Du 18 avril 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00387 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2D2X

[L] [B]

C/

[V] [G]

— Expéditions délivrées à

[L] [B]

— FE délivrée à

[L] [B]

Le 18/04/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDERESSE :

Madame [L] [B]

née le 10 Août 1949 à

[Adresse 5] [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Monsieur [P] [E], son fils, muni d’un pouvoir de représentration,

DEFENDERESSE :

Madame [V] [G]

née le 06 Juin 1972 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er octobre 2023, à effet au 1er octobre 2023, Madame [L] [B] a donné à bail à Madame [V] [G], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 8].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] [B] a fait signifier le 18 avril 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 06 décembre 2024, Madame [L] [B] a fait assigner Madame [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé à l’audience du 7 mars 2025 en lui demandant :

— de constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire

— en conséquence, d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— de la condamner à payer à titre provisionnel les sommes portées au commandement, dont il ressort du tableau joint la somme de 3.596,78 euros (loyer du mois de décembre 2024 appelé, dont 319,02 euros de frais d’actes, débours et coût de l’acte, déduction faite des acomptes et versements directs pour un montant de 2.722,24 euros), sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats, outre les intérêts de droit à compter du commandement de payer, et à une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer indexé, outre les charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— enfin, sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été débattue à l’audience du 07 mars 2025.

Lors des débats, Madame [L] [B] , régulièrement représentée par son fils Monsieur [P] [E], maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.470,12 euros à la date du 6 mars 2025 selon un décompte actualisé communiqué à l’audience.

A la demande du président, ce dernier a été autorisé à produire en cours de délibéré l’accusé de réception de la notification de l’assignation à la Préfecture, l’accusé de réception versé aux débats daté du 20 février 2025 étant trop tardif pour cette audience.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [L] [B] .

Madame [V] [G], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience faisant état de la réception tardive de l’assignation reçue par leur service le 20 février 2025, ce qui ne leur a pas permis d’envoyer une convocation écrite suffisamment tôt pour leur permettre de recevoir la défenderesse avant l’audience du 7 mars 2025. Il précise que leurs tentatives de la contacter par téléphone n’ont pas abouti, sans avoir eu la possibilité de lui laisser un message.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution de la défenderesse

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [V] [G] assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Madame [L] [B], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Madame [L] [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 10 décembre 2024, selon un mail reçu en ce sens du 19 mars 2025 de la Sous-Préfecture d'[Localité 6], soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 18 avril 2024, pour la somme en principal de 1.200 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 19 juin 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [V] [G], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Madame [L] [B] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [V] [G] reste devoir, la somme de 5.470,12 euros à la date du 06 mars 2025 (mois de mars 2025 inclus).

Cependant ce décompte intègre des frais d’actes réalisés dans le cadre de la présente instance, correspondant selon l’article 696 du code de procédure civile aux dépens de l’instance, qu’il convient de reclasser dans ces derniers et de déduire des sommes dues au titre de l’arriéré locatif.

Ainsi, après déduction de ces frais, Madame [V] [G] reste devoir la somme de 5.077,76 euros (7.800 € – 2.722,24 €), mois de mars 2025 inclus.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [V] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 5.077,76 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [V] [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux fixée à la somme provisionnellede 600 euros par mois à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [V] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Madame [V] [G] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 19 juin 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 octobre 2023 et liant Madame [L] [B] à Madame [V] [G], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 8] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [G] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [L] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation d’un montant de 600 euros par mois ;

CONDAMNONS Madame [V] [G] à payer à Madame [L] [B] à titre provisionnel la somme de 5.077,76 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 06 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [V] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [V] [G] à payer à Madame [L] [B] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE