Du 28 février 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/02358 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z46E

[J] [T]

C/

[Z] [W] [B] [X], [O] [M]-[K], [F] [K]

— Expéditions délivrées à

Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

— FE délivrée à Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

Avocats : Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

Représentée par Maître DAMOY substituant Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par un contrat daté du 26 avril 2024, Mme [J] [T] a donné à bail à M. [Z] [X] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] avec un loyer mensuel de 761 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par acte du même jour, M. [F] [K] et Mme [O] [M]-[K] se sont portés cautions solidaires des obligations de M. [Z] [X] à l’égard de Mme [J] [T], résultant dudit bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, Mme [J] [T] a fait délivrer à M. [Z] [X] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 4.081,59 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er juillet 2024.

Par assignation en date du 20 novembre 2024, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 21 novembre 2024, Mme [J] [T] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [Z] [X] et M. [F] [K] et Mme [O] [M]-[K].

A l’audience du 7 février 2025, Mme [J] [T], représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. [Z] [X] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner solidairement M. [Z] [X] et M. [F] [K] et Mme [O] [M]-[K] à lui payer la somme de 7.285,59 € au titre des loyers et charges échus au 1er novembre 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 ;condamner solidairement M. [Z] [X] et M. [F] [K] et Mme [O] [M]-[K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner solidairement M. [Z] [X] et M. [F] [K] et Mme [O] [M]-[K] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, Mme [J] [T] fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, M. [Z] [X] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 18 juillet 2024.

Mme [J] [T] ajoute qu’en conséquence, elle est fondée à obtenir la condamnation de M. [Z] [X] à lui payer les sommes lui restant dues, solidairement avec M. [F] [K] et Mme [O] [M]-[K], en leur qualité de cautions, ainsi que son expulsion.

Le juge des référés a soulevé d’office la question de la nullité de l’acte de cautionnement du 26 avril 2024, au titre des mentions exigées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement cités selon actes déposés en étude, M. [Z] [X] et M. [F] [K] et Mme [O] [M]-[K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes formées à l’encontre de M. [F] [K] et Mme [O] [M]-[K] :

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 que la personne qui se porte caution d’un locataire dans le cadre d’un bail d’habitation doit faire précéder sa signature la mention prévue 2297 du code civil à peine de nullité du dit acte, ces dispositions étant d’ordre public selon l’article 2 du même texte ;

Que l’article 2297 du code civil prévoit qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que l’acte de cautionnement consenti par M. [F] [K] et Mme [O] [M]-[K], au bénéfice de Mme [J] [T], pour garantir le paiement des loyers et charges dus par M. [Z] [X], ne comporte pas la mention exigée par les dispositions de l’article 2297 du code civil ;

Que l’acte en en question se trouve donc entaché de nullité, et qu’il ne peut pas ainsi permettre d’établir l’existence d’un lien contractuel entre M. [F] [K] et Mme [O] [M]-[K] et Mme [J] [T] ;

Que dès lors, par conséquent, il y a lieu de débouter Mme [J] [T] de l’ensemble de ses prétentions à l’égard de M. [F] [K] et Mme [O] [M]-[K] ;

II – Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 761 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ;

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. [Z] [X] reste redevable, à la date du 1er novembre 2024, de la somme de 7.285,59 € ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner M. [Z] [X] à payer à Mme [J] [T] la somme de 7.285,59 € au titre des arriérés dus au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024, date de l’assignation, première sommation interpellative visant l’intégralité de la somme due, conformément à l’article 1231-6 du code civil ;

III – Sur la résiliation du bail et sur la demande d’expulsion :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 26 avril 2024 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que Mme [J] [T] a, par communication électronique en date du 21 nvovembre 2024 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que Mme [J] [T] a fait signifier, le 18 juillet 2024, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 29 août 2024 et d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [X] ainsi que de tous occupants de son chef ;

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, M. [Z] [X] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

IV – Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de Mme [J] [T] à l’encontre de M. [Z] [X], il convient de condamner ce dernier à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, et rendue en premier ressort,

DEBOUTONS Mme [J] [T] de l’ensemble de ses prétentions formées contre M. [F] [K] et Mme [O] [M]-[K] ;

CONSTATONS que le bail liant Mme [J] [T] d’une part, et M. [Z] [X] d’autre part, a été résilié à la date du 29 août 2024 ;

CONDAMNONS M. [Z] [X] à payer en deniers et quittances à Mme [J] [T] la somme de 7.285,59 € avec les intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 1er novembre 2024 ;

ORDONNONS à M. [Z] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [Z] [X] et à celle de tous occupants de son chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

CONDAMNONS M. [Z] [X] à payer en deniers et quittances à Mme [J] [T] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 2 novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS M. [Z] [X] à payer à Mme [J] [T] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS M. [Z] [X] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;

La présente ordonnance est signée par le président et le greffier

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT