TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00781 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25S2

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01495

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 18 septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH de [Localité 4],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R101

ET :

La SAS RS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Hamdi KESSENTINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1475

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 février 2020 à effet du 1er mars 2020, EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH DE [Localité 4], a consenti à la société SAS RS un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, EST ENSEMBLE HABITAT, par acte du 8 novembre 2024, a fait délivrer à la société SAS RS un commandement de payer la somme de 8.587,71 euros au titre des arriérés.

Par acte du 25 avril 2025, EST ENSEMBLE HABITAT a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société SAS RS, pour :

Constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire ;Rejeter tout éventuelle demande de délai de paiement ; Ordonner l’expulsion de la société SAS RS et de tous occupants de son chef des locaux loués, sous astreinte ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers laissé dans les lieux aux frais risques et périls de la requise ; Condamner la société SAS RS à payer à EST ENSEMBLE HABITAT : une somme provisionnelle de 8.587,71 euros au titre des arriérés au 28 mars 2025 ; une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération des lieux ;Condamner la société SAS RS au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

À l’audience, EST ENSEMBLE HABITAT actualise sa créance principale à la somme de 5.254,25 euros, indique n’être pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

La société SAS RS sollicite des délais de paiement sur six mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle explique que deux chèques sont en attente d’encaissent par le bailleur.

L’état des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription en date du 28 mars 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

EST ENSEMBLE HABITAT justifie que le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 8 novembre 2024 pour une somme en principal de 8.587,71 euros est demeuré partiellement infructueux dans le délai d’un mois suivant sa délivrance. Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 8 décembre 2024.

Il ressort du décompte arrêté au 17 septembre 2025 que la société SAS RS reste devoir de manière non sérieusement contestable la somme de 5.254,25 euros au titre des arriérés locatifs, échéance d’août 2025 incluse.

La société SAS RS sera donc condamnée par provision à régler cette somme, étant rappelé que tout règlement effectué dans le temps du délibéré viendra en déduction de cette somme.

S’il est exact que la société SAS RS ne produit pas de pièce permettant d’apprécier sa situation financière, il est constant que la dette est en diminution et que le preneur effectue des paiements. Il convient donc, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire.

A défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion pourra être poursuivie. Le cas échéant, et dans l’hypothèse d’un maintien dans les lieux du défendeur, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

La société SAS RS, qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de EST ENSEMBLE HABITAT l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail à compter du 8 décembre 2025 ;

Condamnons la société SAS RS à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 5.254,25 euros au titre des arriérés locatifs, échéance d’août 2025 incluse ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire, à condition que La société SAS RS se libère de la provision ci-dessus allouée en 5 mensualités de 1.000 euros, outre une dernière mensualité majorée ou minorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser mensuellement, en plus des loyers et charges courants ;

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expulsion de la société SAS RS et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,

— les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société SAS RS devra payer mensuellement à EST ENSEMBLE HABITAT à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges, jusqu’à libération des lieux ;

Rejetons les autres demandes ;

Condamnons la société SAS RS à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SAS RS à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 14 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE