TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :

Le 1er août 2025

à M^e BALDO Patrice

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 1er août 2025

à M. [E] [P]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01649 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6GGW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [E], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 7 décembre 2023, la SA d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE a donné à bail à Monsieur [P] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 397,58 euros, outre 80,91 euros de provisions sur charges.

Par contrat sous signature privée en date du 7 décembre 2023, la SA d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE a donné à location à Monsieur [P] [E] un emplacement de stationnement n° 39 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 25,90 euros, outre 0,68 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE a fait signifier à Monsieur [P] [E] par exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 1.043,23 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du logement et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice du 12 décembre 2024, la SA d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE a fait signifier à Monsieur [P] [E] un commandement de payer la somme de 164,94 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif de l’emplacement de stationnement et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 février 2025, la SA d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE a fait assigner Monsieur [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 22 mai 2025, aux fins de voir :

Pour le logement :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [P] [E] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner Monsieur [P] [E] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 806,96 euros, arrêtée au 13 février 2025, correspondant aux causes du commandement augmenté des loyers, charges et indemnités, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, outre intérêts au taux légal,Condamner Monsieur [P] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux de Monsieur [P] [E], laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit,

Pour l’emplacement de stationnement :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [P] [E] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner Monsieur [P] [E] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 138,32 euros, arrêtée au 13 février 2025, correspondant aux causes du commandement augmenté des loyers, charges et indemnités, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, outre intérêts au taux légal,Condamner Monsieur [P] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux de Monsieur [P] [E], laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit,

Condamner Monsieur [P] [E] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [P] [E] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût des commandements de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025, la SA d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE, représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 626,81 euros (logement et stationnement) au 05 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

La bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, le locataire ayant repris le paiement du loyer courant.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [E], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais de paiement sur 12 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il déclare percevoir mensuellement environ 600 euros de chômage et 357 euros d’aide personnalisée au logement et ne pas avoir de crédits.

Il ajoute qu’il travaille régulièrement comme intérimaire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les baux de l’habitation et de l’emplacement de stationnement conclus le 7 décembre 2023 contiennent la même clause résolutoire, en leurs articles 9, stipulant un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et deux commandements de payer visant ces clauses ont été signifié le 12 décembre 2024 pour la somme en principal de 1.043,23 euros concernant le logement et 164,94 euros concernant l’emplacement de stationnement.

Les commandements de payer sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux sont réunies à la date du 12 février 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu des contrats antérieurs (logement et stationnement) et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit la somme de 468,10 euros à compter du 13 février 2025 et jusqu’au départ de Monsieur [P] [E] par remise des clés ou expulsion.

Il ressort des commandements de payer, de l’assignation et des décomptes fourni que Monsieur [P] [E] reste devoir la somme de 626,81 euros (logement et stationnement), à la date du 05 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Monsieur [P] [E] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [P] [E] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 626,81 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que Monsieur [P] [E] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [P] [E] à se libérer de la dette locative en 12 mois par mensualités de 52,24 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers et charges courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [P] [E] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [P] [E], les effets des clauses de résiliation (logement et stationnement) sont suspendus. S’il se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, les clauses de résiliation de plein droit seront réputées ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

· les clauses résolutoires reprendront leur plein effet,

· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Monsieur [P] [E] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si les contrats s’était poursuivis, soit la somme de 468,10 euros.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de la SA d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE à ce titre sera rejetée.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux d’habitation et de stationnement conclus le 7 décembre 2023 entre la SA d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE et Monsieur [P] [E] concernant le logement situé [Adresse 4] et l’emplacement de stationnement n° 39 situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 12 février 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit des contrats de bail d’habitation et de location d’un emplacement de stationnement liant les parties concernant le logement situé [Adresse 4] et l’emplacement de stationnement n° 39 situé [Adresse 3] ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [E] à verser à la SA d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE, à titre provisionnel, la somme de six cent vingt-six euros et quatre-vingt-un centimes (626,81 euros), décompte arrêté au 05 mai 2025, incluant la mensualité d’avril 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation pour le logement et le stationnement, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISONS Monsieur [P] [E] à apurer la dette sur une durée de 12 mois par mensualités successives de cinquante-deux euros et vingt-quatre centimes (52,24 euros) le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— les clauses résolutoires (logement et stationnement) reprendront tous leurs effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [P] [E] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans les locaux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [P] [E] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux (logement et stationnement) jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit quatre cent soixante-huit euros et dix centimes (468,10 euros) ;

REJETONS la demande de la SA d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit indexée tout comme le loyer ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [E] aux entiers dépens ;

REJETONS la demande de la SA d’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION