Tribunal Judiciaire de Limoges, Jcp, 30 juillet 2025, n° 24/01307

TJ Limoges 30 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas respecté leur obligation de paiement des loyers, justifiant ainsi la condamnation au paiement des sommes dues.
Accepté
Obligation d'entretien des équipements
La cour a jugé que les locataires n'avaient pas effectué l'entretien nécessaire, rendant légitime la demande de remboursement des frais engagés par les bailleurs.
Accepté
Partage des frais d'état des lieux
La cour a confirmé que les frais d'état des lieux doivent être partagés, et a donc condamné les locataires à rembourser leur part.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que les bailleurs avaient droit au remboursement de leurs frais de justice, compte tenu des circonstances de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Limoges, jcp, 30 juil. 2025, n° 24/01307
Numéro(s) :	24/01307
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Texte intégral

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/01307 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GG5F

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

1B Opposition à injonction de payer – procédure nationale -

Affaire :

[F] [T]

[N] [H]

[W] [Y]

[A] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 30 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 14 Mai 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 30 Juillet 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIER présent lors des débats : Madame Audrey GUÉGAN

GREFFIER présent lors de la mise à disposition : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Entre :

Monsieur [F] [T]

demeurant [Adresse 1]

Madame [N] [H]

demeurant [Adresse 1]

COMPARANTS en personne ;

DEMANDEURS à l’injonction de payer

DEFENDEURS à l’opposition d’injonction de payer

Et :

Monsieur [W] [Y]

demeurant [Adresse 2]

Madame [A] [M]

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS à l’injonction de payer

DEMANDEURS à l’opposition d’injonction de payer

A l’appel de la cause à l’audience du 14 Mai 2025, les demandeurs ont été entendus en leurs conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 30 Juillet 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 20 juin 2022, [F] [T] et [L] [U] [S] ont donné à bail à [A] [M] et [E] [V] [Y] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5] (87), pour un loyer mensuel, révisable, de 800€, outre un dépôt de garantie de 800 euros.

Sur requête de [F] [T] et [L] [U] [S], par ordonnance d’injonction de payer du 16 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a enjoint à [A] [M] et [E] [V] [Y] de payer solidairement les sommes de :

1013,33€ en principal (loyers du 1er mars 2024 au 8 avril 2024),

51,60€ au titre des frais accessoires,

121,87€ au titre de l’état des lieux de sortie (1/2),

319€ (facture),

28,80€ (2 MED),

—  800€ au titre du dépôt de garantie.

L’ordonnance a été signifiée par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024 à [A] [M] à sa personne, et à [E] [V] [Y] à sa personne.

[A] [M] et [E] [V] [Y] ont formé opposition à l’ordonnance du 16 septembre 2024 par courriers reçus au greffe le 30 octobre 2024.

A l’audience du 14 mai 2025, [F] [T] et [L] [U] [S] comparaissent et sollicitent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES de voir :

— condamner solidairement les défendeurs au paiement des loyers pour la période du 1er mars 2024 au 8 avril 2024,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 319€ au titre de l’entretien du poêle et de la climatisation,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme correspondant à la moitié des frais d’état des lieux de sortie,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 28,80€ au titre des frais irrépétibles,

déduction faite du montant du dépôt de garantie, et aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs exposent avoir fait installer une climatisation neuve à l’entrée des locataires dans les lieux, et précisent que les locataires ont quitté les lieux le 10 avril 2024.

[A] [M] et [E] [V] [Y], bien que régulièrement convoqués par le greffe, par lettres recommandées avec avis de réception signés et datés du 16 novembre 2024, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition :

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance du 16 septembre 2024 a été signifiée par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024 à [A] [M] à sa personne, et à [E] [V] [Y] à sa personne.

Dès lors, les oppositions reçues au greffe le 30 octobre 2024 ont été formées dans le délai réglementaire et doivent donc être déclarées recevables.

Il convient en conséquence de statuer à nouveau sur les demandes de [F] [T] et [L] [U] [S], le présent jugement se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer en application de l’article 1420 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des loyers :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les demandeurs démontrent avoir adressé aux défendeurs une lettre recommandée en date du 14 mars 2024, avec avis de réception du 25 mars 2024, afin de les mettre en demeure de régler les loyers correspondant à la période du 1er mars 2024 au 08 avril 2024.

En conséquence, [A] [M] et [E] [V] [Y] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1013,33€, au titre des loyers impayés, soit une somme de 213,33 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 800 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 date de signification de l’ordonnance d’injonction de payer du 16 septembre 2024.

Sur l’entretien du poêle :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dispose que le locataire est obligé :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux contradictoire de sortie du 10 avril 2024 que [E] [V] [Y] indique au commissaire de justice que le ramonage du poêle n’a pas été effectué en 2024. Le commissaire de justice note en outre, aux termes du procès verbal de constat du 10 avril 2024 que le joint d’étanchéité de la porte du poêle est mal fixé, et que le fonctionnement du climatiseur n’est pas vérifié.

Les bailleurs produisent aux débats une facture du 19 juin 2024 de la société PLOMB et ELECT [G] d’un montant de 319 euros TTC correspondant au ramonage du poêle, au remplacement du joint de la porte du dit poêle, au remplacement du joint de vitre, et à l’entretien de la climatisation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les demandeurs ne rapportant pas la preuve de l’absence d’entretien de la climatisation, au vu des conclusions du procès verbal de constat du 10 avril 2024, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 169 euros au titre de l’entretien du poêle, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 date de signification de l’ordonnance d’injonction de payer du 16 septembre 2024.

Sur les frais d’état des lieux :

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose “qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.”

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice en date du 10 avril 2024, conformément au texte précité.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 121,87 euros au titre de la moitié des frais d’état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 date de signification de l’ordonnance d’injonction de payer du 16 septembre 2024.

Sur les demandes accessoires :

[A] [M] et [E] [V] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens ; et ils seront condamnés in solidum à verser à [F] [T] et [L] [U] [S] une somme de 28,80€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que les demandeurs ont dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE l’opposition de [A] [M] et [E] [V] [Y] recevable,

MET à néant l’ordonnance d’injonction de payer du 16 septembre 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] et enregistrée sous le numéro 21-24-001471,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE [A] [M] et [E] [V] [Y] solidairement au paiement de la somme de 213,33€ (deux cent treize euros et trente trois centimes), au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 date de signification de l’ordonnance d’injonction de payer du 16 septembre 2024 ;

CONDAMNE [A] [M] et [E] [V] [Y] solidairement au paiement de la somme de 169 euros (cent soixante neuf euros) au titre de l’entretien du poêle, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 date de signification de l’ordonnance d’injonction de payer du 16 septembre 2024 ;

CONDAMNE [A] [M] et [E] [V] [Y] solidairement au paiement de la somme de 121,87 euros (cent vingt et un euros et quatre vingt sept centimes) au titre de la moitié des frais d’état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 date de signification de l’ordonnance d’injonction de payer du 16 septembre 2024 ;

CONDAMNE [A] [M] et [E] [V] [Y] in solidum à verser à [F] [T] et [L] [U] [S] une somme de 28,80 € (vingt huit euros et quatre vingts centimes) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [A] [M] et [E] [V] [Y] in solidum aux dépens de l’instance,

DEBOUTE [F] [T] et [L] [U] [S] de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,

Pierrette MARIE-BAILLOT Elisabeth WASTL