TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10440 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GJL

Minute :

S.A. RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

Représentant : M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Madame [V] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e PAUTONNIER

Copie délivrée à :

Mme [H]

Le 20 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société anonyme d’habitations à loyer modéré à Directoire et Conseil de surveillance dénommée “RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES”, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [V] [H], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 février 2021, RLF Résidences le Logement des fonctionnaires SA a donné à bail à Mme [V] [H] un logement situé [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 470,65 €.

Des loyers étant demeurés impayés, RLF Résidences le Logement des fonctionnaires SA a fait signifier à Mme [V] [H], par exploit de commissaire de justice du 11 juin 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme de 8 960,10 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, RLF Résidences le Logement des fonctionnaires SA a fait assigner Mme [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 27 janvier 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

RLF Résidences le Logement des fonctionnaires SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme [V] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

? ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [V] [H] ;

? condamner Mme [V] [H] à payer :

? la somme de 9 480,93 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, et sur le surplus à compter de l’assignation ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de l’assignation et de sa signification au préfet ;

o ordonner la capitalisation des intérêts ;

o octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

o rappeler l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 15 février 2021 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [V] [H] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [V] [H], comparante, reconnaît la dette dans son principe mais en interroge le montant, et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 100,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 15 février 2021 que Mme [V] [H] doit payer un loyer d’un montant de 470,65 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 781,51 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [V] [H] restait devoir la somme de 9 649,23 € euros à la date du 20 janvier 2025, terme décembre 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 2 335,55 € (25 euros de pénalité enquête, 168,30 euros de frais de procédure et 2 142,25 euros au titre d’un des treize SLS non déduit sans démontrer que la procédure d’imputation a été respectée), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 7 313,68 €, arrêtée au 20 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [V] [H] au paiement d’une somme de 7 313,68 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 20 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 843,11 € à compter du 11 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 126,04 € à compter du 10 octobre 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 20 mars 2025, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail conclu le 15 février 2021 contient telle une clause résolutoire en son article 1.5. et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 11 juin 2024 pour la somme en principal de 8 960,10 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2024.

Toutefois, Mme [V] [H] propose de régler 100 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l’audience que Mme [V] [H] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le placent en situation de régler la dette locative. Mme [V] [H] justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur, Mme [V] [H] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [V] [H] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [V] [H] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, RLF Résidences le Logement des fonctionnaires SA pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [H]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [V] [H], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à RLF Résidences le Logement des fonctionnaires SA une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [V] [H] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 11 juin 2024, de l’assignation en date du 10 octobre 2024, et de sa notification au préfet.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2021 entre RLF Résidences le Logement des fonctionnaires SA et Mme [V] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement situé à la même adresse sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

CONDAMNE Mme [V] [H] à verser en deniers ou quittances à RLF Résidences le Logement des fonctionnaires SA la somme de 7 313,68 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 20 janvier 2025, terme de décembre 2024 inlcus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 843,11 € à compter du 11 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 126,04 € à compter du 10 octobre 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 20 mars 2025, date du jugement ;

AUTORISE Mme [V] [H] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 7 313,68 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [V] [H] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 15 février 2021 entre RLF Résidences le Logement des fonctionnaires SA et Mme [V] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement situé à la même adresse, sur la période courant du 1er février 2025, terme de janvier 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [V] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [V] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [V] [H] à payer à RLF Résidences le Logement des fonctionnaires SA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour au moins une année entière ;

DEBOUTE RLF Résidences le Logement des fonctionnaires SA de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 20 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION