TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00886 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3CYM

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 MARS 2026

MINUTE N° 26/00578

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, greffier, lors des débats et de Madame Alya FERJANI, greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 16 février 2026 avons mis l’affaire en délibéré au 23 mars 2026 et avons prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit:

ENTRE :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE – EPFIF,

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Tanguy SALAÜN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0126

ET :

La sociétéANDA,

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1952

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2016, modifié par avenant du 3 mai 2018, la société JSB F AULNAY a consenti à la société AN DA un bail portant sur des locaux à usage de stockage logistique – entreposage situés à, [Localité 1],, [Adresse 3] et, [Adresse 4].

L’Etablissement public foncier d’Ile de France (EPFIF) a acquis les lieux loués le 29 mai 2020.

Puis le 27 octobre 2023, l’EPFIF a fait délivrer à la société AN DA une sommation d’exécuter visant la clause résolutoire du contrat.

C’est dans ces circonstances que par acte du 14 mai 2025, l’EPFIF a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société AN DA, pour voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial à la date du 28 novembre 2023 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société AN DA ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

à titre subsidiaire :

— enjoindre la société AN DA de modifier les conditions de stockage afin qu’elles respectent les dispositions de l’arrêté ministériel du 11 avril 2017 (Annexe II – Article 9) ;

— enjoindre à la société AN DA de modifier les conditions de circulation dans les allées de l’entrepôt afin que l’espace minimum de 2 mètres imposé par l’arrêté ministériel du 11 avril 2017 soit respecté;

— enjoindre à la société AN DA de supprimer les aménagements réalisés dans la cellule commerciale en violation des dispositions du bail commercial ;

— enjoindre à la société AN DA de communiquer l’état complet des matières stockées comportant les indications et les informations exigées par les dispositions de l’arrêté du 11 avril 2017 (Annexe II – Article 1.4) ;

— enjoindre à la société AN DA de justifier du respect de chacune de ces obligations dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, et assortir cette obligation d’une astreinte de 1.000 euros par jour calendaire de retard ;

outre la condamnation de la société défenderesse à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 février 2026.

À l’audience, l’EPFIF sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, à l’exception de la demande subsidiaire relative à la communication de l’état complet des matières stockées dont elle se désiste.

En réplique, la société AN DA sollicite du juge des référés qu’il :

— déboute l’EPFIF de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail ainsi que de sa demande d’expulsion de ses locaux ;

— suspende les effets de la clause résolutoire du bail pour les manquements reprochés ;

— lui accorde un délai de deux mois à compter de l’ordonnance qui sera rendue pour lui permettre de mettre en conformité ses locaux avec les prescriptions de l’arrêté du 11 avril 2017 ;

Sur les demandes formées à titre subsidiaire par l’EPFIF :

— lui accorde un délai de deux mois à compter de l’ordonnance à intervenir pour mettre en conformité ses locaux avec la distance d’un mètre entre le stockage des matières combustibles prescrite par l’arrêté du 11 avril 2017 et lui permette d’en justifier auprès de l’EPFIF par la communication d’un procès-verbal qui sera dressé par commissaire de justice ;

— lui accorde un délai de deux mois à compter de l’ordonnance à intervenir pour s’organiser et mettre en conformité ses locaux avec la distance de 2 mètres devant exister entre les allées de circulation prescrites par l’arrêté du 11 avril 2017 et d’en justifier auprès de l’EPFIF par la communication d’un procès-verbal qui sera dressé par commissaire de justice ;

— juge que la demande de suppression des aménagements réalisés dans la cellule commerciale en violation des dispositions du bail commercial se heurte à une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile ;

— sur l’obligation de communiquer l’état complet des matières stockées comportant les indications et les informations exigées par les dispositions de l’arrêté du 11 avril 2017 (Annexe II – Article 1.4), juge qu’elle a communiqué à l’EPFIF un état de ses stocks de produits combustibles pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2025 conformément aux dispositions de l’arrêté du 11 avril 2017, et que la demande de l’EPFIF n’a donc plus d’objet de ce chef ;

— déboute l’EPFIF de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

S’agissant du commandement visant la clause résolutoire du contrat, il convient de rappeler qu’il a pour objet d’alerter le locataire sur les manquements qui le fonde, et de lui permettre une régularisation dans le délai d’un mois, de sorte qu’il doit comporter des précisions suffisantes sur les griefs reprochés.

