N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 04 Juillet 2025

N° RG 24/00655 – N° Portalis DB22-W-B7I-SRN2

DEMANDEUR :

Société [Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR :

Madame [W] [E] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e CHAUMANET

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [W] [T]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La société EMMAÜS HABITAT a donné à bail à Mme [W] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat du 15 décembre 2014, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 477,50€, outre 220,66€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 3532,61€ a été délivré à Mme [W] [T] le 13 septembre 2023.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 septembre 2023.

Devant l’absence de régularisation, la société EMMAÜS HABITAT, par acte du 21 octobre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 24 octobre 2024, a fait assigner Mme [W] [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

La condamnation de Mme [W] [E] [Z] à lui payer la somme de 3828,30€ au titre des loyers et charges impayés ;Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;L’expulsion de Mme [W] [E] [Z] et de tous occupants des lieux de son chef ;La condamnation de Mme [W] [E] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;La condamnation de Mme [W] [E] [Z] à lui verser la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025.

La société EMMAÜS HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 3161,68€, échéance de mars 2025 incluse. Elle est favorable à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire à la locataire, à hauteur de 100€ par mois, comme convenu en amont de l’audience.

Mme [W] [E] [Z] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100€ en règlement de l’arriéré. Elle explique avoir subi un accident du travail puis un reclassement professionnel avec baisse de revenus consécutive. Elle perçoit un salaire de 1700€ outre la prime d’activité de 80€ et une pension de réversion.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 24 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la demande principale de constat d’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 7.5).

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 3532,61€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à personne, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Or, il ressort du décompte actualisé au 22 avril 2025 produit par le bailleur que Mme [W] [E] [Z] a régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois qui lui était imparti (c’est-à-dire avant le 14 novembre 2023, délai applicable eu égard à la date de conclusion du contrat de location, antérieure à la loi du 27 juillet 2023). En effet, elle a réglé les sommes de 684,29€ le 26 septembre, de 3000€ le 25 septembre et de 692,81€ le 5 octobre 2023.

Les causes du commandement de payer ayant été régularisées dans les temps, il n’y a pas lieu de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. La SA EMMAÜS HABITAT sera en conséquence déboutée de sa demande en ce sens.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1741 du Code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin, en application des articles 1217 et 1224 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que si un impayé locatif persiste depuis plusieurs mois voire années (en l’occurrence, octobre 2022), Mme [W] [E] [Z] n’a jamais totalement cessé de s’acquitter du paiement des loyers. En effet, l’arriéré locatif est variable, sans que les impayés ne dépassent toutefois généralement au maximum deux mois consécutifs de loyer. Par ailleurs, il ressort des débats et du rapport social que les impayés font suite à des problèmes de santé qui ont conduit au reclassement professionnel de Mme [W] [E] [Z] et a une baisse consécutive de ses revenus. Elle a cependant repris le paiement régulier du loyer depuis décembre 2024 (deux règlements en décembre, un règlement en janvier, en mars et en avril 2025), démontrant ainsi sa bonne foi, et l’arriéré locatif a légèrement diminué depuis l’assignation. Enfin, un plan d’apurement avait été convenu entre les parties à compter de décembre 2023, à hauteur de 100€ par mois, que tant le bailleur que la locataire demandent à remettre en place compte tenu de sa caducité.

Dès lors, eu égard aux paiements réguliers bien qu’incomplets de Mme [W] [E] [Z] au profit du bailleur depuis la prise à bail, à la reprise régulière du paiement intégral des loyers par la locataire depuis décembre 2024 (à l’exception du mois de février 2025, compensé par l’échéance de décembre 2024 où deux loyers ont été versés par la locataire), et au regard de la situation personnelle et financière de Mme [W] [E] [Z], qu’elle explique à l’audience, il y a lieu de considérer que l’interruption temporaire du paiement des loyers par cette dernière ne présente pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire du bail de la SA EMMAÜS HABITAT sera rejetée de même que la demande d’expulsion et la demande de condamnation à une indemnité d’occupation subséquentes.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société EMMAÜS HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [W] [E] [Z] reste devoir la somme de 3161,68€ à la date du 22 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Mme [W] [E] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 3161,68€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [W] [T] sollicite des délais de paiement à hauteur de 100€ par mois. Le bailleur y est favorable, conformément à ce qui avait été convenu entre les parties préalablement à l’audience.

Par conséquent, il y a lieu d’accorder à Mme [W] [E] [Z] des délais de paiement à hauteur de 100€ par mois.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [W] [T], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent de débouter la société EMMAÜS HABITAT de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les causes du commandement de payer du 13 septembre 2023 ont été régularisées dans le délai de deux mois qui était imparti à Mme [W] [E] [Z] et en conséquence,

DEBOUTE la [Adresse 9] de sa demande principale de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTE la SA D’HABITATION A LOYER MODERE EMMAÜS HABITAT de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail et en conséquence,

DEBOUTE la [Adresse 9] de sa demande d’expulsion de Mme [W] [E] [Z] et de ses demandes annexes ;

CONDAMNE Mme [W] [E] [Z] à payer à la SA D’HABITATION A LOYER MODERE EMMAÜS HABITAT une somme de 3161,68€ (trois-mille-cent-soixante-et-un euros et soixante-huit centimes) à valoir sur le montant des loyers et charges dus au 22 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [W] [E] [Z] à s’acquitter de cette somme, sauf meilleur accord des parties, en 23 mensualités de 100€, outre une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que chaque versement interviendra, sauf meilleur accord des parties, au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SA [Adresse 6] de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [W] [E] [Z] à payer les dépens de l’instance;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 4 juillet 2025.

La Greffière La juge