Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp contentieux general, 29 décembre 2025, n° 25/02060

TJ Bordeaux 29 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la SCI CHAI MONSIEUR [T] est effectivement tenue de régler les charges de copropriété, ayant été régulièrement assignée et n'ayant pas contesté les montants dus.
Rejeté
Préjudice lié à la carence de paiement
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence de difficultés de trésorerie ni la mauvaise foi de la SCI, justifiant ainsi le rejet de la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé équitable d'accorder une indemnité au syndicat pour les frais de justice, conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp cont. general, 29 déc. 2025, n° 25/02060
Numéro(s) :	25/02060
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Clémence LEROY-MAUBARET
Cabinet(s) :	SCP D AVOCATS RUMEAU & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. CHAI MONSIEUR [ T ]

Texte intégral

Du 29 décembre 2025

72A

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/02060 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SBO

S.D.C. DE L’IMMEUBLE COURS DU MEDOC

S.C.I. CHAI MONSIEUR [T]

— Expéditions délivrées à la SCI CHAI MONSIEUR [T]

— FE délivrée àla SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

Le 29/12/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 29 décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEMANDERESSE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE COURS DU MEDOC agissant par son syndic, la SAS CABINET REYNAUD ET REBAUDIERES

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis 46 rue Lecocq – 33000 BORDEAUX

21-21 bis Cours du Médoc

33300 BORDEAUX

Représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

DEFENDERESSE :

S.C.I. CHAI MONSIEUR [T] immatriculée au RCS de ROUEN sous le n° 903 840 270

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

53B Boulevard Des Belges

76000 ROUEN

Non représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 20/10/2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI CHAI MONSIEUR [T] est propriétaire du lot n°5 au sein de l’immeuble cours du MEDOC sis au 21 Bis Cours du MEDOC 333000 BORDEAUX.

Par acte introductif d’instance délivré le 5 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cours du MEDOC, représenté par son syndic, la SAS CABINET REYNAUD ET REBAUDIERES, a fait assigner la SCI CHAI MONSIEUR [T] devant le tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— être déclaré recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SCI CHAI MONSIEUR [T] à lui payer la somme principale de 4.301,15 € correspondant aux impayés de charges de copropriétés arrêtées au 16 mai 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024,

— condamner la SCI CHAI MONSIEUR [T] à lui payer une indemnité de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI CHAI MONSIEUR [T] au paiement d’une indemnité de 1.500 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 11 décembre 2024.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 20 octobre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cours du MEDOC, représenté par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 5.176,39 € arrêté au 20 octobre 2025. Elle admet ne pas avoir fait signifier ce nouveau décompte au défendeur.

En défense, la SCI CHAI MONSIEUR [T], n’a ni comparu ni été représentée. Cette dernière n’ayant pu être localisée, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 décembre 2025.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

I – Sur l’actualisation de la dette :

L’article 68 du code de procédure civile énonce que «les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance».

Il est, sur ce fondement, admis que «si, bien que régulièrement assigné, le défendeur ne comparaît pas, le demandeur ne peut, en son absence modifier, accroître ou restreindre sa prétention sans que cette modification ne lui soit spécialement notifiée».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cours du MEDOC verse aux débats un décompte actualisé et admet ne pas l’avoir notifié à la SCI CHAI MONSIEUR [T] dans les formes prévues à l’article 68 du code de procédure civile. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à actualisation de la créance.

II – Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le contrat de syndic conclu avec le Cabinet REYNAUD ET REBAUDIERES ayant pris effet le 12 janvier 2024 et devant prendre fin le 31 mars 2026 et , mentionnant, notamment, le coût des prestations imputables au seul copropriétaire concerné,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 10 février 2022 approuvant le compte de l’exercice clos au 30 septembre 2022, adoptant le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, adoptant le fonds de travaux obligatoire loi ALUR et votant la réalisation de travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mai 2023 autorisant le syndic à ester en justice contre un promoteur d’un immeuble voisin,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 12 janvier 2024 approuvant le compte de l’exercice clos au 30 septembre 2023, adoptant le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et adoptant le fonds de travaux obligatoire loi ALUR,

— le relevé de compte de la SCI CHAI MONSIEUR [T] pour la période du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025,

— la relance du 3 septembre 2024 et la mise en demeure du 19 septembre 2024,

— la sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 11 décembre 2024 à la SCI CHAI MONSIEUR [T].

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cours du MEDOC justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes et des régularisations de charges dues jusqu’au 19 mai 2025 pour un montant total de 4.226,15 €.

S’il justifie d’une mise en demeure adressée à la SCI CHAI MONSIEUR [T] en date du 19 septembre 2024, force est de constater qu’elle a été facturée à hauteur de 40 € alors que le contrat de syndic prévoit une facturation à hauteur de 36 € T.T.C. Ce montant sera, en conséquence, retenu.

Il sera, également, fait droit à sa demande d’un montant de 35 € au titre des frais de transmission du dossier à l’huissier porté au débit du compte de charges le 21 novembre 2024.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SCI CHAI MONSIEUR [T] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cours du MEDOC la somme de 4.297,15 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 16 mai 2025. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de la sommation de payer les charges de copropriété.

III – Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cours du MEDOC sollicite une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts arguant de difficultés de trésorerie, puisqu’il doit du fait de la carence de la SCI CHAI MONSIEUR [T] tenir une comptabilité particulière la concernant qu’elle doit surveiller de façon spéciale. Il ajoute que tout retard et absence de paiement troublent nécessairement sa gestion et ne lui permet pas de faire face à ses engagements générant ainsi un préjudice pour la collectivité. Il estime que ces défaillance et résistance abusive constituent pour lui un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. Il considère que le fait pour la SCI CHAI MONSIEUR [T] de régler ses charges à leur échéance montre son comportement désinvolte, intolérable et peu compatible avec les règles rigoureuses de la copropriété.

En l’espèce, le relevé de compte de charges de la SCI CHAI MONSIEUR [T] fonctionne en position débitrice depuis plusieurs mois. Il apparaît, ainsi, que par son comportement, elle manque à ses obligations de copropriétaire.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne demontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par la SCI CHAI MONSIEUR [T] ni l’impact qu’elle allègue sur sa comptabilité.

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non paiement par la SCI CHAI MONSIEUR [T] de ses charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée et abusive de sa part. Il peut, au contraire, résulter de difficultés financières qu’elle rencontre.

Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cours du MEDOC, faute de preuve de la mauvaise foi de la SCI CHAI MONSIEUR [T] et du préjudice allégué.

IV – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

La SCI CHAI MONSIEUR [T], qui succombe, sera condamnée aux dépens à l’exclusion du coût de la sommation de payer les charges de copropriété du 11 décembre 2024, s’agissant d’un acte délivré sans titre exécutoire, il doit demeurer à la charge du créancier.

Il apparaît équitable de condamner la SCI CHAI MONSIEUR [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cours du MEDOC la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

— DIT n’y avoir lieu à actualisation de la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cours du MEDOC ;

— CONDAMNE la SCI CHAI MONSIEUR [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cours du MEDOC la somme de 4.297,15 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 16 mai 2025, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 ;

— DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cours du MEDOC du surplus de ses demandes ;

— CONDAMNE la SCI CHAI MONSIEUR [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cours du MEDOC la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI CHAI MONSIEUR [T] aux dépens à l’exclusion du coût de la sommation de payer les charges de copropriété du 11 décembre 2024.

Le présent jugement a été signé par Sandrine SAINSILY-PINEAU, Présidente, et le Greffier présent.

LE GREFFIER LE PRESIDENT