

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Juillet 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [K] [S]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Antonin FERÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R235

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 8]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 28 août 2024, Monsieur [F] [Z] a loué à Madame [K] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 500 euros, outre 100 euros de provisions pour charges et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 600 euros.

La locataire a quitté les lieux le 30 septembre 2024.

Par requête parvenue au greffe le 14 février 2025, Madame [K] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) d’une demande en paiement d’un montant de 600 euros en principal, outre 4.240 euros de dommages et intérêts, dirigée à l’encontre de Monsieur [F] [Z].

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2025.

A cette date, Madame [K] [S] soutient oralement ses écritures et sollicite de voir :

Condamner le défendeur à lui restituer la somme de 77,42 euros au titre du solde du dépôt de garantie,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 420 euros au titre de la pénalité de retard prévue à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que les locaux ont été restitués le 30 septembre 2024 sans état des lieux de sortie, et que le bailleur lui a indiqué par message électronique en date du 30 septembre 2024 qu’ils étaient en excellent état. Elle indique que le bailleur lui a restitué la somme de 522,58 euros, conservant 77,42 euros au titre de 4 jours de loyers non réglés par la locataire. Elle rapporte que par échanges de messages électroniques en date du mois d’août 2024, puis par une attestation signée par le bailleur le 30 septembre 2024, ce dernier a consenti à lui offrir une franchise de loyer pour les derniers jours du mois d’août.

Au soutien de sa demande formée au titre de la réparation de son préjudice moral, Madame [K] [S] fait valoir que le logement loué était infesté par des cafards et des blattes. Elle produit des photographies ainsi qu’une attestation établie par Madame [M] [W], ancienne colocataire, corroborant ses déclarations, en date du 19 février 2024. Elle ajoute que le bailleur s’est introduit dans le logement loué sans la prévenir à plusieurs reprises, et produit des échanges de messages datés du 23 septembre sans précision de l’année par lesquels elle se plaint auprès de ce dernier de ces agissements. Elle souligne que le bailleur a ajouté un complément de loyer d’un montant de 210 euros afin de contourner le plafonnement des loyers prévu par la loi du 23 novembre 2018, alors que les caractéristiques du logement ne le justifiaient pas. Elle ajoute que cette situation lui a causé un stress et une angoisse qui ont mis en péril ses études en commerce extérieur trilingue à l’université de [Localité 10].

Monsieur [F] [Z] comparaît en personne. Il soutient oralement ses écritures. Il fait valoir oralement à la barre que la locataire ne lui a pas donné les éléments nécessaires au remboursement des sommes dues, et qu’elle a coupé tout contact avec lui. Il sollicite :

Le rejet des demandes de la locataire,La condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 4.900 euros de dommages et intérêts, outre 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien du rejet des demandes de la demanderesse, le défendeur fait valoir que la locataire était très satisfaite du logement pendant l’exécution du bail.

En réponse au moyen tiré par la demanderesse de l’entrée dans les lieux sans autorisation pendant la durée du bail, le défendeur fait valoir qu’ils n’étaient pas effectivement occupés par cette dernière mais qu’elle y avait simplement entreposé ses bagages.

En réponse au moyen tiré par la demanderesse de la présence de cafards, il fait valoir qu’il a organisé une fumigation des lieux et a alerté le syndicat des copropriétaires afin qu’une intervention ait lieu, dès le premier signalement.

En réponse au moyen tiré par la défenderesse de l’application illicite d’un complément de loyer, le bailleur fait valoir que ce complément figurait au sein du contrat signé.

En réponse au moyen tiré par la défenderesse de la retenue de 4 jours de loyer, le défendeur fait valoir que le message produit par la locataire concernait la période antérieure au bail, durant laquelle la locataire avait déposé ses bagages. Il ajoute que l’attestation de loyer suivant laquelle elle était à jour n’a été communiquée et signée que pour l’aider dans ses démarches administratives.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, le défendeur fait valoir que la procédure est mensongère et diffamatoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

L’article 1353 du code civil précise qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. A l’inverse, celui qui se prétend libéré doit rapporter la preuve du fait ou du paiement qui a conduit à l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bailleur a opéré une retenue d’un montant de 77,42 euros sur le dépôt de garantie.

Or, il ressort des déclarations concordantes des parties que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En outre, le bailleur ne rapporte pas la preuve de l’existence de la dette locative dont il se prévaut.

Dès lors, il sera condamné à restituer la somme de 77,42 euros à la demanderesse.

Il sera en outre condamné à une pénalité d’un montant de 10% du loyer mensuel en principal, soit 50 euros, par mois de retard à compter du 1er novembre 2024, soit à la date de l’audience 8 mois, ce qui constitue une pénalité d’un montant de 400 euros.

Sur la demande formée au titre du préjudice moral

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est tenu, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution ou du retard dans l’exécution de son obligation.

La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Cette obligation est une obligation de résultat.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement loué présentait une infestation d’espèces nuisibles, pour une durée qui n’est pas établie par les déclarations ni les pièces des parties. Les diligences effectuées par le bailleur pour y mettre fin ne sauraient le dégager de sa responsabilité à ce titre, s’agissant d’une obligation de résultat et non de moyen.

La demanderesse ne rapporte pas d’éléments probants concernant la violation de domicile dont elle se plaint, le seul échange de deux messages étant insuffisant à convaincre le tribunal. L’application d’un complément de loyer, figurant explicitement dans les stipulations contractuelles, ne saurait davantage être considéré comme une inexécution contractuelle dont pourrait se prévaloir la demanderesse. Enfin, l’existence d’un stress lié à cette situation et aux études n’est pas davantage prouvé, la seule production d’un relevé de notes ne permettant pas d’établir de lien de causalité entre ses conditions de logement et ses performances universitaires.

Dès lors, la demanderesse rapporte la preuve d’une seule inexécution contractuelle lui ayant directement causé un préjudice : la présence de nuisibles. Elle ne rapporte pas la preuve de la durée exacte de cette présence, ni ne conteste que le bailleur a diligenté des démarches pour tenter d’y mettre fin.

Le préjudice subi sera ainsi limité à la somme de 250 euros à ce titre, que le défendeur sera condamné à lui verser.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est tenu, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution ou du retard dans l’exécution de son obligation.

La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, le défendeur ne rapporte pas la preuve d’un préjudice résultant d’une inexécution contractuelle de la défenderesse.

La mise en œuvre de la responsabilité délictuelle au visa de l’article 1240 du code civil pour procédure abusive ne saurait davantage prospérer en l’espèce, le défendeur ne rapportant la preuve ni du préjudice allégué, ni de l’intention malicieuse de la demanderesse ou de l’abus de droit.

La demande reconventionnelle à ce titre sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes

Monsieur [F] [Z], qui perd le procès, sera tenu aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [K] [S] a nécessairement engagé des frais, notamment d’avocat, pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monseiur [F] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en dernier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à verser à Madame [K] [S] la somme de 77,42 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à verser à Madame [K] [S] la somme de 400 euros au titre de la pénalité de retard,

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à verser à Madame [K] [S] la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à verser à Madame [K] [S] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection