TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/02174 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2F7A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 MARS 2025

MINUTE N° 25/00514

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière, lors des débats, et de Madame Valérie RAJASINGAM, Greffière, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 janvier 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI BH 26,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 156

ET :

La SARL HEXACOM,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Dominique DAVEZAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2154

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 novembre 2024, la SCI BH 26 a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la SARL HEXACOM, au visa des articles 808 et 809 alinéa 2 du code de procédure civile, pour :

Constater que le seul bail régulier est celui du 28 avril 2016 passé entre la SCI ASSUR INVESTISSEMENT et la SARL HEXACOM pour une durée de 3/6/9 années prenant fin le 30 avril 2025 dont il n’a pas été donné congé régulier ; Dire en conséquence que les loyers ont continué à courir jusqu’à ce jour ;Condamner la SARL HEXACOM à verser à la SCI BH 26 la somme de 54.121,54 euros montant des loyers et charges exigibles au mois de novembre 2024, Condamner la SARL HEXACOM à lui régler la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SARL HEXACOM aux entiers dépens. Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2025.

À l’audience, la SCI BH 26 actualise sa demande de condamnation, à titre provisionnel, à la somme de 62.084,72 euros, janvier 2025 inclus, maintient ses autres demandes dans les termes de l’assignation et demande de rejeter la demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Elle expose avoir acquis le 15 juin 2021 l’immeuble à usage de bureaux situé [Adresse 3], au sein duquel des locaux avaient été donnés à bail à la SARL HEXACOM par le précédent propriétaire, la SCI ASSUR INVESTISSEMENTS, par acte du 28 avril 2016 pour une durée de 3/6/9 années, dont le terme était fixé le 30 avril 2025. Elle ajoute que la SARL HEXACOM a dénoncé le bail avant cette date et sans respecter l’échéance triennale, restant ainsi redevable des loyers jusqu’au terme contractuellement prévu.

La SARL HEXACOM demande de dire n’y avoir lieu à référé et débouter la SCI BH 26, de condamner la SCI BH 26 au paiement de la somme de 3.000 euros pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile et à la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En substance, elle invoque l’existence de contestations sérieuses et la mauvaise foi du bailleur. Elle se prévaut d’un précédent bail, conclu avec la SCI LES TREFLES 26 en date du 25 juin 2014 dont le terme arrivait donc à échéance en 2023. Elle explique que l’un des dirigeants de cette société était alors en pourparlers avec la SCI ASSUR INVESTISSEMENTS pour acquérir l’immeuble, l’accord prévoyant que dans l’attente, la SCI LES TREFLES 26 dispose des locaux comme bon lui semblait, sous réserve du paiement des loyers ; que c’est ainsi que la société HEXACOM a sous-loué les lieux et réglé les loyers à la SCI LES TREFLES 26, qui les reversait à la société ASSUR INVESTISSEMENTS. La SARL HEXACOM soutient que ce bail de 2014 a été ratifié par le bailleur, qui lui a fait signer un nouvel acte le 28 avril 2016 à des conditions identiques au bail de 2014, en le présentant comme un simple avenant, et que la SCI BH 26 savait parfaitement, lorsqu’elle a acquis les locaux, que la SARL HEXACOM occupait les lieux depuis 2014.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de “constater”, “donner acte” ou “dire et juger” ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu’il n’appartient donc pas au juge des référés de statuer.

Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

Sur les demandes principales

D’après l’article 834 du code de procédure civile (anciennement 808), dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du même code (anciennement 809 alinéa 2), dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

En l’espèce, il ressort du contrat signé le 25 juin 2014, de l’extrait BODACC du 30 janvier 2015 et des factures émises entre 2014 et 2016 par la SCI LES TREFLES 26, que la SARL HEXACOM occupe manifestement les locaux litigieux depuis le 1er juillet 2014.

Néanmoins, en dépit de l’attestation sur l’honneur de M. [W] [E], président de la SCI LES TREFLES 26, qui confirme que celle-ci a sous-loué les locaux à la SARL HEXACOM avant de finalement se désengager de son projet d’acquisition de l’immeuble, il n’est nullement établi que le propriétaire des lieux, la société ASSUR INVESTISSEMENTS, en ait été informée et qu’elle ait ratifié ce contrat. En tout état de cause, la SCI LES TREFLES 26 n’est pas intervenue à l’acte aux droits du propriétaire de l’immeuble. Il n’est donc pas démontré que le contrat du 25 juin 2014 ait été opposable à l’ancien propriétaire de l’immeuble ni a fortiori qu’il soit opposable au nouveau propriétaire.

Par ailleurs, aucune mention du contrat de bail du 28 avril 2016, ni aucun autre élément n’accrédite le fait qu’il s’agirait d’un avenant au contrat initial, et ses articles relatifs à la durée et à l’échéance du bail, fixée au 30 avril 2025, sont clairs et précis.

Enfin, le gestionnaire de l’immeuble a rappelé les dispositions contractuelles relatives au terme du contrat à la société défenderesse sans délai après avoir été destinataire de son courrier l’informant de son intention de quitter les lieux.

Au vu de ces éléments, la SARL HEXACOM ne peut se prévaloir du contrat du 25 juin 2014 à l’égard de la SCI BH 26.

En conséquence, aucune contestation sérieuse n’apparaît caractérisée et c’est à bon droit que la SCI BH 26 réclame le paiement des échéances courant jusqu’au terme du contrat de bail du 28 avril 2016.

Néanmoins, il convient de rappeler que le juge des référés doit s’assurer avec l’évidence requise en référé que la créance dont le paiement est réclamé est certaine, liquide et exigible.

Or, le seul décompte produit par la partie demanderesse est arrêté au 17 juillet 2024. Le juge des référés ne peut donc apprécier les sommes réclamées au titre des échéances postérieures.

La SARL HEXACOM est ainsi redevable de la somme de 45.193,08 euros au titre des loyers et charges dus et impayés, terme de juillet 2024 inclus, et sera condamnée à la régler, par provision.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

Il ressort des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En outre, d’après l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce qui précède que l’action de la SCI BH 26 apparaît fondée, de sorte que la demande de la SARL HEXACOM en dommages et intérêts pour procédure abusive ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SARL HEXACOM supportera la charge des dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI BH 26 l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons par provision la SARL HEXACOM à payer à la SCI BH 26 la somme de 45.193,08 euros au titre des loyers et charges dûs et impayés, terme de juillet 2024 inclus, suivant décompte du 17 juillet 2024 ;

Condamnons la SARL HEXACOM à payer à la SCI BH 26 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons pour le surplus ;

Condamnons la SARL HEXACOM à supporter la charge des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 18 MARS 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE