NAC : 5AA

N° RG 25/00281 – N° Portalis DBZM-W-B7J-DK6F

S.A. HABELLIS, prise en la personne de son représentant légal

Rep/assistant : M^e Sabrina ZUCCARELLI, avocat au barreau de NEVERS

C/

Monsieur [Z], [I], [S] [Q]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 JUILLET 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS

DEMANDEUR :

S.A. HABELLIS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Sabrina ZUCCARELLI, avocat au barreau de NEVERS

DEFENDEUR :

Monsieur [Z], [I], [S] [Q]

né le 21 Avril 1998 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : […]

Greffière : […]

DÉBATS :

Audience publique du : 02 Juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025 par […],

Juge des contentieux de la protection, assisté de […], Greffière.

Copie exécutoire délivrée le : 29/07/2025

à :

— S.A. HABELLIS

— M^e Sabrina ZUCCARELLI

Ccf délivrées le : 29/07/2025

à :

— S.A. HABELLIS

— M^e Sabrina ZUCCARELLI

— M. [Z] [Q]

— Mme la Préfète

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 septembre 2022, la société d’HLM Habellis a conclu avec Monsieur [Z] [Q] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé d’un montant de 597,30 euros, provision sur charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, la bailleresse a fait signifier au locataire une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement et un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour obtenir le paiement de la somme de 939,46 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais d’acte de commissaire de justice.

Exposant que le locataire n’avait pas intégralement payé les causes du commandement dans le délai de deux mois, Habellis, a fait assigner Monsieur [Z] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers statuant en référé par acte de commissaire de justice du 09 avril 2025 pour obtenir :

– la constatation par le jeu de la clause résolutoire de la résiliation du contrat de location au jour de la décision à intervenir,

– son expulsion en conséquence de corps et de bien ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

– sa condamnation au paiement :

— de la somme principale de 1 599,50 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de la somme de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance et de ses suites.

L’affaire a été utilement évoquée à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers statuant en référé le 02 juillet 2025, à laquelle Habellis, représentée par son Conseil, précise que le montant actualisé de la dette locative s’élève à la somme de 2 327,69, selon décompte arrêté au 30 juin 2025. Elle fait valoir que Monsieur [Q] a repris le paiement du loyer courant en juin et qu’un plan de remboursement est envisagé à hauteur de 97 euros par mois outre le paiement du loyer courant. Elle se réfère aux termes de son assignation donnant son accord pour les délais ainsi sollicités.

En défense, Monsieur [Z] [Q], comparaissant en personne, sollicite des délais de paiement précisant son accord pour un plan à hauteur de 97 euros mensuels outre le paiement du loyer courrant.

En application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de loyers et charges :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société Habellis verse aux débats l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues et le commandement de payer.

Monsieur [Z] [Q] ne conteste pas sa dette et ne justifie pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de la bailleresse qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Monsieur [Z] [Q] sera condamné à payer à titre provisionnel à Habellis la somme de 2 327,69 au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté 30 juin 2025 au inclus. En outre, Monsieur [Z] [Q] paiera les intérêts au taux légal sur la somme de 939,46 euros à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du bail :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Nièvre par la voie électronique le 22 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Habellis justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 03 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, en vertu de l’article « 7. La résiliation » des conditions générales du bail, à défaut de paiement à son terme du loyer, deux mois après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit.

Il est établi et non contesté que Monsieur [Z] [Q] a laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, et contenant les mentions exigées à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [Z] [Q] le 29 janvier 2025, lui impartissant un délai de deux mois pour régulariser sa situation.

Monsieur [Z] [Q] n’a pas apuré intégralement sa dette dans le délai imparti et reste toujours redevable d’un arriéré.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit d’Habellis sont réunies à la date du 30 mars 2025.

Sur la demande tendant à l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Cette situation se caractérise, lorsque le locataire défaillant a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, par sa capacité, non seulement à payer le loyer courant et les charges, mais également à apurer l’arriéré locatif dans le délai légal de trois ans.

Le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise : « – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il résulte du décompte versé aux débats que le versement intégral du loyer a repris avant la date d’audience.

En l’espèce, Monsieur [Z] [Q] propose un apurement de sa dette par mensualités de 97 euros outre le paiement du loyer courant. Cette proposition est conforme au plan d’apurement signé le 12 juin 2025 par Monsieur [Q]. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que démontre sa volonté et sa capacité à s’acquitter de sa dette locative.

Monsieur [Z] [Q] étant en capacité de faire face aux dettes locatives en sus du loyer courant, il convient de faire droit à la demande tendant à l’octroi de délais de paiement suivant les modalités décrites dans le présent dispositif, étant précisé que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera censée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

En raison des délais de paiement accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus si le loyer courant, les charges courantes et l’arriéré de la dette sont payés par Monsieur [Z] [Q] dans les délais accordés.

En cas de non-respect par Monsieur [Z] [Q] des modalités de paiement édictées par la présente décision, sauf meilleur accord entre la bailleresse et le locataire, le solde de la dette deviendra exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet 15 jours après une mise en demeure de la bailleresse par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.

Habellis pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [Q] ainsi qu’ à celle de tous occupants de son chef.

Monsieur [Z] [Q] devra alors payer à Habellis une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à la libération des lieux.

Sur les autres demandes :

Partie perdante, Monsieur [Z] [Q] supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Habellis a dû engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Par conséquent, Monsieur [Z] [Q] sera condamné à lui verser à titre provisionnel la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire mise publiquement à la disposition des parties au greffe de la juridiction, rendue en premier ressort,

Condamne Monsieur [Z] [Q] à payer à titre provisionnel à la société d’HLM Habellis la somme de 2 327,69 au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 30 juin 2025 inclus, outre intérêts au taux légal sur la somme de 29 janvier 2025 à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur [Z] [Q] à régler cette somme suivant 24 mensualités de 97 euros, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, puis au plus tard le 15 de chaque mois, et une dernière mensualité devant solder la dette, le loyer et les charges courants devant être payés en sus ;

Dit que, pendant le cours des délai ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [Z] [Q], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

Dit, qu’à défaut de paiement par d’une échéance à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet sans nouvelle décision judiciaire, 15 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, et en ce cas :

– Constate à la date du 30 mars 2025 la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties ;

– Ordonne à Monsieur [Z] [Q] de libérer, avec tous occupants de son chef, et après en avoir remis les clefs, les locaux situés [Adresse 2], et, à défaut, que son expulsion pourra être poursuivie, le cas échéant avec l’assistance de la force publique ;

– Condamne Monsieur [Z] [Q] à payer mensuellement à la société d’HLM Habellis une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne Monsieur [Z] [Q] aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer signifié le 29 janvier 2025 ;

Condamne Monsieur [Z] [Q] à payer à titre provisionnel à la société d’HLM Habellis la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,