TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Ludivine LUBAKI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07781 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5U46

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 15 avril 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [V] [T], demeurant chez feue Madame [X] [Z] veuve [T] – [Adresse 4]

comparante en personne assistée de M^e Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0874

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 avril 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 15 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07781 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5U46

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 2 juin 1983, l’OPHLM de la Ville de [Localité 7], devenu [Localité 7] HABITAT-OPH a donné à bail à [X] [T] née [Z] un logement conventionné de type 2 à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 6] complétée d’une cave. Le bail est soumis à la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le 22 mars 2023, Mme [V] [T] fille de la titulaire du bail décédée le 29 juin 2022, a présenté une demande de transfert du bail à son bénéfice en sa qualité de descendant de moins de 65 ans et non handicapé ayant occupé depuis au moins un an le logement avec le titulaire décédé.

Dans sa séance du 21 juin 2023, la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements (CALEOL) relève que le logement est adapté à Mme [V] [T] mais que celle-ci dispose de revenus qui dépassent les plafonds de la catégorie logement PLUS à laquelle appartient l’appartement litigieux. Elle préconise la proposition à Mme [V] [T] d’un logement de la catégorie intermédiaire.

Par courrier du 23 février 2024, Mme [V] [T] déclinait la proposition d’un logement situé [Adresse 1] pour raisons de santé, nécessités professionnelles (télétravail) et conditions de ressource (loyer et charges trop élevées).

Faute pour Mme [V] [T] d’avoir quitté le logement à la suite de la signification faite en ce sens par [Localité 7] HABITAT-OPH, ce dernier a fait assigner Mme [V] [T] par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail du fait du décès de la titulaire du bail et alors que Mme [V] [T] ne remplit pas les conditions du transfert,

— Ordonner l’expulsion de Mme [V] [T], devenue occupante sans droit ni titre, et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Supprimer le délai de deux mois, prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Fixer à compter du décès du titulaire du bail l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel majoré de 30% à titre de dommages et intérêts et augmenté de la provision pour charges, tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à restitution des lieux,

— Condamner Mme [V] [T] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Au soutien de ses prétentions, [Localité 7] HABITAT-OPH expose que si Mme [V] [T] remplit les conditions de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lui permettant de bénéficier du transfert de bail, elle ne répond pas aux exigences de l’article 40 qui ajoute en matière de logement conventionné le respect des conditions d’attribution et de taille du logement en fonction de l’occupant. En l’espèce Mme [V] [T] ne remplit pas les conditions de ressources (trop élevées) pour la catégorie de logement à laquelle appartient celui de sa mère.

Appelée à l’audience du 4 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 6 février 2025, [Localité 7] HABITAT-OPH représenté par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance et dépose ses pièces.

Mme [V] [T] comparait assistée de son conseil qui expose les conclusions déposées est visée par le greffier aux termes desquelles elle expose que le demandeur ne justifie pas du classement du logement litigieux en catégorie PLUS. Par ailleurs, selon elle l’article 40 ne pose pas une condition supplémentaire aux règles de transfert de bail et que Mme [V] [T] est en situation de handicap depuis au moins l’année 2020. Elle objecte également que la majoration du loyer sollicitée au titre de l’indemnité d’occupation est une clause pénale non prévue au contrat et qu’à défaut de voie de fait pour entrer dans les lieux la suppression du délai de deux mois n’est pas permise.

Elle conclut donc au débouté de [Localité 7] HABITAT-OPH et au transfert de bail à son profit, subsidiairement à écarter l’exécution provisoire, ne pas faire droit à la demande de majoration du loyer et de suppression du délai de deux mois, dans tous les cas condamner [Localité 7] HABITAT-OPH aux dépens et à verser à Mme [V] [T] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail

En application des dispositions de l’article 14 de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, en cas de décès du locataire le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an avant la date du décès.

Il n’est pas contesté que Mme [V] [T] remplissait les conditions de vie commune au jour du décès de sa mère, le 29 juin 2022, le débat portant sur l’application des dispositions de l’article 40 de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 au litige.

Selon le I de cet article : « Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire. ».

Il s’en déduit que les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage prévues à l’alinéa 2 s’ajoutent à celle de l’article 14 lorsque le logement loué fait partie du parc d’un organisme d’habitations à loyer mais ne sont pas opposables aux descendants vivant effectivement avec le locataire depuis plus d’un an qui présentent un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles.

En l’espèce, [Localité 7] HABITAT-OPH justifie d’une activité d’office public d’aménagement et de construction et activités liées à l’article L. 421-1 du code de la construction de l’habitat. Il relève donc de la catégorie des organismes d’habitations à loyer modéré visé à l’article 40-I de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [V] [T] a fait une demande de transfert de bail sans revendiquer le statut d’handicapé (pièce 4 du demandeur). Elle ne justifie pas non plus de ressources lui permettant d’accéder au logement litigieux.

Néanmoins, dans l’exposé de ses moyens, elle sollicite le bénéfice du transfert au motif qu’elle est en situation de handicap depuis 2020 et qu’il importe peu que la qualité de RQTH lui ait été attribuée le 21 mai 2024.

Selon l’article L.114 du code l’action sociale et des familles : « Constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d’activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d’une altération substantielle, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d’un polyhandicap ou d’un trouble de santé invalidant. ».

Une personne reconnue travailleur handicapé au sens de l’article L. 5213-1 du Code du travail bénéficie de l’exception prévue à l’article 40, I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 en faveur des personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du CASF (Cass. 3e civ., 12 déc. 2019, n° 18-13.476 : JurisData n° 2019-022442 ; Loyers et copr. 2020, comm. 19).

En l’espèce, Mme [V] [T] ne démontre pas une situation de handicap au moment du décès de sa mère alors qu’aucun signalement à cet effet n’a été fait par la défenderesse dans sa demande du 22 mars 2023 :

— les seules ordonnances antérieures au 29 juin 2022 établissent que sa mère avait besoin de la présence de sa fille au quotidien,

— les ordonnances de prescriptions médicales produites dont a bénéficié Mme [V] [T] ne caractérisent pas non plus une situation de handicap,

— la décision du 21 mai 2024 qui reconnaît la qualité de travailleur handicapé à Mme [V] [T] ne vaut que pour la période à compter du 21 mai 2024. Au moment du décès, il n’est pas établi que Mme [V] [T] relevait du statut de RQTH.

Il n’est donc pas justifié par Mme [V] [T] d’une situation de handicap la dispensant de remplir les conditions de ressources inhérentes à l’attribution de logements sociaux au 29 juin 2022.

Sur ce point, [Localité 7] HABITAT-OPH expose que le logement litigieux relève de la catégorie PLUS et conformément à l’annexe I de l’arrêté du 27 décembre 2022 portant définition des plafonds de ressources annuelle pour l’attribution de logement locatifs sociaux, le revenu fiscal de Mme [V] [T] fixé à 35 867 euros pour l’année 2020, qui excède le plafond fixé en 2022 à 25 165 euros, ne permet donc pas le transfert du bail.

Pour justifier de l’application de ce plafond, [Localité 7] HABITAT-OPH produit le bail initial qui précise que le logement relève de la législation et réglementation des Habitations à Loyer Modéré et qu’il n’est affecté au preneur qu’en considération de ses conditions actuelles de logement, de sa situation de famille et ses ressources. Par ailleurs, l’analyse des conditions du transfert faite par la CALEOL, le 21 juin 2023, confirme que le logement relève d’une subvention PALULOS et de la catégorie PLUS soumise à un plafond de ressources d’un montant de 25 165 euros. Mme [V] [T] ne saurait alors soutenir que [Localité 7] HABITAT-OPH ne justifie pas de l’application de ce barème.

A défaut pour Mme [V] [T] de démontrer qu’elle remplit les conditions d’attribution d’un logement social de type HLM, il convient de confirmer l’absence de transfert de bail à son bénéfice et de constater que le bail portant sur le logement de type 2 situé [Adresse 2] (1er étage, escalier 6 porte droite) [Localité 6], a été résilié le 29 juin 2022 du fait du décès de la locataire en titre.

Il sera donc ordonné à Mme [V] [T], devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date, de quitter les lieux dans les conditions fixées au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Aussi, Mme [V] [T] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, résultant du contrat résilié, augmenté des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter du 29 juin 2022, et jusqu’à la libération effective des lieux.

[Localité 7] HABITAT-OPH ne justifiant pas du préjudice expliquant sa demande de majoration de 30% du montant du loyer, cette demande formée à titre de dommages et intérêts sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de [Localité 7] HABITAT-OPH les sommes exposées par lui dans la présente instance.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution judiciaire au 29 juin 2022 du bail signé entre Mme [X] [Z] veuve [T] et l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH portant sur le logement de type 2 situé [Adresse 2] (1er étage, escalier 6 porte droite) [Localité 6] ;

CONSTATE que Mme [V] [T] est occupante sans droit ni titre ;

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [T] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la restitution des clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [V] [T] à verser à l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 juin 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [V] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection