AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 MAI 2026

N° RG 25/00680 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LWN5

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : substitué par M^e Morgane BAUER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D505

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [F] [R], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 05 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GASSE (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e GASSE (LS)

M. [R] (LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 18 décembre 2020 , la Société Civile Immobilière SAINT JOSEPH a consenti à Monsieur [F] [R] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 1] , pour un loyer mensuel de 550 euros ainsi que 30 euros pour les charges.

Par acte notarié du 4 novembre 2022, la S.C.I. SAINT JOSEPH a vendu l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 1] à la S.A. [A], laquelle aux termes de cet acte a repris les baux en cours, dont celui consenti à Monsieur [F] [R].

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. [A] a fait signifier à Monsieur [F] [R] le 5 juin 2025 un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et de payer les sommes dues au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3 690,70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025 remis à étude, la S.A. [A] a fait assigner Monsieur [F] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026.

Aux termes de son assignation, la S.A. [A] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Constater la résiliation du bail ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [R] avec l’assistance de la force publique si besoin ;Condamner Monsieur [F] [R] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5 773,58 euros suivant décompte du 17 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Monsieur [F] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 646,07 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux révisable selon les termes du bail et conformément aux augmentations légales, avec intérêt au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Condamner Monsieur [F] [R] à payer à la S.A. [A] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [F] [R] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

Au soutien de ses demandes, la S.A. [A], précise que le locataire n’a pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

À l’audience, la S.A. [A], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

En défense, Monsieur [F] [R] , présent à l’audience, reconnaît être tenu d’une dette locative, mais il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement, et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire. Il expose en outre avoir perdu son emploi en janvier 2025 et avoir perçu durant cette période une allocation de retour à l’emploi d’environ 800 euros. Il indique avoir retrouvé un emploi en contrat d’intérim depuis le 23 février 2026. Il précise par ailleurs ne pas avoir d’enfants à charge et supporter le remboursement d’un crédit à la consommation avec une mensualité de 120 euros. Enfin, il précise que le logement est assuré. Il demande que le bailleur fasse des travaux dans le logement.

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et a été régulièrement mis dans le débat.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, la décision par laquelle le juge des contentieux de la protection statue sur une action en matière locative pour laquelle la demande est supérieure à 5.000,00 euros ou indéterminée, est rendue en premier ressort et susceptible d’appel.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement, dans la mesure où il est susceptible d’appel, sera contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 5 juin 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 juin 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 18 novembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 5 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 5 juin 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3 690,70 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 août 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. [A] produit un décompte actualisé au 5 février 2026 aux termes duquel Monsieur [F] [R] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 8 843,06 euros, incluant l’échéance de janvier 2026.

Monsieur [F] [R] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Par conséquent, Monsieur [F] [R] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à S.A. [A] cette somme de 8 843,06 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 690,70 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, il apparait que Monsieur [F] [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et qu’il n’a pas réglé de loyers depuis le 13 janvier 2025. En outre, la dette locative présente un caractère significatif et il est manifeste que, même en cas d’octroi de délais de paiement, il ne serait pas en mesure de l’apurer tout en s’acquittant concomitamment du loyer courant.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l’expulsion de Monsieur [F] [R] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [F] [R] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de son expulsion, Monsieur [F] [R] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui l’a rendu occupant sans droit ni titre, soit le 6 août 2025, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 550 euros outre 30 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [F] [R] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 8 843,06 euros.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [R] , partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [F] [R] , tenu aux dépens, sera condamné à payer à S.A. [A] la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation en date du 18 décembre 2020 initalement conclu entre la S.C.I. SAINT JOSEPH et Monsieur [F] [R], puis repris le 4 novembre 2022 par la S.A. [A] et Monsieur [F] [R] concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 1] sont réunies à la date du 6 août 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [F] [R] à payer à S.A. [A] la somme de 8 843,06 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2025 sur la somme de 3 690,70 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement avec effet suspensif des effets de la clause résolutoire formée par Monsieur [F] [R] ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [F] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 5] à [Localité 1] ;

ORDONNONS à Monsieur [F] [R] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [R] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la S.A. [A] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [F] [R] à payer à S.A. [A] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 550 euros augmentée de 30 euros à compter du 6 août 2025 outre actualisation conformément au bail et à la règlementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 8 843,06 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [F] [R] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 6 août 2025 et la date de la présente ordonnance ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [F] [R] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [R] à payer à S.A. [A] la somme de 250 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [R] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 5 juin 2025, de l’assignation en référé du 17 novembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 18 novembre 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 05 mai 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge , assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier La Juge