TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/01832 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2U4E

N° de MINUTE : 26/00550

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE PARIFERIC [Adresse 1], représenté par son Syndic, le Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0720

C/

DEFENDEUR

Monsieur [G] [I] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [L] [M] est propriétaire des lots n°4154, 4044 et 5232 de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 4] (93).

Par jugement du 1er décembre 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné M. [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 891,88 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 19 juillet 2022, appel du 3ème trimestre 2022 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Paris Rive Droite, a fait assigner M. [G] [L] [M] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur [G] [I] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8], les sommes suivantes :

—  9.891,41 € au titre des charges de copropriété impayées au 21 janvier 2025 à titre

principal avec intérêts au taux légal à compter de Passignation

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal

à compter de Passignation

—  3.000 € sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Monsieur [G] [I] [M] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [G] [L] [M], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de M. [G] [L] [M] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts et ce, d’autant qu’il a déjà été condamné par le tribunal judiciaire de Bobigny le 1er décembre 2022 au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, M. [G] [L] [M] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 23 septembre 2025 et fixée à l’audience du 11 février 2026. Elle a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [G] [L] [M] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 septembre 2021, 26 juin 2024 et 14 novembre 2024 ayant approuvé le solde des travaux de remplacement des vannes colonnes, de la pose d’une grille au niveau des jardinets, voté les travaux de fermeture des colonnes vide ordures, de réfection des locaux poubelles et de remplacement des portes de liaison entre l’immeuble et le parking ainsi qu’ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2020 et 2023 et les budgets prévisionnels 2022 et 2025 dont découlent une partie des charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025

— le commandement de payer signifié le 5 septembre 2024 à M. [I] [M].

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, au regard des trois seuls procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats, ainsi que le précise le bordereau de pièces, il n’est justifié ni de l’approbation des comptes des années 2021 et 2022 ni de l’approbation des comptes ou du budget prévisionnel 2024. Dès lors, les demandes au titre des régularisations des exercices 2021 (2 163,79 euros) et 2022 (3 707,22 euros) ainsi que celles se rapportant aux charges prévisionnelles 2024 (4 973,13 euros de charges et 239,95 euros de fonds travaux) seront écartées.

De surcroît, il n’est pas non plus justifié de l’approbation de travaux se rapportant à une porte coupe-feu (2 x 192,82 euros appelés les 1er janvier et 24 mai 2023) et de maçonnerie (2 x 31,96 euros appelés les 1er et 1er avril 2023 ainsi que le solde de 0,07 euros appelé le 31 décembre 2023)

En outre, l’extrait de compte fait apparaître des frais de signification de jugement à hauteur de 73,18 euros le 21 février 2023 qui seront écartés comme relevant de la précédente procédure pour lequel le syndicat des copropriétaires dispose en conséquence d’un titre exécutoire.

Il convient enfin de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce :

les frais de suivi contentieux trimestriel du 11 juin 2023 de 165 euros,

les frais de mise en demeure du 12 février 2024 de 54 euros,

les frais d’intérêts de retard du 4 mars 2024 de 41,57 euros.

Les frais de relance après mise en demeure du 4 mars 2024 de 44 euros,

les frais de “constitution du dossier transmis à l’huissier de justice” du 3 septembre 2024 de 480 euros,

les frais de “constitution du dossier transmis à l’avocat” du 18 décembre 2024 de 480 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2022 et le 21 janvier 2025 a été de 7 422,82 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 10 662,08 euros.

Le compte propriétaire de M.[I] [M] apparaissant dès lors créditeur à hauteur de 3 239,26 euros au 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis sur lequel le syndicat des copropriétaires distingue les appels de charges des appels qu’il considère relever des frais de recouvrement. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1 273,49 euros au titre des frais susvisés, solde de son décompte se rapportant à ces derniers.

Cependant, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une créance de charges de copropriété à l’encontre de M. [I] [M], il ne peut valablement sollicité la condamnation de ce dernier au paiement de frais de recouvrement. Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas que M. [I] [M] serait redevable à son égard du paiement de charges de copropriété et appels de fonds travaux, il est mal fondé à solliciter la condamnation de ce dernier à des dommages et intérêts et sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Paris Rive Droite, de sa demande au titre des charges de copropriété ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Paris Rive Droite, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Paris Rive Droite, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Paris Rive Droite, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Paris Rive Droite, aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT