TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00847 – N° Portalis DB3S-W-B7J-262G

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° 25/00991

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 07 Juillet 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [U] [T] [C], Demeurant à [Adresse 5], représenté par son gestionnaire de biens, la société FONCIA AGENCE CENTRALE, dont le siège social est situé [Adresse 4] [Localité 8] [Adresse 1])

représenté par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

ET :

LA SOCIETE MUZIK JAM PALACE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thomas POIRIER-ROSSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 127

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail commercial en date du 1er juillet 2014, Monsieur [U] [T] [C], par l’intermédiaire de son gestionnaire de biens, la société FONCIA AGENCE CENTRALE, a donné en location à la société MUZIK JAM PALACE un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 8 juin 2014. Le bail a été renouvelé par reconduction tacite.

Par acte en date du 27 mars 2025, Monsieur [T] [C] a fait délivrer à la société MUZIK JAM PALACE un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour le paiement de la somme en principal de 41.915,77 euros.

Puis par acte du 9 mai 2025, Monsieur [T] [C] a assigné en référé la société MUZIK JAM PALACE devant le président de ce tribunal pour :

— constater l’acquisition d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;

— voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— voir ordonner la séquestration du mobilier de trouvant sur place ;

— qu’elle soit condamnée à lui payer à titre provisionnel :

— la somme de 41.915,77 euros à valoir sur loyers et charges impayés, mois de mars 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation ;

— une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus chaque mois si le bail s’était poursuivi, soit 4.413,83 euros, à compter de l’acquisition de clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— ordonner que le dépôt de garantie lui reste acquis ;

— qu’elle soit condamnée à lui verser une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 7 juillet 2025.

À cette audience, Monsieur [T] [C] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise que des règlements ont été effectués et la somme due s’élevant au 4 juillet 2025 à 31.413,83 euros.

En réplique, la société MUZIK JAM PALACE demande au juge des référés :

— à titre principal, de constater l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [T] [C] pour défaut de qualité à agir et, par conséquent, rejeter l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, de rejeter l’intégralité de ses demandes après avoir constaté la mauvaise foi du demandeur et que la régularisation des charges pour les années 2014 à 2018 est prescrite ;

— à titre infiniment subsidiaire, de lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette de loyers, savoir 23 échéances de 970 euros et une dernière de 925,78 euros pour le solde, outre le paiement des loyers courants et, par conséquent, de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— de condamner Monsieur [T] [C] au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ou, à tout le moins, de rejeter la demande de mise à sa charge des frais afférents à la signification du commandement visant la clause résolutoire.

Elle explique que le bailleur ne justifie pas de sa qualité à agir en ce qu’il ne produit pas son titre de propriété prouvant qu’il est le propriétaire du local donné à bail commercial.

Elle ajoute que les demandes de Monsieur [T] [C] se heurtent à une contestation sérieuse dès lors que celui-ci a procédé en mai 2022 à une régularisation de charges pour les années 2014 à 2018, laquelle est en réalité prescrite par effet de la prescription quinquennale. Elle en déduit que le montant de la dette visée par le commandement n’est donc ni liquide ni exigible et argue de la mauvaise foi du bailleur qui a opéré cette régularisation de façon brutale et a ensuite délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle fait également valoir qu’il doit être tenu compte des circonstances d’apparition de la dette, à savoir la fermeture totale de l’établissement de mars 2020 à juillet 2021 du fait de l’épidémie de Covid-19. Elle ajoute que l’apurement de la dette a débuté en octobre 2021, à la réouverture de l’établissement, avec un premier versement de 5.000 euros, outre le loyer courant.

Enfin, elle affirme que la dette s’élève en réalité à la somme de 23.235,78 euros, sur la base de la créance revendiquée par le bailleur, retranchée du rappel de charges de 2014 à 2018 et de deux virements en date des 25 juin 2025 et 1er juillet 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 32 du code de procédure civile prévoit qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Au cas présent, il convient de relever que Monsieur [T] [C] est le co-contractant de la société défenderesse en vertu de l’acte sous seing privé du 1er juillet 2014, dont celle-ci n’a pas contesté la régularité et qu’elle a exécuté durant de nombreuses années.

Monsieur [T] [C] dispose donc d’une qualité à agir et la fin de non-recevoir est rejetée.

Sur l’acquisition de clause résolutoire et la demande de provision

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1.le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2.le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3.la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Et il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire. Tout au plus, un moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement de l’un quelconque des termes du loyer, de toute somme due par le preneur ou en cas d’inexécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance par le bailleur d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat le 27 mars 2025.

Le preneur soutient qu’une partie de la somme réclamée par cet acte est en réalité prescrite.

Il convient de relever qu’en effet, le bailleur a réclamé au mois de mai 2022 des régularisations de charges pour la période 2014 à 2018. Certaines de ces sommes sont susceptibles d’être prescrites en application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant des régularisations des exercices 2014 à 2016 inclus, soit 5.494,56 euros.

Toutefois, il est constant que la délivrance d’un commandement de payer pour une somme supérieure à ce qui est effectivement exigible reste valable pour le montant non contesté de la dette.

Et par ailleurs cette circonstance ne saurait caractériser la mauvaise foi du bailleur lorsqu’il a fait signifier le commandement de payer trois ans après avoir procéder à la régularisation litigieuse.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 27 mars 2025 pour le paiement de la somme en principal de 41.915,77 euros, étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte actualisé en date du 4 juillet 2025, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, et l’expulsion est encourue.

Monsieur [T] [C] justifie par ailleurs, par la production du bail, du commandement de payer, du décompte joint à l’assignation, et du décompte actualisé au 4 juillet 2025, permettant de constater une baisse de la dette, que la société MUZIK JAM PALACE reste lui devoir à cette date la somme de 31.413,83 euros, échéance de juillet 2025 incluse, déduction faite des paiement de 2.000 et 3.000 euros respectivement enregistrés par le bailleur le 27 juin et le 3 juillet 2025, dont il devra être déduit la somme de 5.494,56 euros dont le bien-fondé est sérieusement contestable.

Partant, la société MUZIK JAM PALACE sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 25.919,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation.

Monsieur [T] [C] sollicite en outre le paiement d’une somme fondée sur une disposition du contrat de bail susceptible d’être qualifiée de clause pénale (la conservation du dépôt de garantie), de sorte qu’elle peut être réduite par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil si elle apparait manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef.

Enfin, au vu des efforts de la société défenderesse pour apurer sa dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, sans toutefois qu’il soit prévu d’astreinte, la perspective d’une expulsion forcée étant suffisamment comminatoire.

Le cas échéant, et dans l’hypothèse d’un maintien dans les lieux de la défenderesse, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

La société MUSIK JAM PALACE sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [C] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons les demandes de Monsieur [T] [C] recevables ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à compter du 28 avril 2025 ;

Condamnons la société MUSIK JAM PALACE à payer à Monsieur [T] [C] la somme provisionnelle de 25.919,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2025 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société MUSIK JAM PALACE se libère de la provision ci-dessus allouée en 23 échéances de 1.000 euros et une dernière majorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, lesquels demeurent payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir au plus tard dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et les suivants avant le 5 de chaque mois ;

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’une seule des échéances courantes, à leur terme :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société MUSIK JAM PALACE et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 6],

— la société MUSIK JAM PALACE devra payer à Monsieur [T] [C], à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et les taxes;

Condamnons la société MUSIK JAM PALACE aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société MUSIK JAM PALACE à payer à Monsieur [T] [C] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons pour le surplus ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 SEPTEMBRE 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Anne BELIN