TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09072 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AC4

Minute : 25/01139

S.C.I. HBF IMMO

Représentant : M^e Valérie GONDARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0125

C/

Société ABT GROUPE

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Valérie GONDARD

Copie délivrée à :

Société ABT GROUPE

Le 23 octobre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 octobre 2025 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. HBF IMMO, SCI, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Valérie GONDARD, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Société ABT GROUPE, SAS, ayant son siège social [Adresse 6] et demeurant actuellement [Adresse 4]

non comparante

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par assignation du 29 juillet 2024, la SCI HBF IMMO a fait citer la société ABT GROUPE devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal lui demandant:

— d’ordonner à la société ABT GROUPE de procéder à l’évacuation totale du jardin du pavillon loué incluant l’enlèvement de l’ensemble des déchets, sacs de gravats, planches, tuyaux, fenêtres cassées abandonnées, matériaux et matériels de chantier ainsi que du fourgon épave présents dans le jardin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement

d’ordonner à la société ABT GROUPE de procéder à la remise en état complète du jardin du pavillon loué incluant le nettoyage complet et à la réalisation de son ré-engazonnnement dans les zones concernées sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement

— de se réserver la liquidation de l’astreinte

— de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

— d’ordonner sans délai l’expulsion de la société ABT GROUPE et tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement

— de l’autoriser à faire procéder à l’enlèvement de tout bien mobilier et effet personnel qui serait restés dans les lieux aux frais de la société ABT GROUPE et d’ordonner le transport et la séquestration dans un gade meubles aux frais de cette dernière

— de la condamner à lui payer la somme de 16 754,20 euros au titre des loyers avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer mensuel charges incluses qui s’élève à 1 910,84 euros à compter du 27 avril 2024 jusqu’à parfaite restitution des lieux

— de la condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer mensuel charges incluses qui s’élève à 1 910,84 euros à compter du jour de la libération des lieux jusqu’à la relocation en vertu des dispositions de l’article 1760 du code civil

— de la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, y compris notamment les frais de la sommation visant la clause résolutoire du 26 mars 2024 soit 65,82 euros

A l’appui, elle valoir que:

— elle a consenti à la société ABT GROUPE un bail d’habitation pour le logement de son dirigeant, Monsieur [X], par acte sous seing privé du 23 juin 2020 portant sur un pavillon situé à l’ange du [Adresse 4] et du [Adresse 3] à [Localité 10]

— il s’agit d’un bail mixte, la clause de désignation stipulant que les lieux sont loués à usage de bureaux

— suite à une visite des services de l’urbanisme de la ville, elle a découvert que son locataire entreposait des marchandises et des matériaux dans le jardin attenant à la maison louée et y garait des camions de type fourgon

— malgré des demandes verbales, puis des mises en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception des 18 janvier et 30 avril 2021, la société ABT GROUPE n’a pas débarrassé les lieux des véhicules lourds, marchandises et matériel ni cessé immédiatement d’utiliser les lieux autrement qu’à usage d’habitation

— les entreposages de matériaux, déchets, gravats, planches, matériels de chantier et d’une épave de fourgon occasionnent une dégradation du jardin et des nuisances sanitaires et esthétiques constituant des troubles du voisinage dont se sont plaints les voisins, de sorte que la société ABT GROUPE a manqué à son obligation de jouissance paisible

— ce défaut d’entretien a été constaté par procès-verbal de commissaire de justice du 25 mars 2024, à la suite duquel elle lui a fait délivrer sommation de respecter les clauses du bail et de supprimer toutes nuisances et dégradations constatées, laquelle est restée infructueuse plus d’un mois après sa délivrance ainsi que cela ressort du constat du 4 juin 2024

— en outre, depuis le mois de mars 2024, la société ABT GROUPE a cessé de s’acquitter du paiement des loyers et charges manquant ainsi à ses obligations contractuelle

Elle fonde ses demandes sur les dispositions des articles 1103, 1104, 1728 et 1760 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 4 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à celle du 3 mars 2025 pour que les parties procèdent à l’échange de leurs pièces.

A l’audience du 3 mars 2025, la SCI HBF IMMO maintient ses demandes initiales.

La société ABT GROUPE ne comparaît pas.

MOTIFS

La société ABT GROUPE ayant comparu à l’audience du 4 novembre 2024, il sera statué par jugement contradictoire;

Par contrat du 23 juin 2020, la SCI HBF IMMO a donné en location à la société ABT GROUPE, une maison située [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 1 800 euros payable d’avance le 10 de chaque mois;

La première page du bail porte la mention “BAIL D’HABITATION” et indique que le bail est soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989;

Néanmoins, aux termes de son article 6 relatif à la destination des locaux loués, il est mentionnés qu’ils sont destinés à l’usage de “BUREAUX”;

Contrairement à ce que soutient la société demanderesse, il ne ressort d’aucune des pièces produites, ni des débats que les locaux étaient également destinés à l’habitation du gérant de la société preneuse, de sorte qu’il n’est pas établi qu’il s’agit d’un bail à usage mixte;

Le bail en question contient une clause résolutoire ainsi stipulée : ”le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice:

— Non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat;

— Défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges

Le délai sera d’un mois en cas de défaut d’assurance contre les risques locatifs ou à défaut de justification au bailleur à chaque période convenue. Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux; s’il s’y refuse, son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé.

Le présent contrat sera également résilié de plein droit en cas de non-respect de l’obligation de jouissance paisible des lieux loués ou de troubles du voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée”;

Le jeu de la clause résolutoire pour défaut de jouissance paisible ou troubles du voisinage nécessite donc que soit préalablement intervenue une décision ayant force de chose jugée justice le constatant et, logiquement, le contrat ne fixe pas, comme c’est le cas pour le défaut de paiement des loyers ou d’assurance, le délai d’acquisition de ladite clause;

En conséquence la sommation du 26 mars 2024, délivrée aux motifs que le locataire a manqué à ses obligations d’usage paisible et d’entretien, “d’avoir à respecter les clauses du bail et de supprimer toutes les nuisances et dégradations constatées”, dans le délai d’un mois à compter de sa signification n’a pu produire effet;

La clause résolutoire n’est donc pas acquise;

Néanmoins, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement et il ressort de la combinaison des moyens de son assignation, aux termes desquels elle invoque le manquement de la société ABT GROUPE à son obligation de paiement des loyers, et des termes de ses demandes (“prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail”) qu’il est formé également une demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers;

Le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer convenu en contrepartie de la mise à disposition des lieux par le bailleur;

Il ressort du décompte établi par le bailleur et non contesté que les loyers sont payés régulièrement depuis le mois de janvier 2023 et qu’aucun loyer n’a été réglé entre le 1er septembre 2024 et le 1er novembre 2024, la dette locative s’établissant à 14 843,36 euros, terme de novembre 2024 inclus;

Ces manquements justifient que soit prononcée la résiliation du bail;

Par application des dispositions de l’article 1229 du code civil, que cette résiliation prend effet au 1er décembre 2024;

La société ABT GROUPE pourra, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux, en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution, lesquelles prévoient expressément le sort des meubles laissé sur place, de sorte qu’il n’est nul besoin d’une décision spécifique sur ce point;

En outre, les locaux loués devant être vidés en cas de libération des lieux, il appartiendra soit à la société ABT GROUPE, en cas de départ volontaire, de procéder à l’enlèvement de ses bien s mobiliers, soit à la société demanderesse de prendre toutes dispositions qu’elle estimera utiles à cette fin dans le cadre des opérations d’expulsion;

La demande relative à l’évacuation du jardin est donc prématurée, étant précisé qu’il ne ressort pas des procès-verbaux de constat que l’entreposage constaté constitue un trouble anormal du voisinage, nécessitant qu’il soit enjoint au locataire de procéder, préalablement à la restitution des lieux, à l’enlèvement des divers matériaux entreposés;

Il n’est pas produit d’état des lieux d’entrée, de sorte qu’il n’est pas établi que le locataire devrait procéder au “ré-engazonnage” du jardin;

La demande de ce chef sera rejetée;

Il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte;

L’occupation sans droit ni titre cause au propriétaire un préjudice résultant de l’impossibilité de disposer des lieux;

L’indemnité mensuelle d’occupation au paiement de laquelle la défenderesse sera en conséquence tenue à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, sera fixée au montant contractuel du loyer et variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées;

La demande formée au titre des dispositions de l’article 1760 du code civil n’est pas fondée en ce que le préjudice invoqué n’est pas établi;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI HBF IMMO les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour l’instance, alors que ni le principe ni le montant de la dette ne sont contestés;

La société ABT GROUPE sera condamnée à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Le coût de la sommation du 26 mars 2024 n’entre pas dans les dépens afférents à l’instance;

La société ABT GROUPE sera tenue aux dépens dans lesquels n’entrera pas le coût de cette sommation;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public mis à dispositions au greffe de la juridiction, contradictoire, en premier ressort,

Prononce au 1er décembre 2024 la résiliation du bail conclu entre la SCI HBF IMMO et la société ABT GROUPE ayant pour objet une maison située [Adresse 4] à [Localité 10];

Dit que faute de libérer volontairement la société ABT GROUPE pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne la société ABT GROUPE à payer à la SCI HBF IMMO la somme de 14 843,36 euros, au titre des loyers terme de novembre 2024 inclus et, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées;

Condamne la société ABT GROUPE à payer à la SCI HBF IMMO la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision;

Condamne la société ABT GROUPE aux dépens dans lesquels n’entrera pas le coût de la sommation du 26 mars 2024 ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,