TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11496 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2ESC

N° de MINUTE : 25/01610

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet HL GESTION, SAS

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître [R], avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 192

C/

DEFENDEUR

Madame [D] [N]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [N] est propriétaire des lots n°9 et 19 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 12] (93).

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet HL GESTION, a fait assigner Madame [D] [N] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Madame [D] [N] à régler au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] les sommes suivantes:

— La somme de 7.047 05 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 2 octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus,

— La somme de 240 euros au titre des frais engagés par le syndic pour recouvrer la créance

— Le tout majoré des intérêts légaux à compter du 19 janvier 2024, date de la première mise en demeure;

En tout état de cause,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil

— CONDAMNER Madame [D] [N] à régler au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] les sommes suivantes :

— La somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts

— La somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Madame [D] [N] aux entiers dépens ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit;

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [D] [N], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [D] [N] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [D] [N] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 29 avril 2025 et fixée à l’audience du 15 septembre 2025, renvoyée à l’audience du 22 octobre 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat. Elle a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [D] [N];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 avril 2021, 9 juin 2022 et 3 juillet 2023 ayant voté les travaux de réfection du mur de clôture avec le voisin au numéro 10, de remise en état de l’électricité en cave, de reprise de couverture, de remplacement de la colonne descendante au 12, de remise en forme des jardins, d’installation d’une colonne de terre dans chaque bâtiment, de remplacement des collecteurs [Localité 10]/EV fuyards en cave, de reprise des sous faces de plancher de cave et de reprise du linteau du bâtiment B ainsi qu’ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021 et 2022 et les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— les contrats de syndic en vigueur entre le 30 avril 2021 et le 30 juillet 2022, entre le 9 juin 2022 et le 8 septembre 2023 et entre le 9 septembre 2023 et le 8 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il convient toutefois, comme l’a indiqué le syndicat des copropriétaires, d’ôter du relevé de compte établi au 2 octobre 2024 les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit les frais de mises en demeure facturées deux fois le 16 mai 2024 au débit du compte, à hauteur de deux fois 60 euros, et ayant fait l’objet à la même date d’une écriture au crédit du compte à hauteur de 60 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2021 et le 2 octobre 2024 a été de 11 408,48 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 4 197,12 euros, soit un solde débiteur de 7 211,36 euros.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires sollicitant la condamnation de Madame [N] au paiement de la somme de 7 047,05 euros, c’est à cette somme qu’elle sera condamnée.

Ainsi, il convient de condamner Madame [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 047,05 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 30 janvier 2024, date de la mise en demeure notifiée à Madame [D] [N], sur la somme de 6 177,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 240 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 30 janvier 2024.

Il ne peut toutefois être fait droit à la demande au titre des frais de cette mise en demeure, celle-ci étant une mise en demeure par avocat qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

En revanche, il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 16 mai 2024, facturée 60 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à cette demande.

Madame [D] [N] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Madame [D] [N] n’a procédé à aucun paiement de ses charges de copropriété entre le 1er janvier 2021 et le 2 octobre 2024 et ce malgré les mises en demeures qui lui ont été notifiées ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [D] [N] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [D] [N], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [N] sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] [Localité 11] [Adresse 13] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet HL GESTION, la somme de 7 047,05 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 sur la somme de 6 177,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Madame [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet HL GESTION, la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet HL GESTION, la somme de 700 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet HL GESTION, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 17 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT