TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/08209 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZX5Q

N° de MINUTE : 26/00251

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] [Localité 2] (93) [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic la société LENOBLE – RIVET SASU, pris en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Monsieur [L] [E] [Q]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [E] est propriétaire des lots n°10 077 et 11 077, qui représentent respectivement 29 sur 7104 tantièmes et 1 sur 7104 tantièmes des parties communes générales de la [Adresse 5], [Adresse 6], lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], [Adresse 6], représenté par son syndic la SASU CABINET IMMOBILIER [Localité 5], a fait assigner Monsieur [Z] [E] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], [Adresse 6] demande à la présente juridiction de :

— condamner Monsieur [Z] [E] à lui payer la somme de 9.885,28 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 août 2024 (3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts aux taux légal à compter du 20 juillet 2023 ;

— condamner Monsieur [Z] [E] à lui payer la somme de 596,07 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts aux taux légal à compter du 20 juillet 2023 ;

— condamner Monsieur [Z] [E] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Monsieur [Z] [E] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [Z] [E] aux entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [Z] [E] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 4 février 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 mai 2025, puis renvoyée à l’audience du 27 novembre 2025.

À l’issue de celle-ci, le jugement a été mis en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], [Adresse 6] représenté par son syndic la SASU CABINET IMMOBILIER [Localité 5], verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale et un acte notarié justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Z] [E],

— un extrait de compte copropriétaire du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 10.481,35 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais de recouvrement,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 19 octobre 2021, 17 juin 2022, 4 octobre 2022, 12 décembre 2023, et 18 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, ainsi que du budget prévisionnel de l’exercice 2024,

— les appels de fonds adressés à Monsieur [Z] [E],

— le contrat de syndic en vigueur du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Z] [E] ne paie pas régulièrement les charges de copropriété, et que les charges réclamées dans le cadre de la présente instance à hauteur de 9.885,28 euros correspondent aux charges qui restent dues, arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus.

L’examen des pièces versées aux débats fait apparaître que la demande en paiement est bien fondée en son principe comme en son montant, les appels de fond versés au dossier (pièce n°5) corroborant parfaitement le décompte produit (pièce n°4).

Par conséquent, Monsieur [Z] [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], [Adresse 6] la somme de 9.885,28 euros au titre des charges de copropriété échues entre le 1er janvier 2022 et le 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus).

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, la somme de 9.885,28 euros portera intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023 sur la somme de 6193,63 euros – soit la somme réclamée dans le commandement de payer régulièrement signifié au débiteur le 20 juillet 2023- , et à compter du 21 août 2024 – date de la signification de l’assignation au débiteur – pour le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, les frais de relance – du 11 février 2022 et du 2 juin 2022 – et de mise en demeure – du 14 février 2023 – antérieures à la sommation de payer du 20 juillet 2023 ne sont pas des frais nécessaires au sens de la disposition légale précitée, et ne sont justifiés par aucune pièce.

Par ailleurs, les frais intitulés « dossier transmis à l’huissier » du 6 juillet 2023 et « dossier transmis à l’avocat » du 11 avril 2024 pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, relèvent de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais seront donc écartés.

En revanche, constituent des frais nécessaires ceux liés au commandement de payer du 20 juillet 2023, qui ont été facturés le 18 août 2023 pour un montant de 161,87 euros, de telle sorte que Monsieur [Z] [E] sera condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires, avec intérêts aux taux légal à compter du 20 juillet 2023 ;

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [Z] [E] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er janvier 2022.

Le manquement prolongé de Monsieur [Z] [E] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérise sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], [Adresse 6] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [E] sera condamné aux entiers dépens, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

La partie demanderesse sera déboutée de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], [Adresse 6], représenté par son syndic la SASU CABINET IMMOBILIER [Localité 5], la somme de 9.885,28 euros au titre des charges de copropriété échues entre le 1er janvier 2022 et le 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023 sur la somme de 6193,63 euros et à compter du 21 août 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], [Adresse 6], représenté par son syndic la SASU CABINET IMMOBILIER [Localité 5], la somme de 161,87 euros avec intérêts aux taux légal à compter du 20 juillet 2023, au titre des frais nécessaires définis à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic la SASU CABINET IMMOBILIER [Localité 5], la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 9], [Adresse 6], représenté par son syndic la SASU CABINET IMMOBILIER [Localité 5], la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 12 Février 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND