Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi fond, 30 mars 2026, n° 25/06719

TJ Bobigny 30 mars 2026

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi fond, 30 mars 2026, n° 25/06719
Numéro(s) :	25/06719
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	10 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christian PAUTONNIERAurélien BOUILLOT
Parties :	SA d'HLM, S.A. [ Z ] [ H ]

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/06719 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3LQJ

Minute :

JUGEMENT

Du : 30 Mars 2026

S.A. [Z] [H], SA d’HLM

Madame [N] [Q] [R]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2026;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. [Z] [H], SA d’HLM

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Aurélien BOUILLOT, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [N] [Q] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Christian PAUTONNIER

Madame [N] [Q] [R]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 8 février 2021, la SA [Z] [H] a donné en location à Madame

[N] [W] [R] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 544,00 € outre provisions sur charges.

Le 8 mars 2024, la SA [Z] [H] a fait délivrer à Madame [N] [W] [R] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 7 338,50 € selon décompte arrêté au 4 mars 2024.

Par courriel du 4 mars 2024, la SA [Z] [H] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 13 juin 2025, la SA [Z] [H] a attrait Madame [N] [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SA [Z] Résidences a demandé à la présente juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;D’ordonner l’expulsion de Madame [N] [W] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SA [Z] [H], aux frais et aux risques et périls de Madame [N] [W] [R] ; De condamner Madame [N] [W] [R] au paiement des sommes suivantes :5 513,17 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2025, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.Le 16 juin 2025, la SA [Z] [H] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 19 janvier 2026 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SA [Z] [H] représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 12 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6 255, 86 €. Elle indique être d’accord pour l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Madame [N] [W] [R], comparante en personne, soutient avoir soldé la dette et en cas d’un arriéré subsistant, sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois en sus du loyer courant. Elle indique avoir soldé la dette grâce à des économies.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Les informations données par Madame [N] [W] [R] à l’audience y sont reprises. Il est précisé que la dette est née suite à des frais suite à un décès familial et un petit salaire (1 600 €) lié à un emploi à temps partiel. Il est indiqué que les deux enfants majeurs de la locataire vivent au domicile et qu’ils l’aident ponctuellement financièrement.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

La présidente a sollicité la production en délibéré d’un décompte actualisé à la date de l’audience, lequel a été reçu par le greffe par courriel en date du 12 février 2026. Il en résulte qu’en vertu d’un décompte qu’il convient d’arrêter au 18 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse, l’échéance de janvier n’étant pas encore échue au jour de l’audience), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 0,00 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 8 mars 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions liminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus pour apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n’est d’ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d’acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu’elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d’occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.

En outre, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [N] [W] [R] le 8 mars 2024, pour un montant principal de 7 338,50 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 mai 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

De tels délais peuvent être accordés de manière rétroactive lorsque la dette est soldée à la date à laquelle le juge est amené à rendre sa décision.

En effet, si le paiement intégral de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, il n’en demeure pas moins que l’expulsion du locataire placerait ce dernier dans une situation plus défavorable que celle d’un locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtiendrait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Or, en l’espèce, il ressort du décompte en date du 18 janvier 2026 qu’aucun arriéré ne subsiste à la date de l’audience.

Dès lors, il convient d’accorder des délais de paiement rétroactifs à Madame [N] [W] [R] de la date du commandement de payer du 8 mars 2024 au 18 janvier 2026, et partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il y a lieu par ailleurs de constater que ces délais ont été respectés et que, par conséquent, la clause résolutoire doit être réputée n’avoir jamais joué.

Par conséquent, si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 9 mai 2024, il n’y a pas lieu pour autant de prononcer la résiliation judiciaire du bail et d’ordonner, le cas échéant, l’expulsion des locataires. La SA [Z] [H] sera donc débouté des demandes formées à ce titre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [W] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 mars 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA [Z] [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SA [Z] [H] ;

CONSTATE que le contrat signé le 8 février 2021 entre la SA [Z] [H] et Madame [N] [W] [R] concernant les locaux situés [Adresse 6] s’est trouvé de plein droit résilié le 9 mai 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ACCORDE de manière rétroactive à Madame [N] [W] [R] des délais de paiement entre le 8 mars 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 18 janvier 2026 ;

CONSTATE que la dette locative a été intégralement soldée à la date du 18 janvier 2026 ;

DIT qu’en conséquence la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 8 février 2021 doit être réputée n’avoir jamais joué ;

DÉBOUTE par suite la SA [Z] [H] de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de ce chef ;

CONDAMNE Madame [N] [W] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 mars 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTE la SA [Z] [H] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE