RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 25 Mars 2026

N° RG 24/00493 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DBFD

DEMANDEUR

Monsieur, [V], [H],

[Adresse 1],

[Localité 1] (Etats-Unis)

Rep/assistant : Maître David DUMONTET, avocat au barreau de BORDEAUX

Rep/assistant : Maître Julie CASTOR, avocat au barreau de DAX

DEFENDEUR

S.C.I. MASTECA, immatriculée au RCS de, [Localité 2] sous le numéro 412 349 177,

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Valérie GARMENDIA de la SELARL GARMENDIA MOUTON CHASSERIAUD, avocat au barreau de BAYONNE

PARTIES INTERVENANT VOLONTAIREMENT :

S.C.I. CALIXTO, inscrite au RCS de, [Localité 4] sous le numéro 898 119 615,

[Adresse 4],

[Adresse 5],

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître David DUMONTET, avocat au barreau de BORDEAUX

Rep/assistant : Maître Julie CASTOR, avocat au barreau de DAX

Monsieur, [R],, [U], [D],

[Adresse 6],

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Valérie GARMENDIA de la SELARL GARMENDIA MOUTON CHASSERIAUD, avocat au barreau de BAYONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Décembre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au DIX HUIT FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX , délibéré prorogé au VINGT CINQ MARS DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 avril 2022, la SCI CAP IMMO a assigné devant le tribunal judiciaire de Dax la SCI MASTECA en vente forcée de plusieurs biens situés à Ossages (Landes), Baigts-de-Béarn (Pyrénées-Atlantiques) et Ramous (Pyrénées-Atlantiques). Cette assignation a fait l’objet d’une inscription au service de la publicité foncière de, [Localité 7] le 20 avril 2022.

La SCI CAP IMMO et la SCI MASTECA ont régularisé une promesse de vente des biens en question le 21 juillet 2022 devant Maître, [R], [O], Notaire à Biarritz (Pyrénées-Atlantiques). Cette promesse devait expirer le 30 novembre 2022.

Le 29 septembre 2022, Monsieur, [V], [H] a formulé une offre d’acquisition pour les mêmes biens appartenant à la SCI MASTECA pour le prix de 2 100 000 euros, sous réserve de la non réalisation de la promesse de vente au profit de la SCI CAP IMMO au plus tard le 30 novembre 2022. L’offre mentionnait que dans ce cas, il serait prévu une signature du compromis de vente le 5 décembre 2022. Aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a été prévue et la dite offre était consentie pour un délai expirant le 31 décembre 2022. Cette offre a été acceptée le même jour par Monsieur, [R], [D] en qualité de gérant de la SCI MASTECA.

La vente entre la SCI CAP IMMO et la SCI MASTECA n’a pas été régularisée au 30 novembre 2022.

Monsieur, [V], [H] et Monsieur, [R], [D], ès qualités de gérant de la SCI MASTECA, se sont retrouvés le 5 décembre 2022 chez le notaire mais aucun compromis n’a été signé du fait du désaccord des parties sur la prise en charge des honoraires de négociation et sur la présence sur le relevé hypothécaire du bien de l’inscription d’assignation en vente forcée du 20 avril 2022 de la SCI CAP IMMO.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2022, Monsieur, [V], [H] a sommé la SCI MASTECA d’avoir à régulariser le compromis de vente sous huit jours. Monsieur, [R], [D] a répondu en indiquant “Je suis prêt à signer avant le 31 décembre 2022 si il justifie d’avoir l’argent et sous aucune autre condition”.

Aucune signature n’a eu lieu entre les parties.

Suivant acte notarié du 6 janvier 2023, la SCI MASTECA a promis de vendre les dits biens à la SCI OIHANATXO et la vente a été régularisée le 15 mars 2023.

Par courrier recommandé du 19 décembre 2023, Monsieur, [V], [H] a mis en demeure la SCI MASTECA, sous quinze jours, de lui verser la somme de 41 526 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la violation de son engagement contractuel.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, Monsieur, [V], [H] a assigné devant le tribunal judiciaire de Dax la SCI MASTECA aux fins d’obtenir notamment, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, sa condamnation au paiement de la somme de 31 526 euros en remboursement des frais avancés pour l’acquisition, la somme de 50 000 euros au titre de son préjudice moral, outre la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 juin 2025, Monsieur, [V], [H] et la SCI CALITXO, partie intervenante volontaire, demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1231-1 et 1240 du Code civil, de :

— constater les manquements de la SCI MASTECA à ses engagements contractuels à l’égard de Monsieur, [V], [H],

En conséquence,

— condamner la SCI MASTECA à verser conjointement à Monsieur, [V], [H] et à la SCI CALITXO la somme de 26 526 euros en remboursement des frais de géomètre avancés pour l’acquisition,

— condamner la SCI MASTECA à verser à Monsieur, [V], [H] la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral au titre de sa responsabilité contractuelle,

— condamner Monsieur, [R], [D] à verser à Monsieur, [V], [H] la somme de 5 000 euros en vertu de la reconnaissance de dette,

— condamner in solidum Monsieur, [R], [D] et la SCI MASTECA aux entiers dépens et à verser à Monsieur, [V], [H] et à la SCI CALITXO la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur, [V], [H] et la SCI CALITXO font valoir que la vente est parfaite dès lors que les parties ont convenu de la chose et de son prix. Ils rappellent que la seule condition suspensive prévue dans l’offre consistait pour la SCI CAP IMMO à démontrer la caducité de son engagement. Ils ajoutent que cette condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Ils estiment que la SCI n’a pas rapporté cette preuve lors de la réunion du 5 décembre 2022 alors même qu’elle était en mesure de le faire et que, en effet, elle n’a pas précisé à Monsieur, [V], [H] le sort de cet engagement et n’a pas produit la radiation de l’inscription hypothécaire relative à la vente forcée. Ils affirment donc que la vente est devenue parfaite. Ils indiquent que la SCI MASTECA ne rapporte pas la preuve que Monsieur, [V], [H] a refusé de signer le compromis. Ils indiquent, au contraire, que la SCI MASTECA n’a plus répondu aux demandes de Monsieur, [V], [H] suite à la réunion du 5 décembre 2022. Ils rappellent qu’à la suite de la sommation interpellative qui lui a été adressée le 27 décembre, la SCI MASTECA a exigé que Monsieur, [V], [H] séquestre la totalité du prix de vente chez le notaire avant toute signature et qu’il prenne en charge les frais d’agence alors que ces conditions n’étaient pas prévues dans l’offre. Ils soutiennent que la SCI MASTECA échoue à démontrer que les frais de négociation étaient à sa charge lors de l’offre d’achat. Ils ajoutent qu’il ressort de l’acte notarié du 15 mars 2023 contenant la vente des biens objets du litige par la SCI MASTECA à la SCI OIHANATXO que cette dernière a approuvé le principe de l’acquisition des biens le 30 décembre 2022, alors que le vendeur était toujours engagé envers Monsieur, [V], [H].

Sur les préjudices allégués, ils soutiennent apporter la preuve que Monsieur, [V], [H] à verser à Monsieur, [R], [D] la somme de 5 000 euros, en produisant la reconnaissance écrite par laquelle ce dernier atteste avoir reçu cette somme à titre d’avance sur un montant de 200 000 euros destiné aux matériels agricoles devant être vendus avec les biens. Enfin, ils rappellent que la SCI CALITXO, qui a acquitté la facture de géomètre et de l’expertise, est la société par laquelle Monsieur, [V], [H] souhaitait acheter les biens et dont il est l’associé majoritaire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2025, la SCI MASTECA et Monsieur, [R], [D], partie intervenante volontaire, demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1113 et suivants du Code civil, de :

— juger que la SCI MASTECA n’a pas manqué à son engagement contractuel,

— juger que Monsieur, [V], [H] ne justifie d’aucun préjudice,

— débouter Monsieur, [V], [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur, [V], [H] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que la SCI CAP IMMO avait renoncé à son assignation et à l’acquisition des biens objets du litige, si bien que la SCI MASTECA était libre de tout engagement lors de la signature de l’offre d’achat du 29 septembre 2022 et du 5 décembre 2022. Ils rappellent que Monsieur, [V], [H] a refusé de signer le compromis de vente car il ne souhaitait plus acheter. Ils indiquent que, dans la sommation interpellative du 27 décembre 2022, Monsieur, [V], [H] exigeait le paiement par la SCI MASTECA des honoraires d’agences et de la levée de l’inscription hypothécaire. Ils estiment que ces conditions n’étaient pas prévues dans l’offre d’achat initiale. Ils rappellent qu’aucun avenant n’a été signé et que l’offre est donc devenue caduque le 31 décembre 2022, si bien qu’à partir de cette date, la SCI MASTECA était libre de tout engagement. Ils soutiennent qu’aucun accord n’a été formalisé avant le 6 janvier 2023, la délibération de la SCI OIHANATXO donnant uniquement les pouvoirs nécessaires à une régularisation d’un accord à venir. Ils soulèvent que la facture du géomètre a été établie avant la signature de l’offre d’achat de Monsieur, [V], [H] et que le préjudice moral et la remise d’espèce ne sont pas justifiés.

La clôture de l’instruction a été fixée au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les manquements contractuels de la SCI MASTECA à l’égard de Monsieur, [V], [H]

Il résulte des articles 1582 et 1583 du Code civil que la vente peut être faite par acte authentique ou sous seing privé et qu’elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. Ainsi la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix et le défaut d’accord définitif sur les éléments accessoires de la vente ne peut empêcher le caractère parfait de la vente, à moins que les parties aient entendu retarder la formation du contrat jusqu’à la fixation de ces modalités.

En application des articles 1113, 1114 et 1118 du Code civil, la vente est formée dès lors que, à une offre précise et ferme, correspond une acceptation dans les mêmes termes.

En l’espèce, il ressort de l’offre d’achat produite que Monsieur, [V], [H] a offert d’acheter les biens immobiliers vendus par la SCI MASTECA “moyennant le prix de 2 100 000 euros qui sera payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique”.

La seule condition suspensive prévue dans l’offre était donc “la non-réalisation d’une promesse de vente consentie par la société MASTECA, propriétaire du bien ci-dessus désigné, au profit de la société CAP IMMO, aux termes d’un acte reçu par Maître, [R], [O] (…)”. L’offre du 29 septembre 2022 mentionne également que Monsieur, [V], [H] s’engage à acquérir les biens au prix indiqué sans recours à un financement bancaire “si ladite promesse n’aboutissait pas à la signature d’un acte définitif au plus tard le 30 novembre 2022, pour cause notamment de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du crédit au profit de l’acquéreur, et qu’il était constaté sa caducité”.

Il ressort de la promesse de vente au profit de la SCI CAP IMMO reçue par Maître, [R], [O] le 21 juillet 2022 que “la promesse est consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2022, à seize heures” et que “au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir”.

Il apparaît donc que la condition suspensive était réalisée à partir du moment où aucune régularisation d’acte de vente ou aucun avenant à la promesse n’avait été signé avec la SCI CAP IMMO au 30 novembre 2022. La réalisation de cette condition n’est d’ailleurs contestée par aucune des parties. Il apparaît également que le fait qu’aucun avant-contrat n’ait été signé entre Monsieur, [V], [H] et la SCI MASTECA au 5 décembre 2022 n’est pas une cause de caducité de l’offre d’acquisition du 29 septembre 2022.

La SCI MASTECA ne démontre pas, comme elle l’allègue, le refus de Monsieur, [V], [H] de régulariser le compromis de vente par la suite, au contraire ce dernier justifiant avoir adressé au vendeur une sommation interpellative pour signer le dit compromis le 27 décembre 2022.

A la suite de cette sommation Monsieur, [R], [D] a précisé qu’il entendait signer avant le 31 décembre 2022 à condition que Monsieur, [V], [H] justifie être en possession du montant du prix de vente. Le conseil de Monsieur, [V], [H] a alors répondu par courrier le 28 décembre 2022 en indiquant que Monsieur, [V], [H] pouvait justifier des fonds et verser 10% du prix de vente à la signature du compromis, étant cependant précisé que cette condition ne constitue pas une condition de l’offre d’achat, cette dernière prévoyant notamment que “le prix sera payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique”.

Par ailleurs l’offre d’achat ne prévoyait pas que Monsieur, [V], [H] prenne en charge les frais d’agence. Cet élément présente un caractère accessoire et ne saurait remettre en cause le caractère parfait de la vente, dès lors que les éléments essentiels, la chose et le prix, avaient été convenus entre les parties et que la seule condition suspensive était réalisée.

De la même manière, la SCI MASTECA ne peut valablement soutenir que la volonté de Monsieur, [V], [H] de vérifier la fin de l’inscription hypothécaire en vente forcée, ou que cette dernière ne remettait pas en cause la sécurité juridique de sa transaction, constituait une nouvelle condition à la vente. En effet, l’absence d’inscription hypothécaire ou de droit réel grevant le bien, sauf stipulation contraire, constitue une exigence inhérente à la régularisation d’une vente immobilière.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la rencontre des volontés respectives de Monsieur, [V], [H] et de la SCI MASTECA, pour le premier d’acheter les biens objets de l’offre d’achat du 29 septembre 2022 et pour le second de les vendre, est établie.

Par conséquent, il est établi que, la seule condition suspensive ayant été réalisée, la vente entre les deux parties est devenue parfaite.

Ainsi, en refusant de régulariser la promesse de vente suite à la sommation interpellative du 27 novembre 2022, alors que la condition suspensive était réalisée, et en régularisant dès le 6 janvier 2023 une promesse de vente avec un nouvel acquéreur, la SCI MASTECA a manqué à son engagement contractuel.

Ces manquements constituent une faute susceptible de donner droit à des dommages et intérêts si un préjudice est démontré.

Sur les préjudices

Il résulte de l’article 1231-1 du Code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1240 du Code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

— Sur la somme de 5 000 euros

Monsieur, [V], [H] indique avoir avancé une somme de 5 000 euros au titre du matériel agricole qui devait être vendu avec les biens immobiliers.

Monsieur, [R], [D] indique dans ses dernières conclusions qu’il n’est pas justifié d’une remise d’espèce de 5 000 euros.

Or, Monsieur, [V], [H] verse aux débats un document établi par Monsieur, [R], [D], dont la validité n’est pas contestée, indiquant “Monsieur, [R], [D], [R], Reconnais avoir reçu 5 000 euros en déduction de la reconnaissance de dette de 200 000 euros de Monsieur, [V], [H] dû le jour de la signature de l’acte définitif de la vente du, [Adresse 7]”. La preuve de ce versement est bien rapportée par le demandeur. Il n’est pas contesté que cette somme est une avance sur la somme totale de 200 000 euros devant être versée dans le cas où la vente entre les parties aurait eu lieu.

L’acte définitif de vente n’ayant pas été régularisé compte tenu de la faute de la SCI MASTECA, l’avance faite par Monsieur, [V], [H] à Monsieur, [R], [D] lui sera remboursée.

Par conséquent, Monsieur, [R], [D] sera condamné à verser à Monsieur, [V], [H] la somme de 5 000 euros en réparation de la somme versée.

— Sur la somme de 26 526 euros

Monsieur, [V], [H] expose que la SCI CALITXO, dont il est associé majoritaire et qu’il comptait substituer pour l’acquisition de la vente immobilière, a acquitté la somme de 26 526 euros au titre de frais d’expertise et de géomètre. Il produit la facture ayant pour objet “RELEVES DIVERS – PROPRIETE SCI MASTECA” en date du 10 septembre 2021.

Cependant, il s’avère que la dite dépense est antérieure à la signature de l’offre d’achat du 29 septembre 2022. Il n’est pas donc pas établi l’existence d’un lien de causalité entre les manquements contractuels de la SCI MASTECA, relative à son engagement dans l’offre d’achat du 29 septembre 2022, et la dépense réalisée par la SCI CALITXO dans la mesure où cette dépense a été engagée alors que le vendeur ne s’était pas engagé à vendre à Monsieur, [V], [H] ou à la SCI CALITXO.

En conséquence, Monsieur, [V], [H] et la SCI CALITXO seront déboutés de leur demande tendant à la condamnation de la SCI MASTECA au paiement de la somme de 26 526 euros.

— Sur la somme de 50 000 euros au titre du préjudice moral

Monsieur, [V], [H] sollicite la réparation de son préjudice moral qu’il évalue à 50 000 euros en invoquant la vente de sa maison aux Etats-Unis et de nombreux allers-retours effectués depuis, [Localité 8].

Cependant, il ne justifie pas de la réalité de ces déplacements ou de la vente de sa maison.

Il n’explique pas plus en quoi cela constitue un préjudice moral.

En conséquence, Monsieur, [V], [H] sera débouté de sa demande formée au titre d’un préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [R], [D], partie succombant à l’égard de Monsieur, [V], [H], sera condamné aux dépens exposés par ce dernier.

Monsieur, [R], [D] sera également condamné à verser à Monsieur, [V], [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur, [V], [H] et la SCI CALITXO, parties succombant à l’égard de la SCI MASTECA, seront condamnés aux dépens exposés par cette dernière.

Monsieur, [V], [H] sera également condamné à verser à la SCI MASTECA la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur, [R], [D] et la SCI CALITXO conserveront la charge de leurs propres dépens.

En revanche, il n’y a pas lieu à d’autre condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur, [R], [D] à verser la somme de 5 000 euros à Monsieur, [V], [H],

Déboute Monsieur, [V], [H] et la SCI CALITXO de leur demande tendant à la condamnation de la SCI MASTECA au paiement de la somme de 26 526 euros.

Déboute Monsieur, [V], [H] de sa demande formée au titre d’un préjudice moral,

Condamne Monsieur, [R], [D] à verser à Monsieur, [V], [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur, [V], [H] à verser à la SCI MASTECA la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur, [R], [D] aux dépens exposés Monsieur, [V], [H],

Condamne Monsieur, [V], [H] et la SCI CALITXO aux dépens exposés par la SCI MASTECA,

Dit que Monsieur, [R], [D] et la SCI CALITXO conserveront la charge de leurs propres dépens,

Dit qu’il n’y a pas lieu à d’autre condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,