TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/07160 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYHK

Minute : 25/00145

PMM

S.D.C. DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 4] représenté par son syndic, la SAS CM GESTIMMO AJOA GESTION

Représentant : M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Monsieur [E] [O]

Madame [D] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Magali HENON

Copie délivrée à :

M. [E] [O]

Mme [D] [O]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT JANVIER DEUX MILLE VINGT-CINQ

par Madame Mauricette MECHICHE, magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022

Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 novembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Mauricette MECHICHE, magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 4] représenté par son syndic, la SAS CM GESTIMMO AJOA GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 5], représenté par son représentant légal

représentée par M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [O], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [D] [O], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [O] et Monsieur [E] [O] sont propriétaires d’un appartement et d’un parking représentant respectivement les lots 27 et 4, au sein de la RESIDENCE sis [Adresse 4] ;

Par acte du commissaire de justice délivré le 18 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION a fait assigner Madame [D] [O] et Monsieur [E] [O] devant le Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  2339,74 euros au titre des charges de copropriété impayées au 3è trimestre 2024 déduction faite des frais de relance et de contentieux, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024 avec intérêts légaux à compter du 16 novembre 2022, date de la première mise en demeure,

—  686,10 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;

—  39,34 euros au titre des frais de mise en demeure de rappel au règlement de copropriété conformément au contrat de syndic en vigueur

-1500 euros au titre des dommages et intérêts ;

-1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de délivrance de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir pour un montant prévisionnel de 180 euros

L’affaire a été appelée à l’audience du16 septembre 2024 qui a fait l’objet d’un renvoi au 04 novembre 2024 pour convocation d’un interprète;

A cette audience, le syndicat, représenté par son avocat maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance et actualise la dette à la somme de 1739,74 euros arrêtée au 1 er septembre 2024 au titre des charges de copropriété et 690,10 euros au titre des frais de recouvrement ; il ajoute s’opposer à tout délai de paiement ;

Madame [D] [O] assignée en la forme d’un acte remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et Monsieur [E] [O] a comparu en personne qui n’a pas eu besoin d’un interprète,

— + précise qu’il a payé en octobre 2024, qu’il n’a pas de clé pour le local poubelle, qu’il n’a aucun revenu et que Madame est handicapée , il ajoute qu’il verse tous les mois (depuis 4 mois), la somme de 200 euros ;

Compte tenu des déclaration de Monsieur [O], la juge autorise le syndicat des copropriétaires à verser en cours de délibéré, un décompte actualisé tenant compte des versements intervenus et le syndicat s’engage à le transmettre avant fin novembre 2024 ;

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2025 ;

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne dont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

«  Le relevé de propriété faisant apparaître que Madame [D] [O] et Monsieur [E] [O] est propriétaire d’un appartement et d’un parking au sein de la RESIDENCE sis [Adresse 4] ;

«  Les procès-verbaux des assemblées générales des 06/03/2024 , 29/09/2023, 22/03/2022 et les attestations de non recours ;

«  Un décompte de la créance arrêté au 1er juillet 2024 faisant apparaître une somme due à hauteur de 5312,60euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement à hauteur de 1036,76€;

«  Les appels de provisions pour charges pour le 1er et 2è trimestre 2023; les relevés de charges pour les années 2022 et 2023 ;

«  Les lettres de mise en demeure de rappel au règlement de copropriété des 25/08/202022, 05/04/2023 et les lettres de mise en demeure avec accusé de réception des 16/11/2022 et 24/04/2023 ;

«  Le constat d’accord en date du 29 novembre 2023 par lequel M. [O] s’engage à payer le 29 de chaque mois la somme de 200 euros pour payer les nouveaux appels de fonds et solder la dette ;

«  Un décompte actualisé arrêté au 30 octobre 2024 qui a été transmis en cours de délibéré autorisé par le juge et qui tient compte des versements effectué après le 1er juillet 2024

Selon le décompte actualisé arrêté au 30 octobre 2024 Madame [D] [O] et Monsieur [E] [O] seront solidairement redevables de la somme de 1826,47€ au 4è trimestre 2024;

Il ressort de ces documents que Madame [D] [O] et Monsieur [E] [O] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme au titre des charges arrêtées au 30 octobre 2024 avec intérêt au taux légal à compter la présente décision.

Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En outre, les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l’article 10 al. 2 de cette même loi qu’à celles de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, elles doivent faire l’objet d’une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d’être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.

Les frais visés par ces dispositions doivent s’entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l’exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui peuvent être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, le syndicat sollicite la somme totale de 690,10 euros à ce titre ;

Cette somme comprend des frais de mise en demeure pour une somme totale de 102,34 euros justifiée par la production des courriers et avis de réception ; Il conviendra d’y faire droit

La somme de 166 euros et de 306 euros pour la transmission de dossier à huissier et avocat relève de l’activité du syndic et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Cette demande du syndicat des copropriétaires ne pourra qu’être rejetée.

La somme de 131,10 euros relative à un commandement de payer est justifiée et pourra être considérée au titre des dépens ;

En conséquence, Madame [D] [O] et Monsieur [E] [O] seront condamnés au paiement de la somme de 102,34 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et précitée ;

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [O] et Monsieur [E] [O] perdant le procès seront condamnés solidairement aux dépens en ce compris le coût de l’assignation délivré le 18 juillet 2024 ;

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [D] [O] et Monsieur [E] [O] à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [O] et Monsieur [E] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, la somme de 1826,47 euros selon décompte arrêté au 30 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

CONDAMNE solidairement Madame [D] [O] et Monsieur [E] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION la somme de 102,34 euros arrêtée au 30/10/2024, au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION , de sa demande au titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [O] et Monsieur [E] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [O] et Monsieur [E] [O] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation délivrée le 18 juillet 2024 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le 20 janvier 2025

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE