TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00679

N° Portalis DB2I-W-B7J-C56O

Minute :

JUGEMENT DU

10 Mars 2026

[R] [K]

C/

[F] [C]

Association UDAF RHONE METROPOLE DE [Localité 2] ès qualités de caution

[Y] [L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 13 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 10 Mars 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, Vice-Président placé, délégué aux fonction de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Villefranche-sur-Saône, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Lyon en date du 24 novembre 2025, assisté de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [F] [C], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Association UDAF RHONE METROPOLE DE [Localité 2] ès qualités de caution, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 27 mai 2022, Monsieur [R] [K] a donné à bail à Madame

[Y] [L] et Monsieur [F] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6]

[Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros.

Le 24 mai 2022, l’UDAF 69 s’est préalablement portée caution solidaire de Madame [Y]

[L] et Monsieur [F] [C] en ce qui concerne le paiement des loyers et des

charges locatives, à l’exclusion des indemnités d’occupation et de toute dette liée à des

réparations locatives.

En présence de loyers impayés, Monsieur [R] [K] a fait signifier le 28 février 2025

un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 681,79 euros à

Madame [Y] [L] et Monsieur [F] [C] pour un montant en principal de

604,70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, Monsieur [R] [K] a fait dénoncer

le commandement de payer à l’UDAF Rhône Métropole de [Localité 2], en sa qualité de caution

des locataires.

Le 3 mars 2025, Monsieur [R] [K] a saisi la Commission de Coordination des Actions

de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en

application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Monsieur [R] [K] a ensuite fait assigner Madame [Y] [L] et Monsieur

[F] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3]

par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025, ainsi que l’UDAF du Rhône et de

la Métropole de [Localité 2] par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025, aux fins de

voir :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou, à défaut, prononcer

la résiliation du bail ;

• ordonner l’expulsion de Madame [Y] [L] et Monsieur [F] [C]

desdits lieux, ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un

serrurier et la force publique ;

• condamner solidairement l’UDAF du Rhône et de la métropole de [Localité 2], Madame

[Y] [L] et Monsieur [F] [C] à payer la somme de 1183,76 euros, au titre

des loyers et charges impayés outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

• condamner solidairement l’UDAF du Rhône et de la métropole de [Localité 2], Madame

[Y] [L] et Monsieur [F] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle

d’occupation égale au montant du loyer avec charges et jusqu’à l’entière libération des

lieux ;

• condamner solidairement l’UDAF du Rhône et de la métropole de [Localité 2], Madame

[Y] [L] et Monsieur [F] [C] à payer la somme de 700 euros en

remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile ;

• condamner solidairement l’UDAF du Rhône et de la métropole de [Localité 2], Madame

[Y] [L] et Monsieur [F] [C] aux entiers dépens.

Monsieur [R] [K] a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre

recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 25 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience initiale du 13 janvier 2026, à laquelle elle a été retenue.

Lors de l’audience du 13 janvier 2026, Monsieur [R] [K], comparant en personne,

maintient l’ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de Monsieur [R] [K], il

convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l’audience, conformément aux

dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [Y] [L] et Monsieur [F] [C], bien que régulièrement assignés

à étude, ne comparaissent pas ni ne sont représentés.

L’UDAF du Rhône et de la Métropole de [Localité 2], bien que régulièrement assigné, ne comparaît

pas.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal. Les services de la

préfecture ont indiqué que le locataire ne s’était présenté aux rendez-vous fixés.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile

selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne

fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27

juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres

qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième

degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une

assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux

mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette

saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement

signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement

en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code

de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que

celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au

I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système

d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990

précitée.

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande,

l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire

de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant

l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental

d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la

répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement

prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue

par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa

de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du

présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un

contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure

de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la

commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas

échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est

informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au

juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, Monsieur [R] [K] justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture du

RHÔNE le 25 novembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue

le 13 janvier 2026.

Monsieur [R] [K] justifie également avoir saisi la CCAPEX le 3 mars 2025, soit au

moins deux mois avant la date de l’assignation délivrée le 21 novembre 2025.

En conséquence, l’action de Monsieur [R] [K] en résiliation du contrat de bail est

recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la

résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des

charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet

que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de

payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29

juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à

la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de

l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a

considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce

qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la

délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu

par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de

modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de

l’entrée en vigueur de la loi ».

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 28 février 2025 soit

postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24

précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le

contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et

accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux

mois, délai repris par le commande de payer, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement

de payer a été délivré le 28 février 2025 à Madame [Y] [L] et Monsieur [F]

[C] pour un arriéré de loyers vérifié de 604,70 euros et qu’il est demeuré infructueux

dans le délai imparti, Madame [Y] [L] et Monsieur [F] [C] n’ayant pas

réglé la dette locative.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire

contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont

réunies à la date du 28 avril 2025, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement, et

que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de son maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la date

du 28 avril 2025, Madame [Y] [L] et Monsieur [F] [C] sont donc

redevables depuis cette date d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice

que subit le bailleur.

Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le

propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due de

plein droit par Madame [Y] [L] et Monsieur [F] [C] à une somme

équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de

poursuite du bail.

En conséquence, Madame [Y] [L] et Monsieur [F] [C] seront

condamnés à payer à Monsieur [R] [K], à compter de la date de résiliation du bail,

une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges

qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que

l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux

avec remise des clés au bailleur.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail

conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables

aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [R] [K] produit le décompte au 19 septembre 2025 des loyers

et charges impayés, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 1183,76 euros au titre

des loyers échus. Ce montant prend en compte la déduction des frais d’huissiers compris

dans le cadre d’une éventuelle condamnation aux dépens.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, Madame [Y]

[L] et Monsieur [F] [C] seront condamnés à payer à Monsieur [R]

[K] la somme de 1183,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 19

septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de l’assignation du

21 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la condamnation de la caution

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de

loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 2288 du code civil le cautionnement est le contrat par lequel une

caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de

celui-ci.

En vertu de l’article 2290 du code civil le cautionnement est simple ou solidaire. La solidarité

peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux

tous.

Il résulte de l’article 2297 du code civil que, lorsque le cautionnement est solidaire, la

caution ne peut exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur principal.

Aux termes de l’article 1353 du code civil Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit

la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit

l’extinction de son obligation

En l’espèce, il résulte du contrat conclu le 24 mai 2022 entre Monsieur [R] [K] et

l’UDAF 69, que l’UDAF s’est porté caution solidaire de Madame [Y] [L] et

Monsieur [F] [C] pour le paiement des loyers et des charges.

Il résulte cependant de ce contrat que l’UDAF 69 ne s’est engagé en qualité de caution qu’en

ce qui concerne le paiement des loyers et charges, à l’exclusion expresse d’une éventuelle

indemnité d’occupation.

Dès lors, il convient de limiter la condamnation de l’UDAF au paiement des sommes dues

au 28 avril 2025, date de résiliation du bail, soit la somme de 765,86 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-

668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la

condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de

l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le

quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le

fondement de l’article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures

d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou

les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le

juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par

le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant

avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être

suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux

V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que

le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par

le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution

du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le

juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire,

elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de la lecture des pièces communiquées par le bailleur et notamment

du décompte actualisé avant l’audience que le dernier loyer avant l’audience n’a pas été

réglé ou pas réglé en totalité par Madame [Y] [L] et Monsieur [F] [C].

La première des conditions visées à l’article précité n’est ainsi pas remplie.

Il n’y a dès lors pas lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [Y] [L] et

Monsieur [F] [C] ou de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause

résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [L] et Monsieur

[F] [C] et de tous les occupants de leur chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le

concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L. 412-1

du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures

civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne

expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en

un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution

avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie

réglementaire ».

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée

aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité

ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’UDAF du Rhône et de la Métropole de [Localité 2], Madame [Y] [L] et

Monsieur [F] [C] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux

dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue

aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au

titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient

compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même

d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette

condamnation.

En l’espèce, l’UDAF du Rhône et de la Métropole de [Localité 2], Madame [Y] [L] et

Monsieur [F] [C] seront condamnés à payer in solidum à Monsieur [R] [K]

la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est

exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par

jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [R] [K] en résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 27 mai 2022

entre Monsieur [R] [K], d’une part, et Madame [Y] [L] et Monsieur

[F] [C] d’autre part, pour défaut de paiement du loyer et des charges, concernant

le logement situé [Adresse 8] ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [R]

[K], d’une part et Madame [Y] [L] et Monsieur [F] [C] d’autre part

à partir du 28 avril 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation qui se substitue aux loyers dès la date du 28 avril 2025, date

de résiliation du bail, à un montant mensuel égal à celui des loyers et charges qui aurait été

dû en cas de poursuite du bail ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [L] et Monsieur [F] [C] et,

dans la limite de la somme de 765,86 euros, l’UDAF du Rhône et de la Métropole de [Localité 2],

à payer à Monsieur [R] [K], la somme de 1183,76 euros, au titre des loyers, charges

et indemnités arrêtés au 19 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de

l’assignation du 19 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [L] et Monsieur [F] [C] à

payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et de la

provision sur charges, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

ORDONNE à Madame [Y] [L] et Monsieur [F] [C] de libérer les lieux et

de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent

jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [L] et Monsieur [F] [C] d’avoir

volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [K],

pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire

procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas

échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, «

les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu

que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu

approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec

sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie

réglementaire » ;

CONDAMNE in solidum l’UDAF du Rhône et de la Métropole de [Localité 2], Madame [Y]

[L] et Monsieur [F] [C] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum l’UDAF du Rhône et de la Métropole de [Localité 2] Madame [Y]

[L] et Monsieur [F] [C] à payer à Monsieur [R] [K] la somme de 100

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du

département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures

civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, par le Juge et le Greffier susmentionnés ;

LE GREFFIER LE JUGE