Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi fond, 28 mai 2025, n° 24/10449

TJ Bobigny 28 mai 2025

Arguments

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Accepté
Approbation des comptes par l'assemblée générale
La cour a jugé que l'approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible, et que la SCI [L] PARTNERS ne peut contester le paiement des charges.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a retenu que les frais de mise en demeure sont imputables au copropriétaire concerné et que les frais sollicités sont justifiés.
Accepté
Mauvaise foi et carence répétée
La cour a estimé que la carence répétée de la SCI [L] PARTNERS a causé des difficultés de trésorerie au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que le syndicat a droit à une indemnité pour couvrir ses frais de justice, compte tenu de la situation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi fond, 28 mai 2025, n° 24/10449
Numéro(s) :	24/10449
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Kenson COLLINBenjamin JAMIMickaël RUBINSOHNXavier MARTINEZ
Cabinet(s) :	LAUNOIS FONDANECHE
Parties :	son syndic :, Syndicat des Copropriétaires de l' ensemble immobilier sis [ Adresse 7 ] c/ S.C.I. [ L ] PARTNERS

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 10]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/10449 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GJ4

Minute :

JUGEMENT

Du : 28 Mai 2025

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] Représenté par son syndic : Cabinet COTOIT, SASU

S.C.I. [L] PARTNERS

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffier, lors des débats, et de Madame Martine GARDE, greffier, lors du délibéré ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] Représenté par son syndic : Cabinet COTOIT, SASU

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

SCI [L] PARTNERS

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Substitué par M^e Mickaël RUBINSOHN, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Benjamin JAMI

M^e Xavier MARTINEZ

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [L] PARTNERS est propriétaire du lot n°17 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 8].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 31 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], représenté par son syndic la SASU Cabinet COTOIT, a fait assigner la SCI [L] PARTNERS devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 262,33 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2024 et des frais de recouvrement, et ce, avec capitalisation de ces intérêts ; 4 000,00 € à titre de dommages et intérêts ; 1 080,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 19 mars 2025 après un renvoi.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] fait valoir que la SCI [L] PARTNERS n’a pas payé régulièrement les charges de copropriété malgré plusieurs relances et une première condamnation en 2023 dont les causes n’ont pas été acquittées. Il indique que les charges sollicitées ont été approuvées par les assemblées générales dont les procès-verbaux n’ont pas fait l’objet de recours, et que les frais contestés par la défenderesse étaient nécessaires au recouvrement de la créance. Il soutient que sa demande de dommages-intérêts est fondée en ce que les manquements de la SCI [L] PARTNERS sont répétitifs et injustifiés, ce qui le contraint à engager des procédures judiciaires. En outre, il déclare que cela lui cause un préjudice financier car il est contraint de faire l’avance des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble.

La SCI [L] PARTNERS, représentée par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du tribunal de :

rejeter la créance de charges de copropriété au regard de l’absence de caractère liquide, certain et exigible ;rejeter la créance au titre des frais pour un montant de 175 € ;rejeter la demande de dommages-intérêts ;rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.Elle soutient en premier lieu que la créance n’est pas liquide, certaine et exigible en l’absence de versement du règlement de copropriété, qui fonde les charges de copropriété et la relation contractuelle entre les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires. En outre, elle fait valoir qu’un poste de régularisation de charges sur la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 n’est pas dû car la relation financière entre elle et le syndicat a été arrêtée au 4ème trimestre 2022 inclus par le jugement du 26 juillet 2023. Au surplus, elle conteste le montant de cette régularisation en ce que le détail n’en est pas produit, notamment les factures d’eau, électricité, entretien.

La SCI [L] PARTNERS conteste en outre le montant des frais sollicités concernant la mise en contentieux du 9 novembre 2023 et la mise en demeure du 22 juillet 2024 qu’elle ne considère pas nécessaires.

Elle soutient que la demande de dommages-intérêts a été formée à hauteur de 4 000 € afin d’éviter le préalable de conciliation obligatoire, et que cette somme ne repose pas sur un réel préjudice. Elle expose en outre ne pas avoir commis de faute, et ne pas avoir pu payer ses charges du fait de difficultés financières. Elle précise envisager de céder le bien immobilier en conséquence.

Enfin, elle demande de ne pas faire droit à la demande d’article 700 du code de procédure civile en vertu de l’équité, et au regard du montant demandé lequel dépasse le montant de la dette sollicitée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 5 de la même loi, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] verse aux débats :

le relevé de propriété,les appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 24 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, ainsi qu’un appel de charges pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, les procès-verbaux des assemblées générales en date du 10 mai 2023, 20 mars 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2021, 2022, 2023), du budget prévisionnel des exercices suivants (2023, 2024, 2025) et adoption de travaux, ainsi qu’une attestation de non-recours de ces derniers en date du 18 octobre 2024 du syndic ; le décompte de la créance pour la période du 1er janvier 2023 au 8 août 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus ;la mise en demeure du 12 avril 2024 ;le contrat de syndic signé le 20 mars 2024.La SCI [L] PARTNERS soulève l’absence de production du règlement de copropriété, ce qu’il faut interpréter comme une contestation de la répartition des charges conformément à ce règlement. Cependant, elle ne verse pas ledit règlement alors qu’il peut être parallèlement constaté que le décompte correspond aux appels de fonds et travaux votés en assemblée générale ainsi qu’aux budgets provisionnels approuvés, que les procès-verbaux d’assemblée générale n’ont fait l’objet d’aucun recours, qu’il n’est pas allégué ni démontré une modification récente du règlement de copropriété alors que la SCI [L] PARTNERS a payé ses charges depuis l’acquisition du bien sans jamais contester les dispositions dudit règlement. Il n’est pas non plus soutenu que les dispositions du règlement de copropriété seraient contraires aux dispositions d’ordre public de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il est en outre produit le jugement du 26 juillet 2023 condamnant la SCI [L] PARTNERS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] la somme de 2 586, 54 €, échéance du 4ème trimestre 2022 incluse. Il y a lieu d’indiquer que la date du décompte produit au soutien de ce jugement n’est pas précisée ; cependant, l’audience de plaidoirie a eu lieu le 14 juin 2023. Or, l’appel de charges pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 est quant à lui daté du 30 juin 2023 soit ultérieurement à cette audience. Dès lors, le tribunal n’a pas statué sur cette demande en paiement et l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée. Par ailleurs, en vertu des dispositions précitées, la SCI [L] PARTNERS, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale du 10 mai 2023 ayant approuvé les comptes concernés, n’est plus fondée à remettre en cause le caractère certain, liquide et exigible de cette créance.

Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] est par conséquent établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais des sommes ayant vocation à être examinées au titre des frais de recouvrement d’un montant total de 200 €.

Il en résulte que la SCI [L] PARTNERS reste devoir la somme de 862,87 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2023 au 24 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, outre une régularisation de charges pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur les mises en demeure

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] produit la mise en demeure du 12 avril 2024. Deux mises en demeure sont cependant facturées au décompte ; seule l’une d’elle sera par suite retenue en l’absence d’autre justificatif.

La demande en paiement sera accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 25 € TTC.

Sur les frais de mise en contentieux

Il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, ou le suivi contentieux, aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Aussi ne sera-t-il pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de « mise en contentieux » dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65557 du 10 juillet 1965 précité.

En conséquence, la SCI [L] PARTNERS sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] la somme totale de 25,00 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espère, il convient de rappeler en premier lieu que la présente procédure est la seconde en un an et que la SCI [L] PARTNERS ne conteste pas ne pas avoir réglé ses charges de copropriété. Dès lors, la demande de dommages-intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] ne peut être considérée comme abusive tel que soutenu, le bien fondé et le montant éventuellement octroyé relevant in fine de l’appréciation du juge. En outre, la SCI [L] PARTNERS n’a pas sollicité avant ou en cours de procédure de son contradicteur ou du tribunal un accord amiable ou le renvoi devant un conciliateur de justice, et n’a donc pas été privée d’une procédure souhaitée.

La SCI BAGNOLET PARTNERS soutient de plus ne pas être de mauvaise foi et rencontrer des difficultés financières. Cependant, il n’est produit qu’un avis d’imposition au nom de Madame [Z] [C]. Il ressort du Kbis de la société qu’il s’agit de la dirigeante de la société. Aucun document comptable relatif à la société elle-même n’est versé, permettant d’évaluer ses capacités financières. Il n’est donc pas justifié de motifs légitimes à l’absence de paiement des charges.

Or, la carence répétée de la SCI [L] PARTNERS à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Néanmoins, il n’est pas justifié de l’étendue de ce préjudice à la hauteur de la somme demandée, étant précisé que les frais relatifs au recouvrement et à la procédure judiciaire (article 700 du code de procédure civile et dépens) sont pris en compte séparement. L’indemnitée allouée sera donc forfaitairement fixée à 10% du montant de la dette, soit la somme de 86 €.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SCI [L] PARTNERS, partie perdante au principal, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6]

[Adresse 12] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 200,00 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [L] PARTNERS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], représenté par son syndic la SASU Cabinet COTOIT, la somme de 862,87 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2023 au 24 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, outre une régularisation de charges pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI [L] PARTNERS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], représenté par son syndic la SASU Cabinet COTOIT, la somme de 25,00 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI [L] PARTNERS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], représenté par son syndic la SASU Cabinet COTOIT, la somme de 86,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI [L] PARTNERS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], représenté par son syndic la SASU Cabinet COTOIT, la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [L] PARTNERS aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE