TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/01305 – N° Portalis DB3S-W-B7J-Z5EU

N° de MINUTE : 25/01116

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE SEVIGNE SIS [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, SAS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître [F], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Monsieur [C] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [Y] est propriétaire des lots n°215, 503 et 791 de la résidence Sévigné sise [Adresse 6] à [Localité 11] (93).

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Sévigné sise [Adresse 6] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [C] [Y] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny, la condamnation de Monsieur [C] [Y] au paiement de :

La somme de 11.225,24 € au titre des charges de copropriété impayées au 10 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024 ;La somme de 1.087,31 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024 ;La somme de 2.000€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;La somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [C] [Y], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [C] [Y] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les deux commandements de payer qui lui ont été signifiés sont restés infructueux.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [C] [Y] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 04 mars 2025 et fixée à l’audience du 18 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 24 septembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [C] [Y] ;

— l’extrait du compte copropriétaire arrêté le 10 octobre 2024 à la somme de 12.312,55 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 13 novembre 2019, 25 mars 2021, 27 octobre 2021, 31 mai 2022, 27 juin 2023 13 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire ;

— le contrat de syndic en vigueur du 27 juin 2023 au 27 juin 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 22 novembre 2019 et le 1er octobre 2024 a été de 32.246,12 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 21.020,88 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [C] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.225,24 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter du commandement de payer valant mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 10 septembre 2024, date du commandement de payer signifié à Monsieur [C] [Y], sur la somme de 10.214,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1.087,31 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant le commandement de payer du 10 septembre 2024.

Il est en conséquence mal fondé à solliciter la prise en charge des frais de recouvrement par le seul copropriétaire défendeur des frais exposés avant cette date, soit en l’espèce :

Les frais de mise en demeure du 16 novembre 2020 de 54,38 euros,Les frais de relance du 08 décembre 2020 de 39,50 euros,Les frais de mise en demeure du 27 avril 2021 de 54,38 euros,Les frais de relance du 12 mai 2021 de 39,50 euros,Les frais de « mise au contentieux » du 12 octobre 2021 de 343,17 euros,Les frais de « Transm.aux.just » du 24 juin 2024 de 351,60 euros.

En revanche, il y a lieu de faire droit à la demande au titre du commandement de payer du 10 septembre 2024, d’un coût de 204,78 euros, dont il est justifié.

Monsieur [C] [Y] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 204,78 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [C] [Y] et de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [Y] sera condamné aux entiers dépens.

Faute en revanche de justifier que des honoraires ont été versés au conseil malgré le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale qui lui a été octroyé et en l’absence de toute demande formée au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, le syndicat sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [C] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Sévigné sise [Adresse 8] [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, la somme de 11.225,24 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024 sur la somme de 10.214,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Sévigné sise [Adresse 6] à [Adresse 12] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, la somme de 204,78 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Sévigné sise [Adresse 8] [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Sévigné sise [Adresse 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, de sa demande de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Y] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT