TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/08679 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZPJ

N° de MINUTE : 26/00022

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] ET [Adresse 2], représenté par son administrateur judiciaire, La SELARL [V] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [W] [V], administrateur judiciaire, suivant ordonnance du 1er octobre 2018 transférant à cette dernière les missions confiées à Maître [W] [V], administrateur provisoire, nommé par ordonnance du 10 octobre 2014, régulièrement renouvelée depuis lors.

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Me [L], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

DEFENDEUR

Monsieur [I], [O] [F] [C]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I], [O] [F] [C] est propriétaire des lots n°100 et 118 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 3] (93).

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [V] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [W] [V], administrateur judiciaire, suivant ordonnance du 1er octobre 2018 transférant à cette dernière les missions confiées à Maître [W] [V] par ordonnance du 10 octobre 2014, régulièrement renouvelée depuis lors, a fait assigner Monsieur [F] [C] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur [F] [C] au paiement de la somme de 79.493,17 € suivant décompte arrêté au 10 juin 2024, avec intérêts de droit à compter du 14 Février 2023, date de la mise en demeure et intérêts de droit, pour le surplus, à compter de la présente assignation.

Condamner Monsieur [F] [C] au paiement, au profit de la SELARL [V] & Associés, ès qualité d’Administrateur Judiciaire du Syndicat des Copropriétaires sus énoncé, de :

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts, compte tenu de leur attitude

—  15 € au titre de la mise en demeure

—  14 € au titre de la demande de renseignements sommaires urgents

—  17 € au titre de la commande du titre de propriété

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [F] [C], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [F] [C] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [I], [O] [F] [C] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 février 2025 et fixée à l’audience du 26 juin 2025 puis renvoyée à l’audience du 5 novembre 2025 compte tenu du départ du magistrat de la 5e chambre. Elle a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [I], [O] [F] [C];

— l’extrait du compte copropriétaire uniquement pour la période du 1er janvier 2023 au 15 mai 2024 ;

— les ordonnances de prorogation de mission de l’administrateur provisoire pour les années 2019 à 2025 inclus,

— les procès-verbaux de décision de l’administrateur provisoire du 22 décembre 2016, 28 juillet 2015, 24 juillet 2017, 21 avril 2023 ayant décidé de faire un audit thermique et approuvé les travaux de renforcement des balcons, de ravalement, d’électricité, d’étanchéité, changement d’une colonne d’évacuation des eaux usées et de mise en sécurité,

— les procès-verbaux de décision de l’administrateur provisoire du 5 juillet 2022, 15 décembre 2022, 8 mars 2024 et 10 octobre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 10 juin 2024 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 1er janvier 2023 à hauteur de 73 097,51 euros au titre de « Solde précédent au 01/01/2023 », qui n’est pas justifié. Il n’est en effet versé aucun décompte permettant d’établir l’évolution du compte propriétaire de Monsieur [F] [C] antérieurement au 1er janvier 2023. De surcroît, il n’est pas justifié de l’approbation des comptes antérieurs à l’exercice 2020, ce qui ne permet pas de prendre en compte les appels de fonds versés en procédure se rapportant à la période du 1er trimestre 2017 au dernier trimestre 2019. Outre, dès lors, l’impossibilité d’apprécier des appels de fonds de charges générales entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, il sera également relevé que le syndicat des copropriétaires fait mention de la condamnation de Monsieur [F] [C] au paiement d’un arriéré de charge par jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 14 novembre 2018. Cette décision n’étant pas versée aux débats, il ne peut non plus être déterminé sur quelle période a porté ladite condamnation et, par conséquence, quels sont les appels relevant des causes de ce jugement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de déduire le solde de 62 685,35 euros des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires correspondant à l’ensemble des appels antérieurs au 1er janvier 2020.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce les frais de mise en demeure du 15 février 2023 de 5,66 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2020 et le 10 juin 2024 a été de 17 115,10 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 312,94 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 802,16 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 juin 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 14 février 2023, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [F] [C], sur la somme de 11 564,98 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 46 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 14 février 2023.

S’il y a lieu de faire droit à la demande au titre des frais découlant de cette mise en demeure, ce n’est qu’à hauteur de 5,66 euros, somme appelée en comptabilité à ce titre auprès de Monsieur [F] [C] le 1er avril 2023. Le syndicat des copropriétaires ne justifie en effet pas de la somme de 15 euros sollicitée sur ce fondement.

Il y a lieu de retenir les frais de renseignements sommaires urgents à hauteur de 14 euros, dont il est justifié.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de commande de titre propriété d’un coût de 17 euros, ces derniers se rapportant manifestement à la procédure ayant donné lieu au jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 14 novembre 2018, puisque la demande de copie du titre de propriété date du 26 mars 2018 et qu’il y a été fait droit le 9 avril 2018.

Monsieur [I], [O] [F] [C] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 19,66 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Monsieur [I], [O] [F] [C] n’a procédé à aucun paiement de ses charges de copropriété entre le 1er janvier 2020 et le 10 juin 2024 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant particulièrement significatif, Monsieur [I], [O] [F] [C] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur provisoire et ce, alors que la particulière fragilité de la copropriété a justifié son placement sous administration provisoire.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [I], [O] [F] [C], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [C] sera condamné aux entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [I], [O] [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [V] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [W] [V], administrateur judiciaire, suivant ordonnance du 1er octobre 2018 transférant à cette dernière les missions confiées à Maître [W] [V] par ordonnance du 10 octobre 2014, régulièrement renouvelée depuis lors, la somme de 16 802,16 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 juin 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023 sur la somme de 11 564,98 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [I], [O] [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [V] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [W] [V], administrateur judiciaire, suivant ordonnance du 1er octobre 2018 transférant à cette dernière les missions confiées à Maître [W] [V] par ordonnance du 10 octobre 2014, régulièrement renouvelée depuis lors, la somme de 19,66 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE Monsieur [I], [O] [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [V] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [W] [V], administrateur judiciaire, suivant ordonnance du 1er octobre 2018 transférant à cette dernière les missions confiées à Maître [W] [V] par ordonnance du 10 octobre 2014, régulièrement renouvelée depuis lors, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE Monsieur [I], [O] [F] [C] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 14 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT