TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 JANVIER 2025

Chambre 7/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/11341 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YJJC

N° de MINUTE : 25/00067

COMMUNE DE [Localité 3]

Immatriculée sous le SIREN n°219 300 498 00017

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierre-henri ROUSSEL,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : E1939

DEMANDEUR

C/

S.A.R.L. KPA Exotiques

Immatriculée au RCS de Bobigny sous le n°852 931 641

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Florence NGUEYEP NOUMO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 236

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Camille FLAMANT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 12 Novembre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2025, et elle a été prorogée au 21 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Camille FLAMANT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par délibération en date du 30 juin 2008, le conseil municipal de [Localité 3] a institué un droit de préemption sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux

dans un périmètre de sauvegarde correspondant à certains secteurs du territoire municipal.

La société KPA Exotiques, locataire à bail commercial d’un local d’alimentation générale situé [Adresse 1], soit dans l’un de ces périmètres de sauvegarde, a adressé à la commune de [Localité 3] un courrier portant déclaration de cession de son bail commercial, qui a été reçu le 26 octobre 2021.

La commune de [Localité 3], souhaitant diversifier l’offre commerciale dans ce secteur, a décidé, suivant arrêté municipal du 13 décembre 2021, de préempter le bail commercial au prix mentionné dans la déclaration, soit 10.000 euros.

La décision de préemption a été notifiée par lettres recommandées avec accusé de réception à la

société KPA Exotiques, au conseil alors en charge de la défense de ses intérêts et aux gérants de la société, Monsieur et Madame [E] [K]. Ces courriers ont été reçus le 17 décembre 2021.

Par courrier en date du 31 janvier 2022, la société KPA Exotiques a formé un recours gracieux

contre la décision de préemption, indiquant renoncer à son projet de cession.

Le recours a été rejeté suivant courrier du 24 février 2022, reçu le 11 mars 2022. En l’absence d’un recours contentieux engagé dans le délai de deux mois à compter du 11 mars 2022, la décision de préemption du bail commercial est devenue définitive le 11 mai 2022.

Par courrier en date du 23 septembre 2022, la commune de [Localité 3] a notifié à la société KPA Exotiques le projet d’acte de cession de bail portant sur le local commercial, lui demandant de le compléter sous quinze jours et de se rapprocher de l’office notarial en charge de l’instrumentation de la cession. Un courrier similaire a concomitamment été adressé au propriétaire du local.

Par courrier en date du 29 octobre 2022, la société KPA Exotiques a, par l’intermédiaire de son

conseil, demandé « à titre gracieux et exceptionnel de pouvoir reporter la préemption de son bail

par la ville de 3 ans ».

Par courrier du 4 janvier 2023, la commune de [Localité 3] a toutefois rappelé que la préemption aux conditions, notamment financières, de la déclaration valait contrat de vente, que toute renonciation à vendre formée par le titulaire du bail était dépourvue de base légale et qu’un acte constatant cette cession devait être conclu sous quinze jours, à défaut de quoi une procédure judiciaire serait engagée.

La société KPA Exotiques a alors saisi le tribunal administratif de Montreuil le 21 février 2023 d’un recours contre la décision de préemption.

Suivant ordonnance du 30 mai 2023, le président de la 2 ème chambre du tribunal administratif

de Montreuil a rejeté la demande comme tardive sur le fondement de l’article R 222-1 alinéa 4 du code de justice administrative. La société KPA Exotiques a formé un recours contre cette décision le 21 juillet 2023.

Suivant ordonnance du 27 septembre 2023, le président de la 1 ère chambre de la cour

administrative d’appel de Paris a confirmé le rejet de la requête de la société KPA Exotiques.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, la commune de [Localité 3] a assigné la société KPA Exotiques devant le tribunal de Bobigny aux fins de la voir condamner à :

— procéder à la cession du bail commercial,

— lui verser la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral à la suite des recours manifestement abusifs qu’elle a engagés contre la décision de préemption,

— lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— régler les entiers dépens de la procédure.

Elle a demandé en outre que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société KPA Exotiques, régulièrement assignée à étude, a constitué avocat le 4 mars 2024 mais n’a pas conclu.

La présente décision sera par conséquent contradictoire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie à l’assignation pour l’exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est datée du 24 septembre 2024.

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 12 novembre 2024 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIVATION

Sur la demande de cession du bail commercial

En droit, la décision de préemption aux conditions financières de la déclaration de cession d’un bail commercial, dans un périmètre dans lequel la mairie a décidé de faire valoir son droit de préemption, vaut contrat de vente ; toute renonciation à vendre formée postérieurement par le titulaire du bail est dépourvue de base légale.

En l’espèce, l’ensemble des recours engagés à son encontre ayant été rejetés, la décision du 13 décembre 2021, par laquelle la commune de [Localité 3] a décidé d’exercer son droit de préemption sur un bail commercial concernant un local d’alimentation générale situé [Adresse 1], est définitive.

La commune de [Localité 3] est par conséquent bien fondée à voir condamner la société KPA Exotiques à procéder à la cession à son profit du bail commercial portant sur le local commercial situé [Adresse 1], au plus tard dans le mois de la signification du jugement à intervenir, dans les conditions et modalités du projet d’acte authentique de vente préalablement transmis.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral de la commune

En droit, l’exercice d’une action en justice peut constituer un abus de droit en cas de mauvaise foi du demandeur, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, la décision de préemption objet du présent litige est devenue définitive le 11 mai 2022, en l’absence de recours contentieux formé dans le délai de deux mois par le défendeur à la suite du rejet de son recours gracieux.

Par courrier en date du 29 octobre 2022, le conseil de la société KPA Exotiques a, sachant la décision de préemption manifestement définitive, sollicité “à titre gracieux et exceptionnel” de pouvoir reporter de trois ans la préemption du bail par la ville.

Par courrier du 4 janvier 2023, la ville a refusé cette requête.

Les recours engagés par la société KPA Exotiques le 21 février 2023 devant le tribunal administratif de Montreuil, puis le 21 juillet 2023 devant la cour administrative d’appel de Paris, alors que cette société se savait manifestement forclose, ne peuvent être regardés que comme dilatoires et ayant pour objet de retarder au maximum la cession du bail.

Cette obstruction a nécessairement entraîné un préjudice pour la commune de [Localité 3], qui n’a pas pu procéder au développement et la valorisation de la mixité des commerces du centre-ville.

La société KPA Exotiques sera par conséquent condamnée à verser la somme de 2000 euros en réparation du préjudice moral de la commune de [Localité 3].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la société KPA Exotiques sera condamnée aux dépens.

Supportant les dépens, la société KPA Exotiques sera condamnée à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’occurrence, la nature de l’affaire n’implique pas de déroger au principe sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire,

Condamne la société KPA Exotiques à procéder au bénéfice de la commune de [Localité 3], au plus tard dans le mois de la signification du présent jugement, à la cession du bail portant sur le local commercial dont elle est locataire, sis à [Adresse 4], dans les conditions et prix prévus au projet d’acte établi par l’étude notariale en charge de l’instrumentation, soit la somme de 10.000 euros,

Condamne la société KPA Exotiques à verser à la commune de [Localité 3] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamne la société KPA Exotiques à verser à la commune de [Localité 3] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société KPA Exotiques aux entiers dépens.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier.

Le Greffier Le Président

Camille FLAMANT Christelle HILPERT