Au cas présent, le commandement de payer vise de « graves manquements contractuels et réglementaires » et "une absence de réactions aux diverses demandes et relances […] adressées notamment suivant courrier rédigé par Maître, [C], [A], le 22 février 2023, reçu le 1er mars 2023 et par la société requérante le 06 juillet 2023 dont les copies […] sont jointes. Que les demandes d’exécution détaillées figurent dans le dernier courrier de mise en demeure en date du 06 juillet 2023 précité".

L’acte indique ensuite « qu’il ressort des constatations du bailleur que vous ne respectez toujours pas l’ensemble de vos obligations. Par conséquent je vous fais sommation de vous executer dans le délai d’un mois ) compter de la date portée en tête du présent acte ».

Il est relevé que le commandement de payer ne dresse pas la liste des obligations que le bailleur entend voir respecter dans le délai d’un mois, qui doit se déduire des actes qui y sont joints.

Le commandement renvoie plus particulièrement à la mise en demeure du 6 juillet 2023, mais vise également le défaut de respect par la locataire de l’ensemble de ses obligations, sans plus de précisions. Et il convient de relever que la mise en demeure du 6 juillet 2023 n’est elle-même pas très précise sur la régularisation attendue (notamment sur le point 3 s’agissant des aménagements réalisés : est-il demandé la remise à l’état antérieur ou l’obtention de l’autorisation qui aurait dû être demandée selon le bailleur ?).

Il en résulte pour le locataire un possible doute sur les obligations dont il est attendu la réalisation et partant une contestation sérieuse portant sur la régularité du commandement du fait de son caractère imprécis.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de constatation de la résiliation du contrat et de toutes celles qui en sont la conséquence.

Sur l’injonction de faire

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’EPFIF demande la condamnation de la société défenderesse à exécuter trois obligations sous astreinte, considérant que leur violation constitue une trouble manifestement illicite.

Il est rappelé en préambule que le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

— sur la modification des conditions de stockage afin qu’elles respectent les dispositions de l’arrêté ministériel du 11 avril 2017 (Annexe II – Article 9) et sur la modification des conditions de circulation dans les allées de l’entrepôt afin que l’espace minimum de 2 mètres imposé par l’arrêté ministériel du 11 avril 2017 soit respecté

Ces deux manquements ne sont pas contestés dans le cadre de la présente instance, et il sera par conséquent fait droit à la demande d’injonction, dans les conditions visées au dispositif et sous astreinte.

— sur la suppression des aménagements réalisés dans la cellule commerciale

Sur ce point, l’EPFIF ne démontre pas que cette violation alléguée du contrat de bail constitue un trouble manifestement illicite, étant ici rappelé que la seule méconnaissance d’une réglementation ou d’une convention n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.

La demande d’injonction formée à ce titre est par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société AN DA, succombant, sera condamnée aux dépens.

Enfin, l’équité commande d’allouer à l’EPFIF la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat et de toutes celles qui en sont la conséquence ;

Condamnons la société AN DA à modifier (1) les conditions de stockage et (2) les conditions de circulation dans les allées de l’entrepôt, et ce dans le respect des dispositions de l’arrêté du 11 avril 2017, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la signification de cette décision ;

Disons que passé ce délai, la société AN DA sera condamnée à une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard et par obligation, pendant un délai de 20 jours ;

Disons que le juge des référés ne se réserve pas la liquidation de l’astreinte;

Disons qu’il appartiendra à la société AN DA, à ses frais, de faire constater par un commissaire de justice le respect de ces obligations ;

Rejetons pour le surplus ;

Condamnons la société ANDA à supporter la charge des dépens ;

Condamnons la société ANDA à payer à l’EPFIF la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 30 MARS 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT