TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 MARS 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/07028 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQAV

N° de MINUTE : 25/00217

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LES LUMIERES – [Adresse 3] ET [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet CPI – SYNERGI SARL, représenté par ses dirigeants légaux

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Me [B], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

C/

DEFENDEURS

S.C.I. DJABBAR, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le n°447 877 754, prise en la personne de son représentant légal, et dont le siège social se situe :

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI DJABBAR est propriétaire des lots 40 et 130 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 2] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 8 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI DJABBAR devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— condamner la SCI DJABBAR à lui payer la somme de 24 144,47 euros au titre des appels impayés au 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 14 719,86 euros et à compter de l’assignation sur le surplus

— condamner la SCI DJABBAR à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner la SCI DJABBAR à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 3 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

La SCI DJABBAR, régulièrement assignée selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2020 à 2023

— un décompte des impayés arrêté au 18 avril 2024 à la somme de 24 144,47 euros

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte la somme de 1 380,61 euros appelée le 1er janvier 2019 sous l’intitulé « SAN DJABBAR AU 01/01/19 », qui n’est justifiée par aucune pièce.

Doivent également être déduits à ce stade les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 4 204,47 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner la SCI DJABBAR à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18 559,39 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 18 avril 2024.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire l’accusé de réception de la mise en demeure du 23 février 2024, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 4 204,47 euros au titre de ses frais de recouvrement.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier par la production d’un accusé de réception de l’envoi de la lettre de mise en demeure préalable prévue à l’article 10-1 précité, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du décompte que la SCI DJABBAR n’a effectué aucun versement depuis le 1er janvier 2019, point de départ du décompte. Son refus systématique de s’acquitter de ses charges, sans s’en expliquer auprès du syndicat, caractérisent sa mauvaise foi.

Ce refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance.

La SCI DJABBAR sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI DJABBAR, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne la SCI DJABBAR à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 2] (93) les sommes de :

-18 559,39 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024

-800 euros à titre de dommages et intérêts

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 2] (93) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

— Condamne la SCI DJABBAR aux dépens de l’instance,

— Condamne la SCI DJABBAR à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 2] (93) la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 03 Mars 2025

LE GREFFIER LE JUGE

Madame HAFFOU Madame CORON