TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 06 Février 2025

N° RG 24/06838 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LGJD

Jugement du 06 Février 2025

Etablissement public [N]

C/

[C] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à madame [L]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Février 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffière, lors des débats et de Emmanuelle BADUFLE, Greffière, lors du prononcé ;

Audience des débats : 05 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public [N]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par madame [L], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [C] [V]

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2018, l’établissement [N] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [V] sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 292,16 €. Un dépôt de garantie de 292,16 € a été versé par le locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 30 octobre 2018.

Par courrier reçu par [N] le 31 mai 2021, M. [C] [V] a donné congé du logement en raison de son incarcération.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 14 septembre 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception « destinataire inconnu à l’adresse », envoyée le 14 juin 2023, l’établissement [N] a mis en demeure M. [C] [V] de procéder au règlement de la somme de 2 113,61 €, correspondant à sa dette locative.

Le 3 mai 2024, Me [T], conciliateur de justice, a dressé un constat de carence de la tentative de conciliation.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, l’établissement [N] a ensuite fait assigner M. [C] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes, en sollicitant la condamnation du locataire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1 995,02 € à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,50 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 décembre 2024, lors de laquelle l’établissement [N], régulièrement représenté, a maintenu ses demandes, précisant que M. [V] a effectué un règlement de 500 € en septembre 2024.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, [N] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 décembre 2024, M. [C] [V] lui devait la somme de 1 157,44 € au titre de l’arriéré locatif, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [V], qui n’a pas comparu, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur.

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ; »

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 30 octobre 2018, lors de l’entrée de M. [C] [V] dans les lieux fait état d’un logement alors globalement en bon état, présentant toutefois des usures.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 14 septembre 2021 fait état des désordres suivants :

Des encombrants sont présents dans le logement,Dans le dégagement : le papier-peint des murs présente des trous de chevilles et des griffures de chat,Dans la cuisine : les portes du meuble sous évier sont déboitées, la VMC est sale et sans grille, la manivelle du velux est cassée,Dans le salon : la toile de verre des murs présente une perforation en cloison et des stickers,Dans la chambre : le papier-peint des murs présente des déchirures et des griffures,Dans les toilettes : le papier-peint présente quatre trous de chevilles et une déchirure.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le bailleur produit les factures

suivantes pour une somme totale de 2 743,03 € dont 1 129,64 € qu’il estime à la charge du locataire :

Une facture de 357 € émanant de la société NET PLUS relative au nettoyage du logement et à l’enlèvement des encombrants,Une facture de 969,64 € émanant de la société CADEC relative à la réfection des murs, plafond et sols de l’appartement, Une facture de 284,90 € TTC émanant de la société BH DEPANNAGE relative au remplacement du meuble sous évier et de la serrure de la boîte aux lettres,Une facture de 34,18 € émanant de la société SAPIAN relative au remplacement de la bouche VMC de la cuisine.

Le locataire a occupé le logement pendant une durée de moins de 3 ans.

Le bailleur entend mettre à la charge du locataire le remplacement du meuble sous évier, pour un montant

de 165 € TTC aux termes de la facture produite au soutien de cette prétention. Il ressort toutefois de l’état

des lieux d’entrée dressé le 30 octobre 2018 que le meuble sous évier était déjà en état d’usage, et non

en bon état. En outre, si le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 14 septembre 2021

mentionne bien que les portes de ce meuble sont déboîtées, il ressort de l’état des lieux de sortie dressé

par [N] le même jour que le bailleur conservait à sa charge le remplacement de ce meuble, niant

ainsi la responsabilité de M. [V] s’agissant de ce désordre. Dans ces conditions, cette somme ne

saurait être mise à la charge du locataire.

En outre, l’établissement [N] facture la réfection des peintures et papiers-peints du logement, pour

un montant total de 453,56 €, sans que la liquidation définitive du 25 janvier 2022 ne détaille davantage

les papiers-peints concernés. Seule la réfection du papier-peint de la chambre, facturée 114,23 € après

application d’un coefficient de vétusté de 70%, conformément à l’état des indemnités annexé à l’état des

lieux de sortie dressé par [N], ainsi que le rebouchage de la perforation de la cloison du séjour,

facturé 82,03 €, conformément à la facture produite au soutien de cette prétention, resteront à la charge

de M. [V]. En effet, la réfection du papier-peint des murs du dégagement et des toilettes ne saurait

être mise à la charge du locataire, ceux-ci présentant déjà des trous et déchirures lors de l’entrée de M.

[V] dans les lieux.

Il restera, en revanche, à la charge du locataire, les frais sollicités par le bailleur au titre du nettoyage du

logement, soit la somme de 357 €, au titre du remplacement de la serrure de la boîte aux lettres, le

locataire n’ayant pas restitué les clés, et de la remise en jeu de la trappe de gaine, soit la somme totale de

119,90 € TTC, et au titre du remplacement de la bouche VMC de la cuisine, soit la somme de 34,18 €.

En effet, ces frais témoignent d’un usage manifestement anormal ou abusif du logement.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner M.

[C] [V] à verser la somme totale de 707,34 € au titre des réparations locatives dues suite au

départ lieux.

Sur la somme totale due par M. [C] [V]

M. [C] [V] est donc redevable envers son bailleur [N] de la somme de 1 157,44 € au titre

de l’arriéré locatif et de celle de 707,34 € au titre des réparations locatives. Il convient de déduire de ces

sommes, celle de 292,16 € correspondant au dépôt de garantie versé par M. [V] lors de son entrée

dans les lieux.

Dès lors, le montant restant dû par le locataire à son ancien bailleur s’élève à la somme de 1 572,62€.

M. [C] [V] sera donc condamné à verser la somme de 1 572,62 € à l’établissement [N]

au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif, suite à son départ du logement situé au [Adresse 5]

[Adresse 10] à [Localité 12], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur le paiement de 50 % du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Si l’état des lieux ne peut être établi

dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative

de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé

par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au

moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Les frais du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie devant être partagés par moitié entre le

bailleur et le locataire, M. [C] [V] sera condamné à payer la somme de 118,60 € à

l’établissement [N], correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux

de sortie dressé par huissier de justice le 14 septembre 2021.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou,

à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés

et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation

économique de la partie condamnée.

M. [C] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance,

conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit

exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout

ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande

d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par

jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [C] [V] à payer à l’établissement [N] la somme de 1 572,62 € (millecinq cent soixante-douze euros et soixante-deux centimes) au titre de la dette locative arrêtée au jour del’assignation, correspondant à l’arriéré locatif et aux réparations locatives, avec intérêts au taux légal àcompter de l’assignation du 12 juin 2024,

CONDAMNE M. [C] [V] à payer à l’établissement [N] la somme de 118,60 € (cent dix-huit euros et soixante centimes) correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état deslieux de sortie dressé par huissier de justice le 14 septembre 2021,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [C] [V] à payer à l’établissement [N] la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [V] aux dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation du 12 juin 2024.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,